春節過後，大家買房的意願似乎更強烈了，近日，雨墨身邊親朋好友都在讨論2021年該不該買房？買哪裡？讨論最多的無外乎能源金貿區、高新CID、高鐵新城、軟件新城、國際港務區等熱門區域，但是大家似乎忘了還有一個闆塊——未央湖闆塊。

未央湖闆塊，這個曾經是城北的别墅區，以前幾乎都是遺忘的狀态，直到2018年金茂入駐才重新開始走進開發商和購房者的眼中，開啟了闆塊的“二次重生”，而後，關于未央湖闆塊将是未來下一個“豪宅區”的風聲不斷。

經過三年期間的發展，“地價破萬”成為闆塊的爆點，最高樓面價高達1.2萬元/平，而房價也發生了變化，2018年闆塊均價1.25萬元/平，現如今1.66萬元/平。

那麼，如今的未央湖闆塊究竟“豪不豪”，帶着這個問題，雨墨搭乘地鐵轉公交，跨過高鐵新城，一路輾轉來到未央湖闆塊，為您帶來一手圖文現場資料。

定位很“豪” 現狀“欠火候”

說起未央湖闆塊，其實好多人還不了解，雨墨先做上一張圖，簡單的說就是以未央湖為中心，向外輻射，以北辰大道為界限，以東是浐灞，以西是未央，鄰居都很強大，東鄰灞河、奧體闆塊、北鄰渭河、西臨高鐵新城、南有未央大學城。

1、未央湖闆塊最新官方定位：未來将依托河湖相映的生态環境優勢，借鑒曲江新區建設模式和标準，推動環湖生态修複和基礎配套提升，重點培育頤養醫療、休閑度假、高端住宅、主題遊樂等産業，形成南有曲江池、北有未央湖，“南池北湖”隔城相望的格局。

從官方的定義中不難看出，未央湖闆塊将來發展的目标就是城北高端旅遊居住區，這個不難理解，放眼西安，隻要有湖的地方，基本都帶有“豪宅”基因，譬如南湖邊的南湖七号等等。

2、未央湖闆塊現狀實拍

現狀一：村子、鋼材市場拆遷改造正在進行中

時隔一年，再去未央湖闆塊踩盤，同其他區域闆塊相比，未央湖闆塊發展明顯“滞後”，主要還是以“拆”為主。

圖|實拍正在拆遷的八府莊村子

圖|實拍打上“拆”字的鋼材批發市場

圖|實拍後村城改項目

圖|實拍新房村城改項目

現狀二：大環境“新舊交替”中

未央湖闆塊目前整個大環境是在拆、改、建都在同步進行中，“新舊交替”現象很明顯，漫步在環湖西路，一邊是别墅區、度假區、高層住宅，一邊是如縣城郊區的小商店，“貧富”差距明顯。

沿着未央湖畔分布有有倚能維蘭德小鎮、華浮宮桂園、雅荷度假山莊、豐源美佳别墅、留園森林别墅等此前所謂的别墅群，現在站在外面看，真不像别墅。

圖|留園實拍

現狀三：闆塊配套上演“冰火雙重天”

未央湖闆塊，配套方面上演“冰火兩重天”。

如今，闆塊目前能上的了台面的除了未央湖等生态環境之外，還有地鐵14号線和10号線，未來開通後将發力，改善闆塊交通不便的現狀，具體如下：

生态環境方面，目前闆塊内闆塊内部擁有曾經西北最大的人工湖——未央湖，雖然現在人氣有點冷清，外加周邊環繞浐灞濕地公園、灞河、渭河，環境優勢十分明顯，“生态宜居”可圈層一批高端人群，這也是金茂、龍湖、招商、東原等一線房企搶灘的最主要原因。

交通方面，地鐵14号線預計2021年6月開通，可通北客站、機場等，地鐵10号線目前如火如荼正在建設中，實拍圖如下：

當然，目前該闆塊也有先天不足，主要表現在以下幾個方面：

其一：缺乏有力的産業支撐。闆塊内目前缺乏産業支撐，主要依靠高鐵新城、國際港務區的産業，不過，闆塊也在努力解決這一現象，去年年底未央區的招商推介會上，簽約1294億的項目，就有未央湖闆塊的份額。

其二：缺乏名校的支撐。教育匮乏已是“老生常談”的話題了，目前能在各大售樓部拿的出手的學校也就是在建的浐灞第十學校、長慶未央湖學校、浐灞第十七學校等。

雨墨認為，闆塊要想快速發展起來，名校資源的引進是值得考慮的一個方向，譬如國際港務區，鐵一中等名校的引進，導緻曾經平銷的華潤、綠城等房企，瞬間沖上搖号，甚至千人搖，可見名校的“虹吸效應”是很明顯的。

其三、缺乏大型商業綜合體。雨墨這次踩盤走的路線是環湖西路、東風路、環湖南路，感覺進了某一個村、鄉鎮，看似啥都有，母嬰店、寵物店、網吧、發廊等等，但都是小門小店的那種鄉村底商，所以，個人認為，這個闆塊，如果不進行商業更新的話，未來發展還是會受到很大的局限。

實拍如下：

圖|倚能維蘭德小鎮商業實拍

“金茂入駐 地價破萬” 引爆購房者“豪”情

未央湖闆塊到如今的局面，跟兩大爆點事件有關：

爆點一：2018年9月28日，專注豪宅的金茂斥資7.77億摘得未央湖畔117畝居住用地，樓面價6621元/㎡，這個土拍意義重大，直接将未央湖闆塊再次拉回到大衆視野中，闆塊二次重生正式開啟。

爆點二：2020年9月，招商以12504元/平樓面價直接封頂未央湖闆塊，以“地價破萬”沖上城市熱搜，樓面地價直逼闆塊内剛需項目遠洋禦山水、金科博翠天辰的房價，引發闆塊輿論爆點，這次土拍，使得購房者對未來闆塊房價預期出現“兩極分化”。

全運會“東風”将至 闆塊或将順勢崛起

未央湖闆塊想要真正崛起，接下來的兩大機遇不可錯過，全運會就是一大很重要的機遇。

機遇一：借全運會“東風” 闆塊或将迎“高光”時刻

未央湖闆塊地處全運會的輻射紅利區，東與奧體中心隔河相望，其帶來的效益不可估量，今年6月，是奧體中心集中兌現的時刻，包括對闆塊受益最大的地鐵14号線也即将開通，抓住這一機遇，闆塊或将迎來“高光時刻。

機遇二：未央湖闆塊成長的爆發點在“外”，交通上有高鐵新城傍身，産業上有國際港務區支撐，能否帶來闆塊”内“秀呢？就要好好把握這些正在發展的區域帶來的外在機遇。

品牌房企搶灘 “豪”房準備好了嗎？

目前，未央湖闆塊已聚齊金茂、龍湖、東原、朗基、遠洋、金科、招商等一線房企，闆塊内均價1.66萬元/平，産品、房價、吸納人群等都呈“兩極分化”趨勢，有剛需、有改善、有剛改，房價起伏較大，樓盤的分布，雨墨做了一張圖，同時跟大家分享各個樓盤的最新動态：

未央金茂府：目前在售23/25/26/27#樓洋房，建築面積140/160平，均價23000元/平，預計後期還有3棟樓洋房未開，推出時間待定。

遠洋禦山水：項目目前在售商鋪，住宅待推洋房6/7#樓，均價14000元/平，推出時間待定，建築面積119/141平。

金科博翠天辰：項目目前待推6#樓，高層産品，建築面積113-143平，均價12500元/平，預計5/6月份推出，具體時間待定。

龍湖春江天序：項目2#目前隻有少量小高層房源在售，面積142㎡，均價17500元/㎡，後期有新推房源，具體信息待定。

東原印未央：純新盤前期咨詢中，價格待定，規劃為觀湖大平層、流水疊院，面積區間160-190㎡，預計開盤時間2021年3月，一路之隔即未央湖。

朗基錦雲著：純新盤前期咨詢中，預計4月份推出，具體時間待定，大平層産品，建築面積142-220平。項目是朗基地産首進西安的作品。

上河雲璟：據了解，該項目屬于辰宮雙河灣二期，預計5月份左右推出，具體時間未定。

招商地塊：截至目前，招商未央湖項目還未公示産品形态，網傳案名招商未央玺，具體等待後續官方公布吧！

整體來看，闆塊内樓盤分為兩類，一剛需、剛改盤，均價1.3萬元/平左右，諸如金科、遠洋、上河雲璟，二是改善盤，1.6-3萬元/平的價格，如龍湖、東原、朗基、招商等。

踩盤心得

經過這一番實踩，雨墨覺得未央湖闆塊現在還不能稱之為“豪”，畢竟真正的高端不隻是在産品上的革新，更是區域面貌、闆塊定位的升級。

想要實現宣傳裡的“豪宅區”，未央湖闆塊還有很長的路要走。

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