企業自購房産裝修後的賬務處理?常有企業财務人員問及，自有房産在投入使用若幹年後重新裝修，這筆支出該如何列支，以及是否會影響房産稅計稅基礎，即增加房産原值該裝修支出是計入當期損益還是資本化後逐期攤銷，隻是時間性差異，而是否會增加房産稅計稅基礎往往是企業更關心的問題，筆者以此為切入點，逐步分析這個問題，我來為大家講解一下關于企業自購房産裝修後的賬務處理?跟着小編一起來看一看吧!

企業自購房産裝修後的賬務處理

常有企業财務人員問及，自有房産在投入使用若幹年後重新裝修，這筆支出該如何列支，以及是否會影響房産稅計稅基礎，即增加房産原值。該裝修支出是計入當期損益還是資本化後逐期攤銷，隻是時間性差異，而是否會增加房産稅計稅基礎往往是企業更關心的問題，筆者以此為切入點，逐步分析這個問題。

一、房産稅的相關規定​

根據《關于進一步明确房屋附屬設備和配套設施計征房産稅有關問題的通知》（國稅發〔2005〕173号）規定：“一、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可随意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房産原值，計征房産稅。二、對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在将其價值計入房産原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新後不再計入房産原值。”即如果裝修中涉及文件中列明的更換（或增加）房屋附屬設備和配套設施，則應将其價值計入房産原值，而如果裝修不涉及該類施工，僅僅是内部裝飾的一些更新及修葺，則應進一步分析。

根據《關于房産稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（财稅〔2008〕152号）規定：“一、關于房産原值如何确定的問題：對依照房産原值計稅的房産，不論是否記載在會計賬簿固定資産科目中，均應按照房屋原價計算繳納房産稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。”這說明，房屋原價應根據會計處理來判斷，如果這些裝修費用根據會計準則的相關規定應當計入房産價值，則應該歸為房産稅計稅基礎征收房産稅，反之則不征收房産稅。

該文件中的規定将路徑指向了國家有關會計制度，下一步，筆者分析企業會計準則的相關規定。​

二、會計準則的相關規定

根據《企業會計準則第4号——固定資産》應用指南的規定：“二、固定資産的後續支出：固定資産的後續支出是指固定資産在使用過程中發生的更新改造支出、修理費用等。固定資産的更新改造等後續支出，滿足本準則第四條規定确認條件的，應當計入固定資産成本，如有被替換的部分，應扣除其賬面價值；不滿足本準則第四條規定确認條件的固定資産修理費用等，應當在發生時計入當期損益。”這裡說的“第四條”就是固定資産的确認條件，即：“第四條：固定資産同時滿足下列條件的，才能予以确認：（一）與該固定資産有關的經濟利益很可能流入企業；（二）該固定資産的成本能夠可靠地計量。”上述條件中，第二款很好滿足，但第一款就太過于原則化了，怎樣把握“經濟利益很可能流入企業”呢，例如一個酒店重新裝修，檔次提升，那麼它的經濟利益确實很有可能流入企業，但是如果是企業的辦公樓、宿舍樓裝修，這一條就不那麼明顯，它更像是《國際會計準則第16号——不動産、廠房和設備》中所述：“是用來恢複維持一個企業預期從原先确定的資産的業績标準中獲得的經濟利益。”那麼後者就不滿足資本化條件。

此外，根據《企業會計準則第4号——固定資産》規定，固定資産的後續支出隻有兩種處理：第一，符合資本化條件，計入固定資産成本；第二，不符合資本化條件，計入當期損益。

那麼，實務中經常使用“長期待攤費用”來核算裝修費是否有政策依據？《企業會計準則——應用指南》中僅對于“長期待攤費用”科目的使用做了原則性的規定：“1．本科目核算企業已經發生但應由本期和以後各期負擔的分攤期限在1年以上的各項費用，如以經營租賃方式租入的固定資産發生的改良支出等。”指南并未明确是否可用來核算該項支出。但是《企業所得稅法》中對“長期待攤費用”有明确規定。​

三、《企業所得稅法》的相關規定

根據《企業所得稅法》第十三條規定：“在計算應納稅所得額時，企業發生的下列支出作為長期待攤費用，按照規定攤銷的，準予扣除：（一）已足額提取折舊的固定資産的改建支出；（二）租入固定資産的改建支出；（三）固定資産的大修理支出；（四）其他應當作為長期待攤費用的支出。”第一、二款顯然不适用，關于第三款“固定資産的大修理支出”，《企業所得稅法實施條例》中規定：“第六十九條：《企業所得稅法》第十三條第（三）項所稱固定資産的大修理支出，是指同時符合下列條件的支出：（一）修理支出達到取得固定資産時的計稅基礎50%以上；（二）修理後固定資産的使用年限延長2年以上。”由此可見，滿足大修理條件的要求較高，一般的裝修裝飾很難達到要求。那麼第四款“其他應當作為長期待攤費用的支出”是否能達到？《企業所得稅法實施條例》中僅規定：“第七十條：《企業所得稅法》第十三條第（四）項所稱其他應當作為長期待攤費用的支出，自支出發生月份的次月起，分期攤銷，攤銷年限不得低于3年。”文件并未明确何種标準的支出可以按此條款列支，但是根據《企業所得稅法實施條例》對前三款适用條件的表述，即“改變房屋或者建築物結構、延長使用年限”“支出達到取得固定資産時的計稅基礎50%以上”等，可做出邏輯解釋：該條款所述的“其他”必須是金額較大的，能夠改變資産使用情況的支出。

綜上所述，關于裝修費的處理應分以下步驟進行，首先要判斷，是房屋結構性的改建擴建還是内部修葺，如為前者，毫無疑問是要予以資本化，并涉及房産稅計稅基礎變化。如為後者，則要區分是否更換了可單獨計量的設施設備，如有此類支出，應按規定計入房産稅的房産原值，并扣減原來相應設備和設施的價值。會計上需要單獨确認為一項資産的，可确認為固定資産，但是不影響房産稅的核算。對于裝修裝飾部分，就要使用會計準則中“經濟利益很可能流入企業”進行判斷，如果使可能流入企業的經濟利益超過了資産初始确認時的會計估計，例如延長了固定資産的使用壽命，或者使産品質量實質性提高、産品成本實質性降低，則應當計入固定資産賬面價值。除此之外的後續支出，應當确認為當期損益，直接予以費用化。

判斷流程圖如下：​

最後，納稅人還應注意的是，如該項大修理改擴建支出滿足會計上資本化條件，卻不一定滿足《企業所得稅法》中對長期待攤費用的規定（即“50%”“2年”），此時隻能将支出計入固定資産賬面價值，同固定資産一同計提折舊。而如果同時滿足會計和所得稅法的相關規定，按會計規定應計入固定資産賬面價值，而按所得稅法規定應計入長期待攤費用，如此處理則會因為攤銷年限不同産生稅會差異，實務中應當避免此類問題的發生。

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