一、收入與房價現狀分析

2021年度全國人均可支配收入為3.51萬元（來源：中國統計年鑒）

2021年全國商品房均價為10139元/平方米（國家統計局2022年1月17日發布）

什麼概念？

假設人均人均可支配收入的50%用于購房即1.755萬元/年，以家庭為單位購買90平米商品房，簡要分析如下：

1、三口之家（孩子不考慮收入）：

房屋總價：91.251萬元

家庭年度可支配購房收入：3.51萬元。

購房所需年限：91.251/3.51≈26（年）。

2、單人或單親家庭：

隻有一個人有收入，則需要52年。

通過以上情況簡要分析，不考慮貸款情況下，兩口之家26年才能購買一套90平米的房子，基本覆蓋了大半職業生涯，明顯房價過高。

二、房地産行業現在存在的問題

1、建設用地指标配置不合理

住房主體是人，因此房地産也要跟随人口流動趨勢進行發展才是城市合理健康的規劃體現。

目前我國很多人口淨流入的城市如上海、深圳等超一線城市，供地水平并不能滿足淨流入人口需求，導緻房價上漲過快；

而很多三四線城市人口淨流出，土地供應卻過于充沛，存量及去化周期過高，造成供地指标浪費。

2、商業用地及住宅用地配置不合理

很多城市為招商引資配置了很多商業用地，反而對住宅用地供應不積極，導緻商圈附近住宅很少。

一些開發商利用商業用地出讓金低的優勢，利用商業用地開發了很多商住房，低于住宅單價出售，造成了商業用地實際功能與規劃不符，沒有招商引資，反而造成了功能的浪費。

此外，很多住宅用地被規劃在郊區邊緣位置，尤其一些大城市，城市面積大，職住分離嚴重，直接導緻交通擁堵，燃油等能源浪費，與碳中和的初衷也有所背離。

3、房屋均價與人均可支配收入不匹配。

雖然近年來政策性調控愈發頻繁，但房價的上漲對于土地财政的貢獻讓各地無法拒絕，間接造成了房價上漲過快。

4、政策幹預需求方面過于嚴格

即限購政策過于嚴格，有可能對剛需造成誤傷。

如有些人離婚了，婚前共同購房使用了一次公積金，離異後房子歸對方，孩子自己帶，按照現有認房又認貸政策，有貸款記錄，再買房按照二套房需要50%首付，而實際上實屬無房戶剛需人員，這種剛需會被限購政策誤傷。

當然，我們的“房住不炒”對于炒房客打擊的力度和效果是毋庸置疑的！

三、房地産健康發展模式之我見

1、穩定國内市場經濟環境，加快經濟内循環及“統一大市場”配套制度建設，增加就業率，讓人們的收入漲起來。

人均收入增長速度追上房價增長速度，降低剛需買房壓力。不至于30年房貸壓的喘不過來氣。屆時，所謂的“泡沫”也就消失了。

2、落實房屋“空置稅”

“空置稅”顧名思義，房屋空置就是資源浪費，加征空置稅對房地産長久健康發展的益處是可預見的。

針對人群：超過規定限購套數的其餘住房，若房産産權已确定，未出租，未設置居住權登記，水電費不動的業主，合理征收空置稅，繳稅額按空置套數逐漸遞增。逼着他們把空置的房子租出去或賣出去，利用起來。

3、首套房認定，降低或消除“認貸”限制

因為首套房畢竟說的還是房子，讓被誤傷的剛需無房戶重新獲得買房的機會，充分享受政策福利，也能為樓市釋放一部分庫存。

4、大膽嘗試新的“國家級”福利利率模式

在原有的首套、二套貸款利率政策下，增加以家庭為單位，每家隻能享受一次首套房2%的福利貸款利率，即使再次被認定為首套房也不能再次享受。

利民之事，絲發興焉！

二套以上住房執行現有政策，被認定為改善性住房的，在原房産簽訂買賣合同備案後，可再次享受首套房利率，但不能再次享受2%福利利率。

房地産眼下仍然是經濟支柱，這一點無可厚非，因此國家一定會集思廣益，以人為本，在經濟向好的同時，讓房地産行業也走向更健康發展的道路，這是必然趨勢！

以上是我的個人淺見，行文用詞若有不妥之處，敬請不吝指出。

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