在剛剛過去的五一小長假中，洪崖洞、解放碑、磁器口、觀音橋等一衆景點人滿為患，重慶作為網紅城市的火熱程度可見一斑。重慶市旅遊發展委員會統計顯示，五一期間，重慶共接待境内外遊客1735.75萬人次，實現旅遊總收入112.48億元，同比分别增長21.6%和30.5%

旅遊行業的發展不僅刺激了重慶經濟的增長，還帶來了大量租賃需求，基于這一現象，銳理對租賃市場進行了一次調查。

行業調查：

解放碑租賃熱度蹿升 租金同比增長18%

途家網大數據顯示，相較于上一個節假，五一假期的民宿訂單量增長了2倍多，尤其是解放碑周邊熱點景區，民宿“一房難求”。數據顯示，解放碑消解了五一期間全市56%的旅遊租賃需求。

解放碑的租賃熱度不僅體現在旅遊短期租賃上，還體現在更多的租賃需求上。

數據顯示，2015年至今，解放碑租賃房源供應情況長期處于較低水平，但租賃需求一直在不斷增長，租賃供需之間的差值逐漸擴大。

不斷增長的需求也刺激了租金價格的增長。銳理數據梳理發現，目前解放碑租賃市場平均月租金為46.78元/㎡，較2017年增長18%，成為租金增長最快的片區。租金增長率是排名第二的觀音橋租金增長率的2倍。

現狀分析：

解放碑新舊房源差異大 熱門公寓租金過萬

雖然解放碑片區租賃市場呈現着持續上行的趨勢，但從租賃市場情況來看，租金更貴的高端房源依然是市場的主要需求産品。

銳理數據通過對區域内部分房源的調查發現，新房源從進入市場到完成出租，周期一般在3-7天内；在物業的選擇上，超過60%租住人群要求房源為配套完備、具備高品質的公寓産品。

從租金情況來看，2010年之前的老房源租金均價主要集中在2000元/月左右；而近兩年的新房源如财信·渝中城等租金均價均在3500元/月以上。

另外，在梳理中銳理還發現，市面上還出現了不少公寓被打造成民宿、酒店、空中商鋪等産品，實現了租金的超100%增長。

以目前在售的财信·半島鉑寓為例，銳理對各類用途的租金做了詳細的計算。

（點擊圖片查看大圖）

數據顯示，酒店、民宿等商業用途可将公寓的租金提高至9000元/月；将公寓作為空中商鋪，可将月租金提高至1.47萬元/月。

依托解放碑市場内旺盛的商業、辦公、居住等需求進行多元化産品功能拓展，空中商鋪、酒店、民宿等經營形态最大程度地發揮出了公寓的價值，促使公寓産品成為投資市場首選。

發展預測：

解放碑供小于求将成常态 未來将愈演愈烈

作為投資市場的熱門産品，公寓産品的供應卻明顯不足。

銳理數據顯示，解放碑在售的公寓僅有财信·半島鉑寓、恒大解放碑中心；未來合景泰富地塊或有公寓供應；周邊僅有來福士廣場在售。公寓長期供應不足,導緻片區内公寓需求火爆，一房難求。

與供應稀少相對的，是需求不斷擴大。

數據顯示，解放碑聚集了世界500強近百家，近150家重點企業，外資企業超過700家，占全市90%的外資銀行、保險公司。目前已形成産業齊聚效應，對于企業有很強的吸附力。

另一方面，片區周邊有最具重慶特色的景點，吸附了大量觀光旅遊人流。企業、人群的聚集産生了大量居住、辦公等需求。

解放碑公寓供小于求的市場情況，正是解放碑土地資源稀缺的結果。

數據顯示，2012年至今，解放碑片區僅成交10宗土地，可建體量僅117.32萬方，僅占主城區成交總數的0.6%。

可以預見，在土地資源嚴重不足和需求不斷擴大的矛盾之下，解放碑片區的産品将會愈加稀缺，物業價值和租金隻會越來越高。

産品探尋：

公寓價格決定投資成本 誰才是窪地産品？

作為大衆投資品，公寓價格也是決定投資回報的重要部分。

從公寓投資的總價利潤增長線來看，在地段、配套、産品本身等因素接近的情況下，購入價格越高的産品增值空間相對越小；再從租金投資回報率來看，在租金水平較為接近的情況下，購買價格更高的産品，投資回報率相對越低。

而随着地價的增長以及市場需求不斷擴大，可以預見，未來入市的産品價格将持續上漲。

從投資角度來看，價格處于窪地的财信·半島鉑寓可能是所有投資客低門檻進入解放碑核心商圈的絕佳機會。

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