撰稿：傅寄客

編輯：韋墨辰

樓市低迷期，商品房遇冷，但保障房市場上，依舊萬人過獨木橋的景象。

共有産權房即其中一類，讓不少怯于高房價的購房群體看到了希望。據西安市住建局官網公示信息顯示，截至2022年3月，至少4萬餘戶家庭，取得共有産權房購房資格，并進入輪候庫。

但實際上，西安市場上目前可供應的共有産權房，不足輪候家庭的1%，供求對比懸殊。

至于原因，其一，開發商積極性不高，自西安推進共有産權房建設以來，4宗成交土地中，隻有兩宗地稍顯動态；其二，也不排除購房者對共有産權房認知不足，從衆心理導緻熱捧（參考其他城市案例）。

業内人士指出，其實背後更大的痛點在于，共有産權房在房屋預售、品質保障、産權管理、退出機制等方面，相關政策還不明朗、不成熟。其實，這也是各地普遍存在的問題。

陝西明确提出，到“十四五”末，要建立以公租房、保障性租賃住房和共有産權房為主體的住房保障體系。對于後者來說，如何科學合理定位，快速打通阻點，有效發揮保障功能？

就此話題，鎬京筆記（ID：Haojing2022）日前走訪項目現場，并與政府職能部門，以及多位業内人士深入交流……

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首批房源亮相

西安首批上市的共有産權房，由滞銷的限價商品房轉換而來。

官微“西安住建”不久前發布消息稱，鴻基新城24#地塊限價商品房，剩餘251套滞銷房源，若是在2022年6月2日之前未銷售完，将調整為共有産權住房。

實際共有多少套房源轉為共有産權房？

鎬京筆記日前走訪位于科技三路與科技四路的鴻基新城24#地塊，該項目又名綠城春風心語，15棟為限價商品房，部分樓宇主體已經完工，外立面仍是水泥牆，工地現場未見有施工迹象。

據該項目工作人員介紹，“目前移交給住建局的房源（共有産權房）約有二百套左右，具體信息要等8月初住建部門的下一步通知。”

共有産權住房，顧名思義是政府與購房人按份共有産權，針對在收入上不能享受公共租賃住房保障等，但有一定購房支付能力，又無法完全通過市場解決住房困難的“夾心層”家庭。

這一機制既保障購房人的合法産權及增值收益，又使共有産權住房不具有投資性購房功能，也是住房供給側改革之下，對經濟适用住房、限價商品住房的進一步整合。

除現有的其他類型房源調整之外，西安也在通過土地供應，積極推動共有産權房建設。據統計，截至目前，先後發布挂牌公告的共有産權房宗地共8宗，成交4宗土地，可建設共有産權房4000餘套。

但上述宗地實際推進緩慢。

鎬京筆記根據土地招拍挂信息了解到，成交的宗地中，一宗是曲江榮苑林樾，但該地塊2021年10月收地，計劃今年9月才能開工建設；一宗是“星皓·和悅”，樣闆間已公示；另外2宗尚無進展。

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市場緣何遇冷

共有産權房宗地自2021年5月招拍挂以來，至今一年過去，建好的房子寥寥無幾。

西安住建部門表示， 因市場遇冷，目前開發企業參與共有産權住房積極性不高，區縣、開發區将結合實際情況确定建設計劃。下一步将深入研究，科學确定共有産權發展路徑和建設目标。

另一個明顯特點是，目前在建的共有産權房項目開發企業多為國企，民企積極性并不高。

西安一知名房企負責人介紹，“民企參與比較謹慎，政府拿出一塊地建設共有産權房的政策是好的，後期回收會覆蓋企業成本。但對于民企，除非政府明确代建的稅點、點位，讓開發商覺得有錢可賺，大家才可能參與。不然算一下沒錢可賺，開發商反應就比較平常了。”

作為保障住房的一種，共有産權房的推出，讓不少怯于高房價的購房群體看到了希望，因為銷售均價為同地段、同品質商品住房市場價格的50%-80%之間。

據官方公示的信息顯示，截至2022年3月，至少4萬餘戶家庭，取得共有産權房購房資格，并進入輪候庫。僅從供需數量上來看，确實有些供不應求。

一位進入共有産權輪候庫的購房者表示，“雖然有4萬戶家庭輪候，但很多通過幾輪審核拿到資格的人都在觀望，因為對政策認知不全，有一定的從衆心理，導緻出現供求懸殊的現象。但實際房源上市後，會出于對房價、首付、房屋品質等種種考量産生猶豫。而且政府代持的産權部分還要付租金。”

以鴻基新城的共有産權房為例，89㎡的房源，銷售均價12271元/㎡，（同地段二手房價格在1.8萬元/㎡）總價為109.21萬元，30%首付款為32.76萬元，貸款76.44萬元。共有産權房購房人産權份額為77%，政府産權份額為23%。

共有産權房推進緩慢，還有購房環節上的不暢通。

以上述空港新城的星皓和悅項目為例，據知情工作人員透露，雖然項目已經動工，但因合作銀行貸款方式的不明确，房源遲遲無法上市。

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健全機制是關鍵

在保障房體系建設中，西安提出“兩個20原則”，即20%的居民用地用來建設共有産權房，還有20%的公租房，剩下的60%為商品房。

如何有效推進西安的共有産權房建設，不妨看看其他城市的做法。

北京自共有産權房推出以來，出台了《北京市共有産權住房預售合同（試行）》《北京市共有産權住房現房買賣合同（試行）》等一系列制度，完善了土地開發、房屋預售、房屋品質及退出機制等各個流程，有效促進了共有産權房的發展。

“現階段西安共有産權房推進不理想，和共有産權房政策不完善有關。”陝西省房地産研究會會長王聖學認為，政府可以在政策上給些優惠，放低土拍價格，給開發商一點薄利，讓民企積極參與進來，加快共有産權房的建設。同時完善相關的制度流程，促進共有産權房健康發展。

此外，從全國來看，共有産權住房政策實施成本較高，它不同于一般的保障性住房，不僅要解決建設和供應問題，更要解決供應銷售中不同産權關系的處理、更加複雜的産權登記問題，還要解決後期的産權管理、使用管理等。

上海師範大學商學院教授、房地産與城市發展研究中心主任崔光燦認為，“共有産權住房管理體系需要有一套專門的保障機制和管理隊伍，需要管理的規模效應。”

西安在共有産權房推進上，相關的保障機制、管理隊伍并不健全。并且，截止目前，尚未有共有産權房搖号出售。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“共有産權房本身出發點很好，推進緩慢是很多城市面臨的問題，開發商對産品理解和政策期望有一定分歧，那就需要針對痛點去解決。比如申請條件複雜，就要盡可能的簡化程序；棄房率高，可能是選擇面小，可以讓購房者多幾次選擇的機會。”

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