土地增值稅的計算方法

常見的一般有4種情況：

1.房開企業新房銷售

2.其他企業新房銷售（非房開企業）

3.存量房銷售

4.隻賣地

【存量房.銷售計算土地增值稅的程序】

1.不含稅轉讓收入的金額=？

2.扣除項目合計=？

3.計算增值額=？

不含稅轉讓收入的金額－規定的扣除項目金額

4.計算增值率=？

增值率=增值額/扣除項目金額

5.查适用的稅率：四級超率累進稅率表

6.土地增值稅稅額

=增值額×适用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數

【具體解析】

一.不含稅轉讓收入的金額=？

（1）簡易計稅：含稅收入/（1 5%）

（2）一般計稅：（含稅收入－土地價款）/（1 9%）

二.扣除項目

（一）評估法

1.取得土地使用權支付的金額

未支付地價款或不能提供支付憑據的，不允許扣除。

2.評估價格＝房地産重新購建價格×成新度折扣率

房地産重新購建價格：是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發全新狀況的估價對象的必要支出及應得利潤。

3.與轉讓有關的稅金 城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅

4.評估費

二.扣除項目

（二）發票法

1.不能取得評估價格，但能提供購房發票的，可按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除，作為地價和評估價。

扣除金額＝發票價×（1＋5%×年數）

【提示1】發票價：營業稅發票所載金額；增值稅普通發票價稅合計金額；增值稅專用發票不含增值稅金額加上不允許抵扣的進項稅額。

【提示2】購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可視為一年。

2.與轉讓有關的稅金

城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、契稅

【提示】購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地産有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

二.扣除項目

（三）核定法

對轉讓舊房及建築物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，稅務機關可實行核定征收。

【例題】A市某機械廠為增值稅一般納稅人，2020年3月因企業搬遷将原廠房出售，相關資料如下：

（1）該廠房于2004年3月購進，會計賬簿記載的該廠房入賬的固定資産原價為 1600萬元，賬面淨值320萬元。搬遷過程中該廠房購進發票丢失，該廠提供的當年繳納契稅的完稅憑證，記載契稅的計稅金額為1560萬元，繳納契稅46.8萬元。

（2）轉讓廠房取得含稅收入3100萬元。該機械廠選擇簡易計稅方法計稅。

（3）轉讓廠房時評估機構評定的重置成本價為3800萬元，該廠房四成新。

（相關資料：不考慮印花稅、地方教育附加。）

要求：根據上述資料，請回答下列問題：

（1）該機械廠轉讓廠房應繳納增值稅

此項目為2016年4月30日及以前繳納契稅的，增值稅應納稅額

＝[全部交易價格（含增值稅）-契稅計稅金額（含營業稅）]÷（1＋5％）×5％。

＝（3100-1560）÷（1＋5％）×5％ ＝73.33（萬元）。

（2）該機械廠轉讓廠房計算土地增值稅時準予扣除的轉讓環節的稅金為

＝73.33×（7％＋3％）＝7.33（萬元）。

（3）土地增值稅準予扣除項目金額為

評估價格＝重置成本價×成新度折扣率

＝3800×40％＝1520（萬元）

準予扣除項目金額＝1520＋7.33＝1527.33（萬）

（4）轉讓廠房應繳納土地增值稅

增值額＝3100-73.33-1527.33＝1499.34（萬）

增值率＝1499.34/1527.33×100％＝98.17％

适用稅率為40％，速算扣除系數為5％

繳納土地增值稅

＝1499.34×40％-1527.33×5％＝523.37（萬）

【例題】2022年3月，某公司銷售自用辦公樓，不能取得評估價格，該公司提供的購房發票所載購房款為1200萬元，購買日期為2012年1月1日。允許扣除的購入及轉讓環節相關稅費80萬元。該公司在計算土地增值稅時允許扣除項目金額（　）萬元。

『解析』

納稅人轉讓舊房及建築物，能提供購房發票的，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5％計算扣除。

該公司在計算土地增值稅時允許扣除項目金額

＝1200×（1＋10×5％）＋80

＝1880（萬元）

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