取消短租，強制長租；又租又送，名租實售；隐瞞屬性，高價出售；收益歸屬，糾纏不清，糾紛纏身的人防車位成了人煩車位

産權歸國家，所有權歸誰？實踐中各有各的做法，更多地方沒有明确規定

人防車位的産權歸屬與權責分配，應盡快從法律層面加以規範明确，相關職能部門需發揮引導作用，維護市場秩序

文 |《瞭望》新聞周刊記者

陝西西安，一個沒有産權的人防車位必須要花22萬元長租20年，開發商口頭承諾“租20年贈送50年”；福建泉州，在未告知業主的情況下，以普通車位價格“售賣”人防車位；四川成都，人防車位租金到底歸誰，業主和開發商對簿公堂……

人防車位指的是依人民防空法的要求，在各小區人防空間設置的停車位。在車多位少的情況下，利用小區人防空間為小區居民設置停車位的做法十分普遍，在一定程度上緩解了停車難。但近年來，人防車位因頻繁引發糾紛，變成了人煩車位。

記者在陝西、福建、四川、安徽等地調研發現，由于人防車位所有權歸屬不清，容易引發4類糾紛：取消短租，強制長租；又租又送，名租實售；隐瞞屬性，高價出售；收益歸屬，糾纏不清。

人防車位遭遇四類糾紛

人防車位看起來與普通商品車位無異，但由于其依法屬于人民防空工程，在租賃、交易、産權方面有限制性規定。而有的開發商為了牟利，在人防車位租賃交易上動手腳，易引發糾紛。

取消短租，強制長租。今年4月底，陝西省西安市華龍太乙城秋林苑小區開發商單方面取消臨時停車、包月停車并對車位加鎖，要求小區業主隻能選擇長期租賃，價格為22萬元，合同期限20年，還口頭承諾“租20年送50年”，引起業主強烈不滿。

“開發商用各種方式逼業主長期租賃，實際上是變相高價銷售沒有産權的人防車位。”業主李先生說，小區住戶此前通過多渠道反映問題後，開發商同意短租，租金從過去的每月350元漲至500元，但對比市場行情，小區車位從硬件到服務，遠遠達不到這個價位。

又租又送，名租實售。安徽省阜陽市某小區業主告訴記者，開發商以承諾“長租20年送50年”這種“名租實售”的方式誘導業主。業内人士分析，該行為已違反相關條例。《安徽省物業管理條例》明确規定：物業管理區域内依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放，建設單位不得将停車位出售、附贈；出租的，租賃期限不得超過三年。

隐瞞屬性，高價出售。福建省泉州市德化縣某小區，有100多名業主在不知情的情況下，以當地商品車位的價格從該小區購買了人防車位，目前面臨辦不了産權證的情況，蒙受經濟損失。

收益歸屬，糾纏不清。因為人防車位收益歸屬問題，四川省成都市西體奧林花園小區開發商和全體業主對簿公堂。法院一審判決認為，訴争人防車位（車庫）并非原告（開發商）專有，其系全體業主共有。開發商不服判決提出上訴，目前該案正在進行二審。專家介紹，此類案件數量呈持續增長态勢。

所有權到底歸誰

人防車位為何糾紛纏身？多位受訪專家認為，根源在于其所有權問題尚缺少統一、明确的法律規定。

人民防空法起草人之一、國家人防辦原副主任王勝利說，人民防空法規定“人防是國防的組成部分”，物權法則規定“國防資産屬于國家所有”。由此來看，開發商修建的法定義務内的人防工程産權應歸國家所有。

産權歸國家，所有權歸誰？實踐中各有各的說法和做法，更多城市沒有明确規定。北京德恒（深圳）律師事務所郭靂律師說，被用作人防車位等人防工程的所有權歸屬，當前法律并未統一、明确地規定，各地理解不同，做法也不一樣。

一種做法，可銷售、可買賣，所有權可歸業主。重慶市住建委今年出台通知，規定商品房配套車位（含人防車位）在取得商品房預售許可或依法進行首次登記後，可按照規定進行租賃和銷售。

另一種做法，不可買賣，所有權可歸開發商。上海市規定，國家投資的人防工程用作車位，不能辦理産權證，不能買賣。“結建”（結合城市新建民用建築修建）人防工程的人防車位所有權屬于開發商，開發商可以登記為産權人，也可将其出售給業主并辦理使用權證。

還有一種做法，不得擅自轉讓、租賃，所有權歸國家。山東濟南規定經依法批準“結建”的人防工程，所有權屬于國家。未經批準，任何單位和個人不得擅自轉讓、租賃。

所有權歸屬不清，收益歸屬也成了問題。人民防空法規定“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。人防車位的投資者是開發商還是業主？記者發現，法律法規對這一問題未有明确規定，司法判斷也不盡相同。

有的地方認為收益歸業主。在四川成都西體奧林花園小區一起訴訟中，成都市金牛區人民法院一審判決認為，訴争的人防工程作為小區的配套建設項目，其建設費用已攤入建設總成本，随着房屋産權的轉移，投資主體就由開發商轉變為全體業主，收益當歸全體業主所有。

但也有不同聲音。福建省高級人民法院、廣州市中級人民法院曾在此類訴訟判決書中表示：業主雖然出資購買房屋，但不能理所當然地轉化成對人防工程進行投資。

北京安博（成都）律師事務所主任陳軍說，判決不同是因為法律對“開發商将房屋出售給購房者後投資人是否必然變更及變更條件”并未清晰規定。另外，業内人士表示，多地人防車位使用權的轉讓和長期租賃，沒有統一稅收征管辦法，因此難以合規銷售和租賃。

成都西體奧林花園小區的人防車位，開發商與業主為人防車位租金歸誰而對簿公堂

破解糾紛應厘清權屬關系

為了有效維護各方合法權益，多位人防部門工作人員和受訪專家認為，提升人防車位使用效能，應盡快從法律規範層面，明确相關産權歸屬與權責分配。記者了解到，國家人防辦已于去年啟動相關規範的修訂工作。

“誰是人防工程投資人”需進一步明确，才能保障權益歸屬清晰可控。陳軍認為，明确誰是投資人，需綜合考量開發商建設成本投入情況、舉證責任的分配等具體因素，立法應明确“開發商将房屋出售給購房者後投資人是否變更、變更條件”等關鍵問題。

現階段在法律不明确的情況下，政府職能部門可發揮引導作用，維護市場秩序。易居智庫研究總監嚴躍進建議，相關職能部門應引導各住宅小區，明确車場車庫等建設費用是否已分攤進房屋銷售價内，避免開發商二次收費。

消費者應明确人防車位的權屬關系，不可盲目交易。西安交通大學房地産研究所所長楊東朗認為，消費者往往對人防車位權屬關系不了解，開發商為了牟利易打擦邊球，有關部門應加強監督，引導出租方與承租方合法交易，維護市場正常秩序。

除了明确人防車位的法律屬性，郭靂建議，消費者還應了解小區人防車位的租賃買賣政策，并咨詢當地人防或不動産交易主管部門加以确認，避免遭受不必要的經濟損失。

交易價格方面，楊東朗表示，車位租賃屬于市場定價、雙方協商行為，業主可通過成立業委會提高協商能力，維護自身合法權利。□

（采寫記者：李倩薇 張斌 鄭鈞天 雷肖霄）

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