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土拍情況

恒大西側G2-2地塊

恒大西側G2-2地塊，通過172輪的報價，由浙江貝林房地産有限公司競得，成交價192000萬元，溢價率 8.47%，成交樓面價16840.6元/㎡。

衢州新一任地王！

1、智慧新城錢家山G2-2地塊規劃用地面積112502㎡，建築面積≤114010㎡分為二個地塊，主要為城鎮住宅用地、其他商服用地、公園綠地用地。

2、G2-2-1地塊88118平方米，用途為城鎮住宅及商業設施用地，使用年限為70年、40年；建築面積≤112791㎡，建築高度≤45米；

3、G2-2-2地塊土地面積為24384平方米，用途為公園綠地用地，使用年限為50年，建築面積≤1219㎡，建築高度≤12米。

4、衢市智（2020）05号出讓地塊内G2-2-2公園綠地，公園中配套用房、公共廁所等要在建設工程設計方案中明确其位置和面積，建設标準不低于700元/平方米，經智慧新城管委會認可後方可實施。該公園綠地須與首期住宅同期通過聯合驗收，驗收通過并完成二年缺限期養護後，産權無償移交給政府。

恒大西側G2-4地塊

隻通過5輪的報價，恒大西側G2-4地塊就由杭州建杭力合置有限公司競得，成交價229900萬元，溢價率0.1%，成交樓面價16205 元/㎡。

智慧新城錢家山G2-4地塊用地性質為居住用地、商業服務業設施用地。規劃用地面積110833㎡，建築面積≤141866㎡，建築高度≤50米。

1、杭州杭力合股東結構是啥樣？背後是誰？

2、建杭置業是近2年冒出來的一家房開，根據天眼查，浙江建杭置業有限公司在2019年8月13日成立，至今還不到一年，股東為兩個自然人，分别叫做駱江川和潘洪祥。

3、建杭置業後面呢？會和中駿有關系嘛？

4、看起來有點實力。建杭置業曾經在2020年4月22日參與過廈門103億地王競拍。

土拍其他條件要求

1、衢市智（2020）05号、（2020）06号出讓地塊限房價競地價，建議除排屋（含五層及以下的疊排）待預售時另行核定備案價格外，其餘商品房住宅最高銷售成交單價不高于24500元/平方米、均價不高于23500元/平方米（均為毛坯價）；地下儲藏室等附屬用房最高銷售成交單價不超4500元/平方米（套内面積）、地下無産權車位最高銷售成交單價不超15萬元/個。

2、衢市智（2020）05号、（2020）06号出讓地塊受讓人按照《浙江省綠色建築條例》的有關要求，按二星級及以上綠色建築的技術标準開發建設。

3、衢市智（2020）06号出讓地塊

（1）項目地塊内須配建“鄰裡彙”社區服務綜合體及居家養老服務照料中心，“鄰裡彙”社區服務綜合體地上建築面積不少于1500平方米且底層≥500平方米；居家養老服務照料中心地上建築面積不少于1000平方米且底層≥400平方米。要求沿街界面長度≥40米，内設電梯及公共廁所（≥80平方米），公共廁所須設有單獨出入口。在建設工程設計方案中明确其位置和面積，并通過政府相關使用部門（智慧新城管委會、白雲街道）同意後方可實施，建成後産權無償移交給政府，同時無償移交相應的配建車位。

（2）項目地塊内須按标準要求建設東側生态護坡及綠化，經論證通過後方可實施，要求符合安全及美觀。護坡綠化建設标準不低于200元/平方米。

（3）項目地塊超市内須按标準要求配建菜市場，地上建築面積不少于1000平方米，其不動産權證不得分割轉讓。

（4）該出讓地塊西北側規劃道路、幼兒園地塊紅線内的土石方工程，由受讓人同步實施至規劃道路路面标高。

4、衢市智（2020）05号、衢市智（2020）06号出讓地塊容積率計算要求:

（1）地上開閉所（開關站）不計入容積率及建築密度，其他地上建築面積全部計入容積率；低層住宅地下空間全部計入容積率。除低層住宅外，其他建築地下空間（車庫、設備用房、人防）的建築面積不計入容積率。

（2）多層及高層的底層有效架空部位的水平投影面積達到200㎡或占所在建築主體結構水平面積的1/3及以上的，不計建築面積。該有效架空部位可用于公共開放空間（包括通道、非機動車停車、居民休閑健身設施等公共用途）,但不得圍合封閉改作他用或作為出售、出租等其它用途。底層不得建設2.2米以下的儲藏間。

5、衢市智（2020）05号出讓地塊地下空間要求沿錦西大道高層住宅地下空間≥1層；靠近中央生态谷公園要求總體保持自然地形風貌，低層地下空間不得大面積開挖，可随單棟建築或兩排建築開挖地下空間，層數≤1層，且層高≤5米。

衢市智（2020）06号出讓地塊北側高層建築地下空間≥1層；地塊南側低層建築地下空間不得大面積開挖，可随單棟建築或兩排建築開挖地下空間，要求保持現狀自然山體态勢，層數≤1層，且層高≤5米。

6、衢市智（2020）05号出讓地塊地下空間開發

（1）G2-2-1地塊嚴格按照城市設計導則要求開發使用地下空間，南側區塊不得大面積開挖地下空間。

（2）G2-2-2地塊地下空間開發禁止開挖。

02

土拍小評

今天的土拍結果是不是出乎很多人的意料啊？

土拍讓小白預測到了，既然是預測就會有對的和錯的，G2-4地塊起拍價16691元/㎡，溢價率隻有0.1%，G2-2地塊起拍價15525元/㎡，溢價率溢價率過8.47 %，最終樓面價16840.6元/㎡ ，産生了衢州新地王！

衢州地王是出了，可是這地王不是起拍高的，而是起拍價低的。

大家或許有兩個疑問：

一、G2-4僅僅隻溢價0.1%，是不是跌破了大家的眼睛啊。

到底是什麼原因呢？

1、樓面價高，利潤來自低密排屋，而G2-4低密比較少，自然而然的利潤就少，開發商的興趣點就不高。

2、與G2-4地形有關系，挖地下室是一項大工程；

3、G2-2核算起來收益率比G2-4高很多；

幾項因素疊加促使開發商不怎麼感興趣，G2-4溢價率隻拍到了0.1%；

二、兩塊地溢價率總體不高，有一塊竟隻有0.1%的原因有以下幾點：

1、兩塊地建造成本高有一定關系；

2、另外與容積率也有很大關系：地上建築面積全部計入容積率；低層住宅地下空間全部計入容積率。地下室計入容積率殺傷力極大。

這就造成了土拍是這樣結果。

總體而言：這地王能拍出來也說明了一點問題，至少衢州土地目前還是挺熱的。

作為我們普通人員真正要關心的是衢州樓市現狀和趨勢如何？

03

衢州樓市趨勢

西區核心地塊G2-4的溢價率僅0.1%是不是也預示着什麼呢？

地塊本身原因還是樓市大環境的原因又或者是限價之原因呢？

1、地塊原因，上段已經說過了，不展開贅述；

2、就大環境而言，杭州、甯波、深圳今年火爆城市全部被打壓，出台調控政策，所以穩房價是主基調，在疫情剛剛有好轉情況下，也堅持不動搖。

3、另外限價呢？

或許大家立場不同結果也不同，但限價至少是符合政策主基調的，關鍵是真限價，而非是擡價。

限價至少讓這趟開往不知哪個方向的公交車停一停或者開的慢一點，至于你要不要上車、如何上車是你的事情；

但同時你要充分認知到沒人知道這趟樓市列車開往何方？

是天堂又或者是........

且買且珍惜。

04

結語

智慧新城(西區)一期項目基本結束了，僅僅剩下文華園下邊一塊地；

從目前情況來看，看看今天土拍結果是不是也從側面顯示房價真不會暴漲了，買房真不用那麼擔心，一年能漲5%就算是不錯的優質資産了。

但是自己想要的好房子還是要努力一把的，因為購房者的認知面不一樣，小白沒有辦法普及到衢州每一個購房者，有些人還是認為：買房能賺錢，而且是大錢。買房虧錢的人到現在比比皆是，或許你不曾想到的是，你買入的房子已經虧了，隻是你掩耳盜鈴不願意看而已。

針對目前恒大西土拍結果以及衢州樓市現狀，小白可以推盤一下：

1、目前衢州樓市短線已經很難獲利了，但有些樓盤長線還是可以布局的，當然布局時間點也很重要。

2、如果按照目前衢州樓市形勢，恒大西或将仍然收到大家的追捧；

3、恒大西土拍之後，今明兩年可能不會出地王了，地王之後無地王是不是也預示着什麼呢？

4、昨天西區未來社區二期—衢州高鐵新城鹿鳴社區也公布了，下半年或将推出高鐵新城住宅地塊了。

5、衢州樓市或許會進一步兩極分化：

強者恒強、弱者恒弱！！

大家想交流衢州及全國樓市的可私信小白。

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（本文僅代表個人觀點，不作投資建議）

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