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每次陳啟宗緻恒隆集團股東函，都會被瘋傳。在3月23日，恒隆集團發布的全年年報中，陳啟宗照樣親自撰寫此份緻股東函。陳啟宗表示，受1997年的亞洲金融危機及2008年的環球經濟衰退的嚴重影響，地産業今次所面對之嚴峻境況可謂前所未見，地産市道有可能繼續下行。此外，陳啟宗對于零售市場也同樣不看好，“現時乃我們進入内地市場以來目睹的最艱困的零售環境，抱有太高期望并不明智”。

對于嚴峻的市場環境，陳啟宗認為，我們必須非常努力，方有機會保持租賃溢利增長。

陳啟宗認為，零售市場有可能正悄悄地進行一場革命。首先，全方位零售将會存在一段長時間。迄今進行零售的方式主要有兩個途徑：通過實體店和通過互聯網，亦即電子商務。就後者而言，如何完成銷售隻屬于操作枝節，随時間可以轉變；重要的是交易模式。約五十年前，我們曾有透過郵購或電話訂購進行的目錄營銷，如今則是網上銷售。移動設備令後者更加可行，并且實際上更加方便。

因此，互聯網對實體店的影響會較大，但正如昔日的郵購和電話訂購沒有取締實體店，網上銷售亦然。然而，這隻是從一方面而言。另一方面，科技例如電子商務在搶去實體店生意的同時，亦可改變購物商場顧客的行為，令實體店增加銷售，這對我們的業務可帶來甚為利好的影響。未來數年，在大數據與移動設備結合下，将令零售體驗大大提升。

“租金收入占整體收入87%”

2015年，恒隆集團整體收入減少46%至95.28億港元，整體營業溢利相應下降48%至69.55億港元，股東應占基本純利減少53%至27億港元，計入較去年為少的投資物業重估收益後，股東應占純利同比減少53%至32.11億港元。

不過，相比整體收入下降，物業租賃的租金收入有微漲，上升7%至83.3億港元，也就是意味着，租金收入占整體收入的87%，已經接近九成，這在目前内地乃至香港的房企中都極其少見，恒隆集團是名符其實的“包租公”。

其中，内地的物業租賃租金收入占據了整體租金收入的超過一半，達到46.25億港元，較去年增長6%。報告稱，物業租賃的租金收入增長，除受惠于上海物業組合的增長外，自2014年第三季起相繼開業的物業亦帶動增長。新的物業包括兩座購物商場，分别為于2014年9月開業的天津的恒隆廣場，及于2015年12月開始試業的大連的恒隆廣場。無錫的恒隆廣場辦公樓及沈陽的市府恒隆廣場辦公樓，亦分别于2014年10月及2015年1月開業。這些新物業的租金收入貢獻，抵銷了沈陽的市府恒隆廣場及無錫的恒隆廣場這兩座購物商場的租金收入下跌的影響。

由于新的物業于首個租賃期的營業利潤一般較低，内地物業組合的整體營業溢利因而減少3%至35.5億港元，整體物業租賃的邊際利潤率下降六個基點至65%。

“内地8座購物商場租金收入32億”

在恒隆内地租賃物業中，8座購物商場于2015年共獲得32.87億港元的租金收入，較去年增長6%。該八座購物商場分布于六個城市，其中上海及渖陽各兩座，濟南、無錫、天津及大連各一座。在天津和大連的購物商場為新近落成，天津的恒隆廣場于2014年9月開業，大連的恒隆廣場則于2015年12月開始試業。

最早開業的上海恒隆廣場和上海港彙恒隆廣場的租金收入較去年增長6%至28.81億港元。上海的恒隆廣場的租金收入較去年增加9%至8.85億港元，港彙恒隆廣場的租金收入則增加3%至11.96億港元。

恒隆集團在上海以外共營運六座購物商場。六座購物商場的租金收入合共為12.06億港元，較去年上升6%。

受惠于租出率上升，渖陽的皇城恒隆廣場于二零一五年的租金收入增長2%。受惠于有效的市場推廣活動，皇城恒隆廣場的零售額增長2%。于2015年，濟南的恒隆廣場引入更多新式購物、娛樂及時尚生活商，租出率因此較去年底上升三個基點至88%，然而商場的零售額則減少2%。濟南的恒隆廣場于2015年的租金收入持平。

上海恒隆廣場

上海恒隆廣場依然是奢華品牌旗艦店的集中地，除普拉達（PRADA）旗艦店進行擴張外，全新的芬迪（Fendi）旗艦店，以及迪奧（Dior）旗下的品牌時裝店亦将在二零一六年完成擴充和裝修。此外，多個同樣國際知名的新品牌，亦預計于明年進駐恒隆廣場。

商場早前引進了一系列新興的國際品牌，包括寶曼（Balmain）、高雅德（Goyard）、Y-3、Maje及緯尚時（Versus），還有多個首次于上海開設零售店的品牌，例如逦媛納（Leonard）、馬丁·馬吉拉時裝屋（Maison Margiela）、Diptyque、Agent Provocateur及原液之謎（Biologique Recherche）。

上海港彙恒隆廣場

港彙恒隆廣場為了配合市場需要，商場引入多個新興的國際高端品牌，有效刺激客流增長。此外，二樓新增的「彩妝區」亦吸引了一衆年輕時尚的顧客，商場亦因此而陸續引入新興的時尚女裝品牌。

港彙恒隆廣場的資産優化計劃将于二零一六年年底開展。商場計劃引入多個特色餐飲品牌，緻力提升項目以滿足市場需求。同時，我們支持租戶進行提升工程，當中已落實裝修或在計劃中的品牌包括馬克·雅可布（MarcJacobs）、蔻依（Chloé）、登喜路（Dunhill）、雨果博斯（Hugo Boss）、蔻馳（Coach）、邁克高仕（MichaelKors）及特斯拉汽車（Tesla）。

沈陽市府恒隆廣場

市府恒隆廣場的購物商場受零售消費疲弱及租金下調影響，零售銷售額減少百分之三。

市府恒隆廣場于三樓設立「兒童專區」，引入一系列童裝服飾、玩具及教育品牌，以滿足家長需求。此外，國際品牌湯麗?琦（ToryBurch）也于二零一五年八月，在商場開設了其首間地區專門店。

沈陽皇城恒隆廣場

經曆兩個租賃周期，皇城恒隆廣場的租出率穩步上升，零售額亦較去年同期增加百分之二，帶動租金收入平穩增長。

2015年半年租戶組合轉變，多個國際品牌如潘多拉珠寶（Pandora）、富莉富蕾（FolliFollie）、埃德·哈迪（Ed Hardy）、VANS、New Balance 及Carhartt均選擇進駐皇城恒隆廣場，令于商場落戶的品牌更加豐富。

濟南恒隆廣場

雖然經濟前景不明朗對消費造成負面影響，但卻促使零售商選擇在有信譽的商場内開設其店鋪以鞏固市場地位，濟南的恒隆廣場便因此而受惠。來年更會引進一系列新品牌，Apple Store将在3月26日開設其在濟南的第一間零售店。

除了傳統的零售店，濟南的恒隆廣場亦引入多元化的休閑及時尚生活店鋪及設施，包括健身中心、美容中心、書店及咖啡廳、藝術學校及兒童遊樂場。其他于本年度落戶商場的著名國際品牌還包括Avirex、BOY LONDON及首度于山東開設專門店的Nannini。

濟南的恒隆廣場于2015年年底的租出率上升至88%，租金收入穩定。

無錫恒隆廣場

由于經濟低迷及市場上的各種挑戰，無錫的恒隆廣場的零售額錄得下降，而租出率亦因租戶組合進行調整而降至百分之七十二。

商場重視租戶優化，随着玩具反鬥城和萌寶星球的開業，三樓已轉型為兒童區，會繼續留意其他租戶組合的需要。無錫恒隆廣場已引入著名朱古力品牌歌帝梵（Godiva）及另外兩個首次進駐無錫的時尚品牌睛姿（JINS）及APM Monaco。加上多間全新飲食店鋪于連接商場及地鐵站的隧道開業。

天津恒隆廣場

天津的恒隆廣場完成首個營運周期，在逆市下表現良好，租出率高達86%。

商場引入多個著名品牌，包括潘多拉珠寶（Pandora）、悅詩風吟（Innisfree）、伊蒂之屋（Etude House）、托尼魅力（Tony Moly）、斯沃琪（Swatch）、希爾瑞（Theory）、COS、H&M、Aape、CK Jeans、雨果博斯（Hugo Boss）、邁克高仕（Michael Kors）、Y-3、Armani Collezioni、Gant、Carhartt、蓋璞（GAP）及Abercrombie & Fitch旗艦店。除以上的品牌外，一個國際知名的科技産品品牌更将于2016年上半年進駐恒隆廣場。

大連恒隆廣場

大連恒隆廣場在2015年12月18日試業，商場零售面積超22萬平方米，是恒隆目前在内地最大的購物廣場。商場除了引入近四十個首次進駐遼甯省的品牌外，其他國際品牌還包括安普裡奧·阿瑪尼、蔻馳、歐米茄、萬寶龍、莫斯奇諾、紀梵希、古馳鐘表及珠寶、Armani Jeans、Y-3、alice McCALL、施華洛世奇、UGG等。此外，包括COS、安德瑪（UnderArmour）、Coterie、Nannini，亦将于大連的恒隆廣場開設旗艦店，其中Apple Store已在2016年3月開業。

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