是不是像傳聞一樣熱鬧非凡？

還是需要親測才能知道。

保利朗閱

此次探盤，主要探訪了商務區的“三兄弟”。

好巧不巧，都是央企操盤的。

從武清高鐵站出來，打車大概10分鐘左右就來到了第一站，保利朗閱。

項目位于天津市武清區新開路與來源道交口北側，處于商務區的核心位置。

占地面積6.71萬平米，總建面10.7萬平米，綠化率40%，容積率1.6。

社區整體共規劃了21棟樓，涵蓋産品有9-11層到頂洋房、18層到底高層。

社區主入口設置在項目西南側，并且規劃有少量商業。

北側還規劃有待建的菜市場。

項目首開15-18号樓，除了18号樓為高層，其餘的都為9-11層到頂洋房，毛坯交付。

項目周邊有尚東金街，直線距離大概600米左右，與佛羅倫薩小鎮、維尼都、凱旋王國、友誼商廈以及萬達廣場等車程大概15分鐘左右。

教育條件有楊村八幼、楊村十三小、楊村十一中、楊村一中，其中楊村一中是公立重點高中；

項目西側為已建成的約700畝中央公園，為項目增添了一片生态氣息。

總體信息和配套說完，來看看現場的真實情況。

人行出入口施工進度已經過了大半，基本上就是細節的調整了。

裙樓圍合的兒童遊樂區，也在加緊建設，預備提前兌現。

項目洋房均價預計在1.7--1.8萬/平米，高層在1.6萬/平米左右，

保利朗閱共推出了五款戶型産品，分别是建築面積82平方米兩室的中戶和邊戶，89平米、105平米、116平米和129平米的三室。

五個戶型的産品都是毛坯交付，所以主要來看看戶型的結構如何。

引入寬廳後，整個戶型的空間感會高于傳統的H型兩居，尺度感更強；

此外，功能性也更多。在寬廳裡可以自由地切割空間，可以做出沙發區、兒童遊樂區、開放書房等，有更多的可能性。

最小的建築面積約89平方米三室，客廳開間為3.5米。

建築面積約105、116、125平米三個戶型，都屬于寬廳戶型，客廳開間分别在約5.4、5.3、5.8米。

寬廳的好處，剛才我們也說過，這裡不多贅述。

而且，借助充足的開間、進深，廚房、餐廳的舒适度也會提高。

比如建築面積約129平米戶型，餐廳一側就可以用來打造獨立玄關，避免開門見廳，同時大大增加玄關收納容量。

廚房、餐廳之間，還可以加入中島，作為餐廚中轉台，營造更多元的使用場景。

3間卧室都注重收納空間的預留，特别是套房主卧，在保證舒适度的同時，壓縮了主衛面積，騰退出更多嵌入收納空間，滿足大戶家庭的儲物需求。

總體來說，保利朗閱的五個戶型實用值拉滿，無處不在的收納、玄關櫃，實用性非常強。

天津全市熱度最高的50個新房項目點評！

1.西青賓水西三傑，保利和光晨樾，美的旭輝翰悅府，愛情缤紛裡，今年天津新房最熱的闆塊，三個項目均上榜，賓水西也是天津剛需重點關注闆塊，地鐵3号線加天津小外分校加周邊産業園，三站到南站，兩站地鐵到南開的優勢，既可以承接市區外溢客群，也可以吸收本地剛需，改善客戶，還能作為北漂一族天津居住的一個選擇。

其中保利戶型設計更加合理，從剛需兩室到三室改善戶型，總價價格150-270，也是三個項目裡，品牌，物業最好的項目，所以關注度，到訪量全市最高。

愛情缤紛裡也屬于剛需産品，距離地鐵站最近，但是由于開發商品牌影響力和物業公司，有待考證，也導緻很多客戶選擇另外兩家産品，房地産市場下行趨勢，爛尾，延期現象屢見不鮮，所以希望愛情如長城汽車一樣，帶給老百姓更好的産品和保證。目前價格區間150-280。

美的旭輝翰悅府，在三個項目裡屬于改善型産品，有高層，小高，洋房産品，但是高層，小高基本售罄，明年九月交房，對于着急入住，預算在200到350改善客戶群體，首選之處，話說如果當時産品定位剛需盤，都做小高層，目前應該是排行第一的是它了。

2.去年第一，今年第二的未來城，沒有保利，未來城就是環城四區裡的銷冠産品，十期大盤，目前已經賣到第六期，雙地鐵，學校，商業配套齊全，環内新房，與河北區一路之隔。總價130到300多萬的高層，小高，洋房産品都有，可以吸納剛需，改善不同客戶。對于預算不多，或者周邊改善的客群，未來城的選擇會更多一些，另外雙地鐵上的配套也是很多新房不能具有的優勢，比較适合自住和上學的家庭，不适合投資，因為體量大，目前年底前價格也更親民。

3.金地藝術家，北有未來城，南有藝術家，作為西青區純洋房社區，其他闆塊高層的預算，大南河買洋房，年前總價也是低到了130.性價比超高了，因為大南河闆塊其他項目基本售罄，關注度不如前兩年，随着藝術家的清盤，後期的熱度也會随之下降，目前有學校和基本生活配套，本來規劃的13号地鐵，因為改規劃暫時擱淺了，但是津靜輕軌，精武鎮有一站，也算是給這個闆塊帶來一定交通便利性，如果單純考慮居住，洋房的舒适性會更好一些。

4.星耀五洲和中海公園城，津南天嘉湖的兩個超級大盤，海河英才後，很多外地看房團重點看的項目之一，雖然也有本地剛需買，但是基本是本地工作，或者養老為主的市區購房客群，低總價，環境好，目前引進一些集團分校，算是全了，包括後面的大唐盛世也屬于這個闆塊，雖然價格低，但是！有一個緻命的缺點，距離主城區遠，沒有地鐵規劃，所以我很少建議外地客戶購買，也多次提醒過大家，這屬于遠大新的房子，地比房子多，房子比人多，二手房比新房便宜，基本買了就是砸在手裡了，要不然就得割肉出售，有時候割肉也不一定能賣出去，天津這類項目很多。所以需要謹慎選擇！

5.融創觀瀾一号，位于生态城中部，位置比較好，距離南開學校比較近，另外加上融創的産品，性價比超高，賣得火爆很正常，很多開發區上班的客戶，考慮生态城置業，目前基本售罄，目前生态城北部土地和項目多一些價格也低，南部和中部的價格有一些項目但是價格不便宜，如果考慮南部的，可以關注二手房了。

6.靜海團波東的富力新城和鴻坤理想城，大家都聽過天津這幾年房價降了不少，具有代表性的就有團波東，相對于最高點，目前價格腰斬，均價五六千，和很多縣城價格差不多，但是目前團波東的發展卻不如一個縣城，關注度多的主要原因還是價格，總價四五十萬起，買新房兩室，你在抖音上應該會刷到過，周邊還有學校，團泊湖，後期規劃地鐵，其中學校是私立翔宇學校，一年學費兩三萬，入學方式，需要搖号。很多客戶可能都不清楚就買了，誰讓它便宜，觀點同上天嘉湖，再加上一個東麗湖，俗稱天津三大湖，建議大家要謹慎，水都有點深。

7.靜海萬達廣場，屬于靜海縣城的改善盤，因縣城改善需求增長，新房項目競争少，才導緻個别新房項目關注度暴增。外地客戶基本考慮團泊東或者西，縣城置業的并不多。

8.生态城旅遊區的紅星天鉑灣，因自建大型商業，這也是紅星地産的一貫作風，衆所周知，生态城的商業一直是短闆，近兩年一直在引進萬達，愛情海等商業，紅星的單價一萬四五，整個生态城也是很低，加上商業和旅遊區背書，銷量也是在生态城前列，現在小戶型洋房基本售罄，剩餘别墅比較多。還有贻成學府世家，新城金樾府，同屬于生态城中部，賣得都不錯，目前庫存都不多。

9.南開宸院，南開區新房的銷冠産品，目前住宅售罄，從開盤到清盤，一直不缺熱度，南開區目前的新房市場，豪宅小區比較多，另外兩個剛需盤，迎順府隻有一棟樓，1911開發商還爆雷了，保利雲禧也是年底才把價格打下來，但是戶型又不是太理想。南開剛需剛改的項目，總價300到400基本也沒有太多選擇，南開宸院的定位正好符合南開改善的需求，位置處于奧體南側，不臨街，不臨鐵路，居住舒适度指數也不錯。現在在售的隻有大平層公寓了，南開也再難遇到剛需新房了。

11.團波西的榮盛學府，和基業禦墅，今年最好的消息就是津靜線開工建設，團波西的項目一下成為了地鐵房，上半年都漲價了，因為在售新房不多，客戶可選擇的也就剩這兩個了，上個月榮盛又搞了一下小事情，直接把價格打到八九千，把上半年漲上去的價格又打了下來，應該是基本售罄了，但是開發商後期會不會如期交房，質量是否有問題，這個就需要業主們做好心理準備了，畢竟榮盛這項目一直是賠錢賣的，現在資金周轉也困難。祝願平安度過。

基業禦墅，單價一萬出頭，目前小戶型67平米一室，總價75萬左右，還有兩室，三室，别墅等産品，對于百萬預算，可選擇性多一些，團波西的優勢，生态環境好，有地鐵，大學城，還有北京師範大學附屬學校，很多家長也是奔着這個學校去的，之前是半公半私，現在應該都是公立了。對于之前100萬左右預算買新房選擇性少，團泊西作為一個市區的闆塊關注度很高，但是下半年開始，津南，北辰都開始降價走量，對于剛需來說，選擇餘地也是更多了。

12.中海鑽石灣，作為海河沿線的觀景豪宅，雖然兩室戶型看不到海河，但是總價300萬左右，買精裝房，河西，和平一河對過的中海小區，也不算貴，唯一缺點就是超高層建築，居住戶數後期會更多，因為很多買小戶型的業主不會自住，出租的圈子可能不如大戶型更好一些。目前在售三室朝海河面，一百四十多平米，總價在500左右，對于有海河情懷的客戶來說，也是一個不錯的選擇，當然要求學區的，咱們就看别的區了。

13.海教園今年比較穩的闆塊，新高考改革後，來天津上小學，初中的更多了，預算不多，還想兼顧自住和教育的闆塊，生态城和海教園是兩個不錯的選擇，龍湖天璞，四季春曉是門檻最低的兩個項目，因為有不利因素在，拿地成本低，總價在一百三四起，單價在一萬七八，雲潮府年底才開盤，所以沒排上名，目前是熱度最高，目前也有小戶型，總價一百四五起，緊鄰錦繡大家，兩個項目位置海教園中心位置，沒有不利因素，錦繡大家也是在上半年裡，其他北面項目基本沒有小戶型兩室和三室的房源情況下，成為關注度最高的項目，當然價格也漲了，小戶型單價兩萬二左右了，如果明年海教園高中建成後，升學政策沒有變化，海教園還會繼續熱下去。

14.天津灣，也叫海景文苑，海景芯苑，因為河西區老破小房源最低在一百萬左右，還遷房一室也在一百四五，河西其他住宅新房，總價最低在三百左右起，所以天津灣的橫空出現，填補了買河西區落戶的需求，精裝一室一百五左右，兩室在一百八九，對于想在河西買房落戶，上學，自住的家庭來說，天津灣可能不是最好的選擇，但是隻要适合自己就行，在這裡提一下，因為是50年居住證型公寓，後期稅費不高，但是升值空間也不多，轉手難度不小，畢竟沒有好的學區，不像南開藝術公寓那樣需求量那麼大。凡是沒有十全十美，選擇适合自己的房子。

15.濱海萬科大都會，如果說濱海哪裡有發展，我個人覺得挨着于家堡的區域，未來會有潛力，作為中心商務區拿地最多的萬科，已經也有交付的小區，實地考察看完，萬科真的沒有讓人失望，因為拿地早，帶裝修，目前在商務區也有價格優勢，周邊有地鐵，高鐵，萬達廣場，文化中心，學校引進了華東師範大學附屬學校，基本所有配套都是全的，在三五年，旭輝，中梁住宅建成後，學校就會建成招生。

不過有點缺陷就是觀景軒和觀雅軒北側有一高架橋，會有噪音污染，但是不過大車相對影響不算太大，至于萬科的物業和産品，這些就不用有太多擔心，單價21000左右起，總價在200-600，滿足剛需和改善的需求點。

16.農墾含章雅著竟然上榜了，我有點意外，按照銷量沒有難度理想，但是位置和産品沒有太挑剔的，畢竟價格也貴，單價34000，總價最低280起，農墾天津第一個項目，應該兌現力不錯，因為後期還有幾個項目，等着它打招牌。

17.金海雲城，濱海西站旁的大盤，均價一萬四五，總價100-180的剛需盤，有地鐵，高鐵，吾悅廣場，因為後期京濱高鐵到濱海西站，有一部分北漂也考慮這裡，不過注意的開發商紫光集團最近應該有點困難，如果有考慮西站附近的，目前中交進入了，春風海上今年的熱度也起來了，國企相對來說還是更踏實！因為濱海産業園區比較多，所以購買力還是更強，濱海的項目主要也是本地客戶上車，對于沒有打算去濱海發展的外地人，隻是考慮上學，落戶，盡量還是考慮核心區域和學區房。

18.國展西，今年天津津南國家會展中心開幕後，開展了多個活動，但是蹭熱度的國展西已經賣了兩三年房了，美的雲熙府最早出現，也已經清盤了，剩下的大華公園世家，中鐵花語天著，中建展望，幾家競争，一号線地鐵，河西重點學校分校，國展西的位置，還有天量的土地資源，這張餅還需要好多年，之前我也提到過國展西，上半年一萬八九的價格，考慮教育可以看海教園，投資可以看西青，配套齊全不如看東麗，我是沒看出來它有多少潛力，結果到年底，和國展西一路之隔的辛莊打起來價格戰，把單價打到一萬出頭，國展西的壓力瞬間越來越大，目前單價都相對回調，但是相對辛莊還是更貴，如果是你，你覺得它優勢在哪裡？

19.天空之鏡，河西新梅江的天花闆項目，第一個落地窗，鋁闆外包，轉角窗台的項目，今年首開即火爆全市，而且以大戶型為主，如果不是年底做的100.110小戶型.大戶型單價45000,基本門檻在六百萬左右起，屬于高端改善産品，而令人想不到的是，大戶型賣的還特别火，年底優惠，小戶型送車位，大戶型不送，而且賣的還快，分兩個地塊，北地塊大戶型基本售罄，現在在售南地塊戶型。這兩年新梅江比較熱，一個是新房比較多，二是河西三片的教育資源比較好，很多市區裡兼顧自住和上學的，都可以考慮河西三片，同片區内的中海左岸瀾庭，作為新梅江的門檻項目，總價300就可以上車，關注度也是不低，明年六月準現房，着急落戶上學，轉學的客戶，考慮它的會多一些。

中建時代公園

從保利朗閱出來向東步行大概6、7分鐘就到中建時代公園了。

中建時代公園位于天津市武清區新安路與來源道交口，項目占地面積為4.9萬方，總建面11.57萬㎡，綠化率40%，容積率1.6。

周邊配套上，和保利的差别不大。

社區共規劃14棟樓座，全部為6-11層到頂的洋房、小高樓。

整個項目分為3期開發建設，售樓處面積約2000平，後期将作為社區酒店式歸家大堂使用。

15棟6-7層到頂洋房，1梯2戶，戶型建築面積約115平米、125平米、150平米；11棟9-11層到頂小高層，1梯2戶，戶型建築面積約89平米、95平米。

項目目前在認籌排卡階段，首開1、2、3、4、5、13号樓，價格上，小高層大概在1.7-1.8萬/平米左右；洋房大概在1.7-2.0萬平方米左右。

穿過歸家大堂，是項目的實景示範區，目前已經基本呈現。

除了已經實景呈現的園林，中建時代公園還有兩大特點：

小區内部的消防通道位于社區的最外環，内側形成一個整體的綠化園林。

小區内部沒有任何一個台階，滿足各種人群的需要。

中建時代公園和津南國展闆塊的中建展望同屬中建六局開發商，在産品的設計上差别不大。

産品上，中建時代公園推出5種戶型，全部為三居。

建築面積約89、95平米，客廳開間約3.6-3.7米，更注重居室整體的尺度平衡。

約95平米戶型居然還在玄關附近，辟出一個儲藏間，比較難得。

當然，面積段有限，又要多擠出一間獨立房間，各部分空間就比較緊張，沒有寬廳在視覺上占便宜。

剩下的三種戶型都采用了大開間、短進深的設計。

三開間朝南，客餐廚一體設計，U型廚房，這些是亮點。

建築面積約115平米、125平米、150平米的客廳開間分别達到5.3、6.3米和7米。

115平米進門處有儲藏間。

另外兩款戶型，也有超大的獨立玄關。

寬廳的好處自不必說，客廳以北，餐廚區的空間也更奢侈。

尤其是餐廳，終于從走道裡解放出來，有了充足采光。

像115平樣闆間，擺放的是6人圓餐桌，絲毫不覺局促，可以看出整個區域有多寬敞了。

設計師還做出了複合餐廚設計，空間效果更贊。

中建國賢府

出了中建時代花園繼續東走，就到了最後一站——中建國賢府。

雖然都是“中建”，但國賢府是由中建一局承建，時代公園是中建六局，二者還是有區别的。

項目的部分樓棟建設的很快，已經有5層左右了。

看了前兩個售樓處前景，中建國賢府的售樓處總讓我覺得肅穆，不明覺厲。

作為三個新盤中開盤最早的項目，工作日的售樓處也有不少人，所以并沒有銷售接待我，隻能自己看了。

項目占地面積約5萬㎡，建築面積約7.9萬㎡。

社區共規劃23棟樓座，分别是13棟6-7F洋房，1棟8F洋房和9棟9-11F小高層。

目前項目已經首開，價格在1.65-1.9萬/平米之間。

售樓處後期将作為歸家大堂使用，穿過售樓處就來到社區的實景園林。

發現沒有?

中建國賢府的園林景觀更注重水景和休閑區的運用。

景觀内設置了不少休閑區，并且為了顔色搭配，多采用淺色系沙發套，對後期物業的維護要求還是很高的。

中建國賢府推出99、110、125、143四種全三居戶型。

兩款較小戶型，雖然沒設計寬廳，但約3.6米的客廳開間，按照傳統客廳布局，也能輕松放下各種家具。

并且四種戶型的南向主卧都有270度的轉角飄窗，也算是亮點。

目前，武清商務區的小高層均價在1.65萬/平米左右；洋房均價在1.8萬/平米左右。

相比之下，新來的商務區三兄弟定價略微偏高。

一方面，上半年預期回調。政策風向向好，有不少支持性政策的出台，包括上周末剛剛回調的房貸利率；

再加上，武清商務區本身也有清晰的地段價值。作為武清區重點打造的闆塊，産城融合、對接京津冀、承接武清富人區外溢等；

此外，新盤的放風價可能有優惠空間。比如排卡認籌後有點位的優惠，而且産品确實也有所進化。

作為連通京津兩地的樞紐，武清區承接不少北京的外溢人群，所以還是有很多有需求的購房者前來選購的。

改善地緣的支撐，外溢人群的加持，想必這也是武清“商務三兄弟”平均要價在1.9萬/平米的勇氣吧。

津甯市域郊鐵路年内要開建了。

規劃線位起于甯河城區，經甯河經濟開發區、七裡海鎮、北淮澱鎮、未來科技城、東麗湖至空港經濟區，設站7座以上，旅行時間約40分鐘。

計劃未來，線路與環渤海城際接駁，構建連接天津市區與環渤海經濟區的交通動脈。

對甯河區來說，真是個好消息。

至少和城市重心的聯系，更緊密了一些。

相比津靜線，津甯線受到的關注，要少很多。

大概也是因為，甯河區本身，就屬于買房的盲區。

房地産市場上，甯河區也有自己标簽。

比如，它是天津唯一一個均價不過萬的行政區。

2021年，甯河區成交了約33.4萬㎡，在遠郊五區裡排名墊底。

賣地更是佛系畫風，過去兩年，甯河區隻成功出讓了3宗宅地，其中2宗在未來科技城，競得企業是甯河投資控股；另一宗位于蘆台，競得企業是河北建碩。

供應少也有少的好處，去年四季度甯河的存量住宅用地總面積206.24公頃，是環郊區域内，存量最低的一個區。

一直以來，我們都說，甯河區是一個很地緣的市場。

外溢群體、新天津人很少會來甯河區。

也正因如此，甯河區市場總是波瀾不驚，不太被天津整體環境所左右。

為什麼甯河區這麼封閉？

首先，和它的地理位置有關。

甯河區位于天津市的東北部，西面是寶坻、東面濱海新區、北面是唐山、南面是東麗區。

相比遠郊其他區域，它能借助的地利太有限了。

像武清、寶坻，可以指望北京外溢；靜海占個和市區交通效率高，而且鄰居是環城大哥西青；薊州賣的是文旅資源......

隻有甯河，不知道該給它安一個什麼标簽。

而且，甯河區的地域範圍南北狹長、東西短小，與東麗區的接壤面積很少。

從地理條件上，甯河區就很難承接主城的外拓利好。

再有，甯河區的人口偏少。

甯河區的人口密度是最小的，2020年為317人/平方公裡，全天津墊底。

房價短期看政策，中期看土地，長期看人口。

甯河區的市場，就缺乏人口的有力支撐。

另外，就是城市建設速度慢。

除了甯河吾悅廣場，真的很難想出甯河還有什麼區域級大配套。

特别是交通通達性，太需要提高了。

武清有京津城際，寶坻在建京濱高鐵，靜海近有津靜線、遠有津滄城際，就連薊州都有津承城際這個盼頭，甯河該努力了。

所以說，這次市域郊鐵路先把甯河安排上，也是有原因的。

甯河太需要高效交通的帶動了。

最後，産業的帶動作用較弱。

有産業，才有就業、有人口，有新生需求。

在這方面，甯河區也處于弱勢。

今年年初，甯河新簽約重點項目11個，總投資約46億元。

相比其他經濟強區動辄幾百億的簽約量，這個成績就不太理想了。

沒辦法，招商引資也是看區域能級的，除了持續努力，想不到更好辦法。

市場封閉，大家對甯河區的讨論自然不多。

地産圈内，很少有人會單開一篇文，講甯河的闆塊劃分、樓市梯度。

今天，個人就基于自己對甯河的粗淺了解，分享一二。

有不當之處，還請甯河當地的朋友們多指點。

甯河區下轄2個街道、13個鎮，但說房地産開發關注的闆塊，大緻就3個——蘆台、橋北新區和未來科技城。

其中，橋北新區是甯河區的頭号主力，其次是蘆台和未來科技城。

2021年，橋北新區新房成交約20萬㎡，占比約60%。

蘆台、未來科技城各自成交了3萬多㎡，占比分别是19%和10%。

橋北新區屬于和老城區一衣帶水的新住區，三面環河，兼顧城市界面和成熟氛圍。

之所以是成交主力，一是因為價格友好，成交均價7300元/㎡。相比蘆台便宜1400元/㎡。

按80㎡戶型算，總價也能差出10萬多。

二是重要的配套利好多，甯河難得的購物中心吾悅廣場，蘆台一中新校區等，這些都已經兌現，不是開空頭支票。

三是形成了規模供應，恒大、綠城、新城、保利等開放商聚集，有已交付的成熟小區，能形成宜居環境。

再來說說蘆台。

蘆台屬于甯河較早發展起來的片區，也是根正苗紅的甯河城區。

地段價值就是它的高成熟、高确定性，但相對的，城市界面也相對固化，沒什麼值得期待的新藍圖。

新盤戶型偏大，更側重改善，明顯讨巧老城區居民。

最後是未來科技城。

站位很高，中組部、國資委确定的國家級重點項目，全國4座未來科技城之一，規劃常住人口70萬人，堪比一個中型城市的規模。

問題是，能不能兌現，什麼時候兌現？

能看出來，甯河在給未來科技城很多傾斜，比如中國民航大學落戶，津甯市域郊鐵路設站、9年一貫制學校在建、京津合作示範區建設等，但闆塊還需要很長周期成熟。

說實在的，甯河區想要提高樓市地位，沒有“大腿”可抱，打鐵還需自身硬。

能努力的方向，也就是發展産業。

不怕慢、就怕站，哪怕跑不起來，能一步一個腳印，也有盼頭。

今年，甯河區又簽約了航天主題公園及配套項目、高端特殊鋼材料生産基地、宜家全球碳鋼制造中心等重量級項目，又有了一點新成績。

隻想對它說，别放棄，也别跟别人比，低頭努力就完事了。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!