10月20日，國家統計局發布9月70城房價數據。其中，36城新房房價下跌，整體來看，9月70城新房價格指數環比下降0.1%，這是2015年5月份以來新房價格指數首次下跌；二手房價格下跌的城市有52個，即超7成的城市二手房價格環比下降，其中4個一線城市二手房價格全部下跌。金九成了真正意義上的“驚九”，房價全面下跌時代已經來臨。到底是什麼打破轉了房價隻漲不跌的怪圈？在這5大關鍵因素影響下，房價想不下跌都很難：

第一，房産交易主動權被剝奪

樓市調控的主要手段是限購、限售、限貸、限價。其中限購通常是本地戶口最多可買兩套房，外地戶口的人社保和個稅繳費年限滿足政策要求後，最多能在社保關系所在地和納稅地購買一套房；限售是新建商品住房和二手房取得須取得不動産權證多少年内不得上市交易，根據樓市火熱程度不同，通常限售年限是2年、3年、5年，直接鎖死了房産的流通性；限貸是嚴格按照規定執行首付比例，不給家庭第三套住房發放貸款，間接降低了房産交易量；限價是通過限制房屋備案價和二手房成交價，開發商不得以高于備案價的價格銷售，二手房成交價不高于政府指導價，否則房屋不能網簽和備案，房子的價格和流通性被鎖死，房産交易的主動權被剝奪，房價想不下跌都很難。

第二，房地産信貸政策收緊

信貸政策收緊是房價下跌的主要原因。房地産是資金密集型行業，房企從最初的拿地、建房、宣傳到銷售的各個環節，都需要銀行和信托機構的資金扶持，由于過去房地産商盲目開發，導緻大多數企業負債率過高，但今年央行從供給端和需求端雙面出擊，掐斷了房企極其重要的資金來源渠道。針對供給端方面，央行劃定三線四檔限制了房企融資，劃五檔限制了房企借錢規模，史無前例地加強了預售資金監管；針對需求端方面，為個人住房貸款總額設置上限，嚴查消費貸，經營貸等違規資金進入樓市，嚴查購房者首付資金來源，房企同時失去外部資金扶持和樓盤項目回款，為“活下去”隻能降價讓利給剛需。

第三，房企出現債務危機

今年房企的負面新聞不斷，泰禾作為曾經的銷冠樓盤，五證齊全，但出其不意的爛尾了；紅星地産打包出售名下地産股份，富力地産100億出售名下物業，華夏幸福、陽光100、藍光發展被爆債務違約；日前又有10家知名房企信用評級遭穆迪下調；就連龍頭房企恒大也搖搖欲墜，商票逾期、财富爆雷、工地停工等負面新聞傳得沸沸揚揚。大型房企逐漸走向沒落，一方面說明房地産行業發展的黃金時代終結，我國房價下行壓力很大；另一方面房企破産概率高，買期房爛尾風險很大，這嚴重挫傷了購房者的買房熱情。房地産交易量下滑，樓市進入買方市場，房價下跌就成為必然發展趨勢。

第四，剛需購買力下滑

在2018年國慶之前，我國房價持續上行，購房者恐慌性購房，透支了大量樓市需求，房子有70年産權，已經有房的人無需再買，現在購房主力群體單一，主要是90後這類人，不過由于計劃生育政策，這代人人口基數小，對商品房的需求量下降，加之受疫情的沖擊，我國經濟增速下滑，百姓收入下降，即使能夠湊夠首付，還貸能力也較差，剛需購買力難以支撐高房價，房子賣不動，房企和炒房客死扛不了多久，就會降價迎合剛需。

第五，剛需觀望情緒濃厚

房價下跌已經由點擴散到面，購房者對房價下跌信心增強，很多人害怕剛買了房子，就降價幾十萬，讓自己一年的辛苦白費，因此很多剛需都在駐足觀望，為了刺激這部分需求，持房者隻能打價格戰。

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