經理是住宅區實施物業綜合管理的責任人，對業主和住宅區業主委員會負責，保證住宅的環境舒适優美、房屋及公共設施完好、機電設備運轉正常、水電供應正常、文化娛樂活動豐富多彩，住戶生活甯靜。除帶頭遵守各項房管法規、政策法令及社區的各種規章制度外，還必須履行下列職責：

1、貫徹執行國家政策、法令，結合法律、法規和股東會決議 維護企業形象和利益，對公司負全面領導責任，确立組織機構，為各類工作人員規定職責和權限。

2、熟悉市有關物業、市容衛生、綠化、治安、消防等管理規定，并能熟練運用；負責制訂住宅區管理服務工作計劃，監督、指導、檢查小區維修、綠化、治安、清潔、消殺等工作，保證住宅區内各項管理指标達到、市、省、國家文明住宅小區要求，負責處理住宅區内重大違章、違法、違紀行為和重大突發事件；懂得發生火警、電梯困人、台風、治安案件時的應急處理辦法，并能夠有效及時組織、安排處理。

3、負責檢查、監督各項制度的執行情況。

4、合理調配人員，協調崗位的分工協作，責任到人，同時關心員工生活，确保物業管理處員工有良好精神面貌和積極的工作态度。

5、負責所管轄物業的裝修審批，協調違章和投訴處理工作，落實安全、防火工作。

6、協調公司與供水、供電、工商等和物業管理有關部門的關系

7、以身作則，調動員工積極性，保質、保量地完成各項工作。

8、檢查、監督負責轄區範圍内的道路，綠化等公共區域地面清潔 。

9、熱情對待客戶，及時處理顧客對服務投訴，并做好記錄。

10、定期對本項目員工進行培訓和考核，不斷提高員工的業務水平和服務質量。

11、協調本項目各個部門的關系，合理安排人力和物力資源。

12、負責清潔用品采購計劃的編制和進貨物品的驗收工作，并控制其合理使用，協助倉庫管理員合理儲存和使用保管。

13、公司交辦的其他臨時任務

14、組織制定公司年度計劃及各種專項計劃。

15、根據物業公司的 授權，主持、審查、簽定對外的各項經濟合同

16、加強員工隊伍建設，提高員工隊伍素質，組織員工定期學 習理論知識、業務知識和安全知識。

17、 定期召開工作會議，布置、總結工作，檢查落實，加強員 工的團結協作，定期對員工進行考核，決定員工獎懲事宜。根據經營實際情況，依照公司有關規定聘任、辭退員工。

18、 審批房屋、公建設施的維修、養護計劃和住戶裝修申請， 組織維修人員按時保質完成各項任務，督促住戶按規定裝修。

19、協調企業與主管部門、有關單位的關系，認真執行公司的決議，維護企業形象，接受監督。

20、監督檢查各部門工作執行情況，對各部門負責人進行業績 考核。

21、努力鑽研和學習物業管理知識，提高自身物業管理水平， 做到業主滿意。

22、結合住宅區的實際，建立、健全各項規章制定，檢查、督促員工認真貫徹、執行，并督促員工堅持原則，秉公辦事，敬業守紀，維護集體榮譽。

23、拓寬經營渠道，在确保服務質量的基礎上，開展多種經營 工作。

24、組織員工學習政治、業務，嚴格按培訓制度培訓各類員工，提高管理服務水平。加強員工的團結協作，定期對員工進行考核；公正、公平地評價員工的工作和獎懲員工，關心員工的生活、福利，調動員工的積極性。

25、組織開展社區文體娛樂活動，根據管理規章制度的要求舉辦文體娛樂競賽和各種培訓班，豐富居民的生活内容，搞好精神文明建設。

26、堅持“取之于民、用之于民”的收費和使用原則，審批資金收支，嚴格按财務制度辦事，努力增收節支，合理使用管理費，不得挪作他用或向住戶亂攤派，亂收費。

27、對外來參觀訪問和住戶來信來訪，要熱情接待，接受居民監督，提高服務質量，及時處理住戶投訴，堅持定期回訪制度，聽取合理化建議，并根據住宅區一體化管理的特點，結合實際，總結、推廣管理新經驗，提高管理水平。

28、參加物業管理業務培訓，不斷提高自身素質，完善小區各項管理規章制度和崗位責任制度。

29、積極配合有關部門做好住宅區有關的工作。

30、負責本公司職責範圍内工作的策劃、指導、監督、把關。

31、積極參加時事政治和業務學習，自覺遵守國家和市的法律、法令、政策以及分社區的各項規章制度。

32、堅守崗位，按時上下班，着裝整齊，持證上崗，熱情接待住戶和來訪客人，對住戶的投拆要耐心解釋，及時處理(一般在24小時内處理完畢)。投訴處理率達100％。

33、熟悉住宅區樓宇的結構、樓宇的排列、單元數、戶數；管線走向；各種設備操作方法和開頭位置；樓宇和公共設施的維修養護要領和常見故障、常用維修方法；住戶的種類、數量、居住人員情況；督促本部門員工及時收繳管理費， 收繳率達99％。

34、堅持定期詳細巡查住宅區檢查工作，發現存在及潛在問題，及時安排處理并改進有關工作。

35、負責指導、監督建立健全員工檔案管理制度，定期查詢檔案情況，如有檔案不全或丢失情況，應及時組織補全。

36、督導有關員工向住戶宣傳國家的方針政策，及時傳達政府和社區的各項通知、規定。

37、定期向總公司彙告情況,提交公司有關小區綜合開發物業管理的計劃建議。認真完成公司交付的各項任務,實現各項目标

38、時刻關注公司的各項重要指标。

......

73、根據國家、市及公司的決定，制定并批準本項目的管理運作制度，計劃周密安排得體。

我們用KSF模式：幫助一線員工、管理者加工資激發員工工作積極性。

我們認為，做企業不應該給員工發固定工資：

老闆：工資 每個月都會給，每年都會漲，可是員工做的産值和價值卻未增加；

員工：幹多幹少錢都一樣，幹嘛多幹？xxx他每天那麼拼命，不還是和我拿一樣工資？

這就是固定工資的弊端！

當然，為了達到目标，企業制定了考核，做不到就罰，不是以加薪為導向的績效管理，不管制定的目标是否科學，最終都會打擊員工積極性！

而很多企業注重 考核 ，嚴抓過程，往往流于形式或者半途中止，忽視了結果。

如何讓員工做到數據說話，結果導向？看圖

現在我們從總工資裡面拿出60%-80%作為彈性工資，分攤到各個K指标上（崗位價值）——薪酬分塊

A.将工資細分模塊，根據目标完成度，發放相應工資，充分激勵能者多勞，減少企業閑耗。

B.根據不同職位，設置不同比重的薪酬架構，最大程度激勵員工積極性。

C.每個職位的績效考核，必須有明确的數據指标作為标準，以結果為導向，員工的激勵與壓力并行。

方案設計具體操作4步走，看下圖：

第一步，崗位價值分析

列出與生産經理相關的6-8個指标，這些指标直接關系到公司的利益。

例如毛利、生産工藝總産值、部門費用率、及時交貨率，生産工藝小時産值，人效等等。

第二步，将薪酬與崗位價值相融合

根據指标的重要性設定相應的權重。比如，生産經理最重要的指标就是訂單交貨期和質量和人效，那就給高相關權重。

第三步，根據曆史數據選定平衡點

平衡點意味着員工和企業利益的平衡點，超過平衡點員工即可獲得加薪，企業可以獲得比過去更高的利潤。

現在我們在每個指标上選定了一個平衡點（老闆和員工都認可，提取有很強的專業性），對生産經理來說，這個平衡點是不難達到的，隻要他做到了，就能獲得加薪。

對公司來說，達到平衡點就意味着比過去做的好，因此不會增加成本負擔。

第四步，測算，得出具體加薪方案

在平衡點的基礎上，他的薪酬模式可以是這樣的：

在KSF模式下，他的薪酬分配：固定薪酬（20%） 寬帶薪酬（80%），寬帶薪酬的部分薪酬，被分配到6-8個指标當中，每一個指标設定一個平衡點（平衡點選在過去一年的數據平均值，或者是老闆和員工達成的共識點），隻要達到了平衡點，員工就可以拿到這部分薪酬。

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本文所講的：激勵性薪酬KSF模式、積分式管理實操内容及案例，都來自《績效核能》一書，100000老闆推薦，内含數十行業案例。想深入學習的，建議點擊“了解更多”鍊接購買！

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