沉寂許久的樓市在臨近年底的兩個月又開始躁動了。繼河南開封、湖南衡陽之後，蘇州下轄縣級市張家港又來了一遭“房地産政策松綁一日遊”。

昨天有媒體報道稱，從江蘇張家港房産交易産權登記中心處獲悉，已接到上面通知，限售政策取消，不動産證不滿2年也可進行交易轉讓。今天，房産交易處工作人員也在電話中确認：“現在已經可以賣了，沒有限制了。”

沒有任何先兆，剛實行2年的限售政策取消了。一時間，朋友圈的中介們又熱鬧了。

但神奇的是，晚上突然情勢逆轉。同樣是張家港市房産交易産權中心工作人員，在接收采訪時突然換了一種截然不同的說法：“昨天确實有窗口進行了取消限售過戶的操作，但是今天已經停止。未滿2年的房屋仍不能交易，我們也是剛接到住建局通知，取消限售的消息隻持續了一天，具體原因及後續情況完全不知情。昨天過戶的數量目前正在統計，現在已經恢複限售前的過戶政策。一切以正式文件為準。”

尴尬的是，多家房企位于張家港的項目公司都表示，昨天從張家港房管局收到消息，得知“未滿2年的房子肯定是可以過戶了，正式的官方文件尚未出台，具體細則隻等官方公布”。部分房企的促銷文案都準備好了，隻等新政官宣，沒想到等來的卻是這個結果。

張家港的新政剛冒了個頭就被摁了回去，給人一種試水失敗的感覺。我們先來回顧一下張家港限售政策的曆史，2017年8月27日，張家港正式實施限售政策，規定“不動産證未滿2年的商品住房（含二手住房）不得轉讓”。當時有分析人士認為，張家港限售政策的出台會直接降低住房的成交，為火熱的張家港樓市降溫。

我們知道，一般都是行情火爆才會迎來調控升級。拿今年年初的小陽春來說，蘇州可謂拔得頭籌，土拍溢價率不斷升高，闆塊“地王”不斷刷新紀錄，4月份推新和購買氣氛一路走高。數據顯示，4月第一周，蘇州均價23285元/平米，月環比漲2.3%，房價漲幅位列全國第一，僅靠一己之力就把“金三銀四”的熱度完全帶動了起來。

槍打出頭鳥，緊接着5月份，蘇州各部門召集30餘家地産商召開座談會，明确指出如果蘇州樓市的幾大指标得不到控制，7月後調控即可加碼，包括擴大限售範圍、提高外地人購房需要的社保門檻等。與此同時，蘇州房地産長效調控機制政策已經形成方案，并上報住建部。

結果我們也看到了，上級并未食言——7月24日，蘇州市發布《工作意見》指出：非本市戶籍居民家庭在蘇州市區、昆山市、太倉市範圍内申請購買第1套住房時，應提供自購房之日起3年内在蘇州市範圍内連續繳納2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明。購房人自取得不動産權證之日起滿3年後方可轉讓；二手住房通過市場交易購房人新取得不動産權證滿5年後方可轉讓。

這次新政影響到了蘇州市區、太倉和昆山，卻不包括張家港和常熟。為什麼？因為實在賣不動。

一方面，張家港距離上海太遠，不像昆山和太倉依附強大的輻射圈成為上海的後花園，理所應當地承接了部分上海的購房需求外溢。

另一方面，受産業結構影響，張家港近幾年經濟發展速度并不快，從近日發布的《中國縣域經濟發展報告(2019)》可以看出，張家港僅次于“鄰居”昆山市和江陰市，位居百強縣第三位，作為工業城市，今年前三季度張家港工業産值卻僅增長0.6%。

據張家港本地人說，當地的有錢人都喜歡去蘇州園區或上海買房子，人口外流還是很明顯的。缺少産業和人口的支撐，房價和成交量自然難漲。

數據顯示，現在張家港主城區比較好的地段每平米2.5萬元左右，比兩年前僅漲了1萬元。在近年來的百城房價報告中，張家港2017年新建商品成交均價為1.08萬元/㎡，2018年漲至1.26萬元/㎡，而2019年前11個月成交均價則為1.45萬元。今年1-11月，張家港商品住宅成交量為161萬平方米，同比下降24%，成交均價為14498元/平方米，同比上漲15%。很明顯，其樓市交易并不活躍。

所以從客觀上說，此次張家港方面原本醞釀的取消限售，也是由于房屋交易量下滑導緻的變動，符合“一城一策”基本策略。站長覺得，這算不上真正意義上的松綁，充其量是跟着年底多城提振市場的風向罷了。

限售畢竟沒有限購來得那麼嚴格。衆所周知，調控最厲害的手段通常是限購，就是限制購買，而張家港實施的隻是限售，并沒有配套的限購政策。在整個江蘇省，張家港和常熟是僅有的兩個不限購的地區，外地人可以買兩套房子，且無需社保，首付比例還可以三成。

限售隻是限制了“賣”，限制你兩年内不許賣，事實上想賣的自然會等到過2年，因為不過2年的房子本身稅費高，基本也沒人買。所以限售的本意是通過控制成交量，壓縮房屋流動性，來抑制炒房，理論上并無問題，實踐操作中單純的限售影響并不大。

既然限售并不影響實操，那張家港為什麼沒讓政策落地呢？站長認為，這說明政策調整的導向仍然是“穩”。

在張家港政策一日遊事件之前，很多人都感覺年底寬松迹象明顯了，甚至認為最嚴厲的時期已經過去了。最近幾個月全國已累計超過20城發布各種變相放松限制的措施，比如此前深圳取消了“豪宅稅”，部分城市公積金貸款額度放寬，比如多地以人才引進的名義降低購房門檻等。而張家港新政“失約”，又讓大家驟然覺得風頭仍緊。

其實，我們不應被個别表象影響判斷。年底政策面的确出現了一個“拐點”，這也預示着2020年房産調控将會有基本的調整，逐漸開始雙向調節，更會注重多方面的平衡，按照“因城施策”的基本原則保持房地産發展的穩定性。

近日，社科院在11月份《中國住房市場發展月度分析報告》中預測，2020年重點城市住房市場總體先抑後穩，房價有望實現軟着陸，少部分城市仍存在較快上漲或下跌的可能，對于局部房價的異常上漲，實現及時預警和“露頭就打”。從各地市場實際出發，增強需求管控政策的彈性與靈活性，減少“一刀切”式管控。

權威部門給出的信号再明顯不過，無論如何，“穩”字當頭，任樓市如何試探性松綁，調控都要服從穩定——大漲不是穩定，大跌也不符合規律，2020年仍會服從“大熱必有打壓，遇冷則有放松”的原則。倘若明年經濟好轉，居民杠杆率仍因為房地産在攀升，那麼放松可能就會被叫停。

平心而論，房地産大局早就定下，大家應該習慣性接收行業的任何聲音，不要聽風就是雨地過分解讀，也不要浮想聯翩。一有調整就開始吹“歪風”的人大多為了一己私利，房住不炒是底線，國家對樓市方面的調控是動了真格，房地産不會再複制過去的瘋狂。

不管是買房的還是沒買房的，切記不可盲目沖動随意下結論，免得到頭來替炒房者做嫁衣。

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