江蘇省徐州市是一座普通的地級城市，但這座城市“較為特殊”，地處江蘇蘇北地區，更是江蘇、山東、河南、安徽等地交界的區域中心城市。

城市建設，今非昔比。

現在的徐州更是一座經濟飛速、預算收入高增長、房價高漲的城市。

在過去的2021年全年，徐州共完成經濟總量8,117億，同比2020年增量超過797億，名義增速達到10.9%，實際增速超過8.7%。

目前徐州的經濟總量在江蘇省13座城市當中處于第6位，排在蘇州、南京、無錫、南通、常州之後。

另外徐州的經濟總量在全國所有城市當中處于第28位，與河北唐山、遼甯大連處于前後位置，而這三座城市的經濟總量差距大約為400億左右。

從經濟總量的角度可以看，徐州是一座經濟相對發達的城市，這座城市的綜合實力在全國處于前列。

而這座城市的經濟增速更是比江蘇平均增速高0.1個百分點，比全國平均增速高0.6個百分點。

巨量的收入推動這座城市預算收入的高增長，在過去的2021年全年，徐州共完成一般公共預算收入537億，在江蘇13座城市當中處于第6位，另外同比2020年增長11.5%。

城市預算收入的高增長自然會反哺這座城市的發展，促進這座城市在各項配套設施上的完善，大力提升民生工程，包括醫療設施、基礎教育、生态環境、交通設施以及城鄉社會保障等。

這幾年徐州城市建設日新月異，在徐州工作和創業的年輕人都能夠感受到這座城市的改變，當然城市的改變主要來自于城市配套設施的完善，來自于城市每年預算支出的大投入。

在過去的2021年，徐州用于城市一般預算支出達到1,004億，首次突破千億大關。

而在這上千億的資金投入上，有超過79.2%的用于民生支出。其中用于科學技術支出同比2020年增長17.2%，用于衛生健康支出同比2020年增長超過11.2%，而用于教育支出同比2020年增長達到8.6%，用于社會保障和就業支出同比2020年增長達到8.6%。

源源不斷的資金投入到徐州各個領域，促進這座城市在各大領域不斷提升，也加速了徐州年輕人對這座城市的認可。

徐州地處江蘇蘇北，是江蘇重要的區中心城市，而徐州的人口總量在江蘇地區排名第三，根據第7次人口普查數據，整個徐州地區的常住人口高達908萬。

對于一座城市樓市而言，人口基數是樓市發展最大的基石。

正是由于徐州超過900萬的人口，也推動了這座城市的城市化，現在的徐州城市化率大約為67%，而徐州到2035年城市化率或會突破80%。

徐州每推進一個百分點的城市化，也就是預示着有9萬人進入城市安家，到2035年，徐州至少要完成13個百分點的城市化率，也就是超過117萬人進城。

過去10年時間，徐州的城市化發展很快，也推動了徐州樓市的發展，促進了徐州樓市固定資産價值的攀升。

現在整個徐州地區涵蓋所有的縣市區在内，徐州地區平均房價大約為1.17萬，在全國316座城市當中處于第61位。

盡管徐州房價在全國城市當中處于靠前的位置，但徐州房價在江蘇仍然處于中等偏後的位置。

江蘇是全國較為富裕的省份之一，更是全國經濟總量排名第二的省份，由于江蘇靠近上海，推動了江蘇蘇南地區的快速發展，而對于整個蘇南地區除開鎮江的房價要比徐州低，其他城市的房價遠高于徐州。

而對于處于長江以北的城市，南通的平均房價約為1.73萬，在全國處于第26位。揚州的房價大約為1.53萬，在全國處于第34位。連雲港的房價大約為1.51萬，在全國處于第35位。鹽城的房價大約為1.21萬，在全國處于第57位。

通過同省兄弟城市房價比較，也可以看出現在徐州的房價在江蘇省其實并不算高。

當然對于現在的徐州樓市房價而言，要比10年前近乎翻了一番甚至兩番，畢竟10年前的徐州就算是核心城區，仍然有很多小區的房價處于5000元以下。

嚴格意義上說，徐州是一座房價高漲的城市，一點也不為過，畢竟這座城市的房價在全國處于前列。

當然對于徐州這座城市來說，這些年房價大幅向前，或許與徐州綜合實力大幅向前有一定關系。

整個徐州地區的管轄面積大約為1.12萬平方公裡，廣闊的地域面積給予了這座城市未來更大的發展空間。

對于現在的徐州共包括有10座區縣，其中擁有銅山區、泉山區、雲龍區、賈汪區、鼓樓區等5座中心城區。

另外徐州還擁有邳州市、新沂市等兩座縣級市、擁有睢甯縣、沛縣、豐縣等三座縣級城市。

城市化的發展促進了這次做區縣高速發展，現在的徐州已經形成“一核多星”的城市格局。

徐州是一座區域中心城市，更是江蘇與山東、安徽、河南等地對接融合的中心城市。

地理位置促進了徐州這座城市的不低調，現在的徐州已經成為江蘇重點建設的三大都市圈核心區之一。

徐州都市圈位于淮海區域，是淮海區域最大的都市圈，更是陸橋大通道重要的節點城市。

各大區縣的發展促進各大區縣樓市房價的攀升，當然各大區縣配套設施不同，樓市房價也存在一定差異化發展的态勢。

哪裡的配套設施完善，那麼哪裡更吸引年輕人，哪裡的人口高度聚集，那麼哪裡樓市就具有很大的支撐。

泉山區與雲龍區是徐州這些年重點打造的中心城區，随着城市化的發展，配套設施越來越完善，也促進了這兩座城區的蝶變。

現在泉山區平均房價大約為1.76萬，同比去年同期上漲了18.84%。

現在雲龍區平均房價約為1.74萬，同比去年同期上漲了5.83%。

中心城區在醫療設施、基礎教育等領域有很大的優勢，也促進了很多改善型群體選擇到泉山區及雲龍區安家，也推動了這兩座城市樓市固定資産價值的提升。

除開泉山區和雲龍區房價較高外，徐州鼓樓區和銅山區的房價也不低廉，目前鼓樓區平均房價約為1.37萬，銅山區平均房價約為1.33萬，分别位列徐州地區樓市房價的第3位與第4位。

未來的徐州城市格局更大，盡管現在徐州擁有5座城區，但對于未來的徐州或許還會有多城相向融合發展。

新沂市和邳州市是徐州城市發展高地，更是徐州經濟發展主引擎之一。

現在的新沂市平均房價約為0.8萬，而邳州市平均房價約為0.78萬。盡管這兩座縣級市城區與徐州中心城區距離較遠，但未來的徐州或許也是江蘇地區重要的軌道交通城市。

随着未來徐州都市圈的推進，未來的徐州地鐵也會快速延伸到徐州各大人口重鎮，嚴格意義上說，新沂市區與邳州市區是徐州都市圈重要的副中心城區。

兩座副中心城區不但經濟飛速發展，而且人口也是高度聚集，都具備百萬人口城市格局。現在邳州市常住人口約為146萬人，而新沂市常住人口接近97萬人。

對于徐州三座縣級城市來說，目前沛縣平均房價約為0.76萬，在徐州地區排名第7。另外睢甯縣平均房價約為0.69萬，豐縣平均房價約為0.66萬。

徐州還有一座遠城區賈汪區，也是徐州五大城區之一，賈汪區臨近山東棗莊市，是徐州與山東棗莊相向融合的橋頭堡。

目前賈汪區的平均房價約為0.53萬，處于徐州十大區縣樓市房價末位。盡管賈汪區房價較為低廉，但随着未來大徐州軌道交通的延伸，或許賈汪區樓市房價仍然存在價值攀升的概率。

我們從徐州十大區縣房價分布可以看出，中心城區的房價遠高于遠郊區的房價，徐州中心城區的房價也要遠遠高于縣域城市的房價。

徐州不但是淮海區域最大的中心城市，更是江蘇四大交通樞紐城市之一。

過去10年時間，徐州經濟飛速發展，而徐州的綜合實力排名在全國不斷前進。

盡管過去10年時間，徐州取得了傲人的成績，但過去已成曆史。

對于全國任何一座城市來說，未來10年更是全國城市你追我趕的十年，是很多城市加入人口“搶人大戰”的十年。

對于城市的樓市而言，年輕人更是樓市最大的需求者，而城市化的發展，更是促進鄉鎮和農村的年輕人快速前往中心城區安家，推動各大中心城區不斷壯大。

盡管現在徐州經濟總量在江蘇排名第六，但對于徐州經濟總量在江蘇排位前移的可能性仍然存在。

随着徐州綜合實力的提升，相信徐州未來10年還會持續快速發展。

徐州具備巨量的人口基數，也具備巨量的經濟基礎，具備優秀的地理位置，也具備高速發展的窗口。

随着徐州大力推進徐州都市圈建設，徐州各大區縣綜合實力不斷提升，對于徐州各大區縣樓市固定資産價值的攀升或有一定的推動作用。

看好徐州，這是一座非常重要的城市，這座城市，未來的樓市或具有一定的潛力。

個人觀點，僅供參考。

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