《中華人民共和國契稅法》正式通過，自2021年9月1日起施行。其中規定，契稅稅率調整為3%至5%，一度引來了市場對于稅負增加的擔憂。

不過，業内人士解讀稱，從全國實際執行情況來看，基本沒有按照3%征收契稅，很多城市出台的減免契稅的政策後，契稅也在1%-3%。因此，新政并不會對稅負産生太大的影響。

那麼在上海買房究竟需要繳納哪些稅？

記者從市稅務部門了解到，

對于普通市民來說，

買賣房産主要涉及到的是增值稅、

個人所得稅和契稅等，

在不同的情況下，稅率也會有所不同。

增值稅：

先看是否“滿二”

再分普通住宅和非普通住宅

根據稅務部門的規定，房産是否“滿二”，是否為普通住宅，稅率都不一樣。

根據《上海市普通住房标準》普通住宅為——

單套建築面積在140平方米以下

實際成交價格内環線以内的低于450萬元/套

内環線與外環線之間的低于310萬元/套

外環線以外的低于230萬元/套

“不滿二”情況下

全額征收增值稅稅率為5%

“不滿二”：個人将購買不足2年的住房對外銷售，全額征收增值稅，稅率為5%。

應納稅額=全部價款和價外費用÷（1＋5%）×5%。

增值稅涉及的附加包括：城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加，計稅依據為增值稅稅額。

自2019年1月1日至2021年12月31日，對本市個人減按50%征收城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。

“滿二”的情況下

則要區分是否是普通住宅

■如果出售購買超過2年（含2年）的普通住宅，則免征增值稅。

■如果個人将購買超過2年（含2年）的非普通住房對外銷售的，以出售取得的收入減去不動産購置原價或者取得不動産時的作價後的餘額為增值額，計算征收增值稅，稅率為5%。

應納稅額=（全部價款和價外費用-不動産購置原價或者取得不動産時的作價）÷（1＋5%）×5%。

個人所得稅：

“滿五”和“唯一”是關鍵

在各家房産中介的挂牌房源中，不少标注着“滿五唯一稅費少”。這個稅費，其實指的就是個人所得稅。

根據稅務部門的規定，是否征收個人所得稅的關鍵在于是否房産是否購入超過5年且是家庭唯一生活用房。

“滿五唯一”情況下

免征個人所得稅

“滿五唯一”：個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅。

“不滿五”情況下

要區分是否是普通住宅

“不滿五”：個人轉讓購入不滿5年或家庭非唯一住房的情況下，則要區分是普通住宅或非普通住宅。

■如果是非普通住宅，以其轉讓收入額減除财産原值、轉讓住房過程中繳納的稅金和合理費用後的餘額為應納稅所得額，按财産轉讓所得繳納個人所得稅，稅率為20%。

若納稅人未提供完整、準确的房屋原值憑證，不能正确計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可對其實行核定征稅，即按非普通住房轉讓收入的2%核定征稅。

■如果是普通住宅，前者仍保持不變，後者的稅率按轉讓收入的1%核定征稅。

契稅和印花稅：

首套、非首套有區别

新政施行後

對契稅稅率沒有影響

■購買90平及以下住房，首套房契稅按總房款的1%繳納，非首套按3%繳納。

■90平以上的，首套房契稅按1.5%繳納，非首套，按3%繳納。

這也意味着，契稅新政施行後，對于契稅稅率沒有影響。

個人取得不動産權證按5元/件繳納印花稅。自2019年1月1日至2021年12月31日，對本市個人減按50%征收印花稅(不含證券交易印花稅)

房産稅：

二套且人均面積要超過60平

上海和重慶是全國唯二已經開始試點房産稅的地區。

其中，個人購買屬于家庭的唯一住房的免征房産稅。

根據規定，本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積（指住房建築面積，下同）↓↓↓

■人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購的住房暫免征收房産稅。

■人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按規定計算征收房産稅。

舉例來看：

■如果某一家三口原來擁有一套50平方米的住房，現又新購一套110平方米的住房，合并計算後，該居民家庭全部住房面積為160平方米，人均住房面積為53.33平方米，未超出人均60平方米的免稅住房面積标準，這套110平方米的住房可暫免征收房産稅。

■而如果這個家庭已擁有一套150平方米的住房，現又新購一套110平方米的住房，合并計算後該居民家庭全部住房面積為260平方米，人均住房面積為86.67平方米，已超過人均60平方米的免稅住房面積标準，則新購住房中超出的部分面積（260平方米-180平方米，即80平方米）須按規定繳納房産稅。

目前，房産稅适用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格（市統計局公布）2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。

這些頭疼的稅率終于搞清楚啦！

大家根據自己的實際情況對号入座哦

再告訴給其他的小夥伴吧！

編輯：劉旭

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