賣房不用墊資“贖樓”了！二手房新政——“帶押過戶”，正在多個城市加速鋪開。

穩樓市的政策邏輯線，不僅在降低購房門檻，還延伸到了交易環節。

“帶押過戶” 依“典”創新

什麼是帶押過戶？

傳統模式的二手房交易要求賣方必須先解除房屋的原抵押才能辦理後續的過戶。新模式“帶押過戶”，則是在房子有抵押的情形下，不用提前還貸，仍然可以完成交易、過戶，并發放新的貸款。

“帶押過戶”省去了原房主的贖樓費用和籌措資金的時間成本，大大降低了二手房的交易難度。

目前，廣州、南京、蘇州、濟南、昆明、深圳、金華、珠海、福州、西安等城市已紛紛宣布推出“帶押過戶”模式，部分城市已經辦理落地了首筆交易業務。

“帶押過戶”不是橫空出世，而是依據《民法典》産生的二手房創新交易模式。

原《物權法》規定，财産抵押後的産權過戶需要抵押人與抵押權人協商一緻，後者同意則需要抵押人先還清債務，未經抵押權人同意的不得轉讓。

2021年1月1日開始施行的《民法典》第406條明确，抵押期間抵押人可以轉讓抵押财産且抵押權不受影響，但應當及時通知抵押權人。

也就是說，轉讓抵押财産由原來的需要經過抵押權人同意，變成了通知抵押權人。

“帶押過戶”有哪些優勢？

1、有利于降低交易成本

在傳統模式下，賣方隻有還清貸款才能解除房屋抵押，然後才能辦理過戶手續。這時候就必須籌措一筆過橋資金用于贖樓解押，額外增加一大筆支出，尤其是遇到買方貸款遲遲批下不來的情況，長期占用過橋資金，成本也會進一步增加。

在房地産市場的光輝時期，曾有在深圳做贖樓過橋費的公司表示，最多時一天可以出款20億元。2016年時“贖樓貸”還一度成為中介公司新寵，年化利率高達18%，可見傳統模式下二手房交易對于過橋資金需求之大。

而“帶押過戶”政策的落地，核心就是使用了買方的銀行貸款來還賣方的銀行貸款，不必再籌措過橋資金。這有利于降低交易成本，刺激二手房市場的相關交易。

2、有助于化解交易風險

傳統模式下，為了配合銀行給買方批貸，房子是先完成過戶的，這也就意味着，此時賣方承擔的風險是巨大的，有可能落得房财兩空的境地；與此同時，在實際操作中，有些賣方無法提前結清貸款，需要買方付款還貸，這就很難避免在買方付款後，賣方把錢用于他用。

因此，在傳統的二手房買賣過程中，買賣雙方都承擔着很大的壓力，有些交易也會因為存在較大的交易風險而取消。

而“帶押過戶”政策不需要先解押，買方便可辦理貸款，買方把房款打到提存賬戶就可以拿到房，如果最終過戶出現問題，房款還能原路返還，以最大程度保障雙方利益，将風險降至最低。

目前推出“帶押過戶”政策的城市普遍配套了“公證提存”和“雙預告登記”措施，以降低交易風險。

3、減少“跑腿”次數

從已經官宣放開的幾個城市來看，“帶押過戶”在流程上大大簡化，抵押變更、轉移登記及新抵押設立三項業務普遍可以“一次申請，全部搞定”，買賣雙方隻需“進一個窗口，提交一套材料”。辦理時限也由原先的十幾天壓縮至1－3個工作日辦結。

4、多家銀行表示願意配合

對銀行而言，房貸是高收益、低風險的優質資産，結合當前銀行流動性充足、放貸難的困境，銀行參與配合的意願較強。目前來看，多數“帶押過戶”主要以在同一銀行續貸為主。

“帶押過戶”有什麼風險？

凡事有利就有弊，“帶押過戶”中的買賣雙方要承擔的法律風險有哪些呢？

買方風險：房子突然被查封

購買帶抵押的房産，于買方而言，是用自己的貸款償還賣方的貸款，房屋是否能夠免受拍賣不僅取決于自身，很大程度上更是受到賣方的影響，在賣方抵押完全解除之前，買方對房産享有的所有權始終處于不安全狀态。

舉個例子

比如買方把購房款放在公證處專用賬戶，購房款已經凍結了，但此時賣方在交易過程中被起訴，房子被查封，交易被終止。此時，買家放在專用賬戶的房款是保住了，但是申請解除合同很可能耗費極大的時間成本，也會耽擱再去看其他合适的房源。

賣方風險：觸發提前還款的情形

“帶押過戶”模式之下，由于賣方貸款所設定的抵押并未解除，因此賣方的還款義務也并未結束，如果發生了觸發提前還款的情形，如房屋損毀、滅失等，賣方即會失去貸款的期限利益，貸款加速到期，短期内承擔巨大的資金壓力。

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