大家好，我是觀觀。

在金融圈混了16年，我卻獨愛買房，還首創了一套科學買房體系，已經幫助衆多朋友買到好房子。

以下是今天的正文。

在市區範圍内，普陀似乎是最落魄的一個行政區，上海話稱“又破又大”（上海話 破大=普陀）人口不少，财政收入卻墊底，産業也不夠強勢。

本世紀初的時候，普陀被寄予厚望，規劃了四大副中心之一的真如。

然而，近20年過去了，徐家彙已經是真正的宇宙中心，花木和五角場副中心發展地有模有樣，至少是個市級商圈和CBD，唯獨真如落後了。

在上海2017-2035城市規劃中，市區範圍内，唯獨普陀區落選中央活動區。北區四兄弟中的虹口、老閘北、楊浦都有部分被劃入2035中央活動區，普陀區顯得異常尴尬。

過去發展不成功，未來給的政策傾斜又少，普陀似乎陷入了困境。在網絡上，看衰普陀區成了一種政治正确。

今天，我想向大家介紹光新路這個闆塊。即使是在普陀内部，對于光新也是一邊倒的惡評。

我們經過實地踩盤和研究，發現光新并沒有網上所說得那麼不堪，一些房源仍然值得買。

1

光新的前世今生

光新路一直以來都是甘泉宜川地區的延伸段，絕大部分面積都是以石泉X村、光新X村為代表的70-80年代公房。

周邊底商豐富，但檔次不高，石泉路鎮坪路路口的街景是比較典型的：

圖：石泉路鎮坪路路口

道路還算整潔，石泉路頗像是綠化加強版的延長路：

圖：石泉路街景

因為城市界面比較差，又被老公房所包圍，距離地鐵站也遠了一些，光新的商品房一直賣得比同區位的住宅要便宜一些。

所幸，光新的樓盤很不錯。07-10年分兩期開發的香溢花城依然維護如新。

2018年的寶華城市之星更是品質驚人，千萬級的小區做出了3000萬 豪宅的品質。

圖：寶華城市之星

手裡隻有1000多萬，又想在上海獲得市中心豪宅級的體驗，來寶華買房準沒錯。

除此之外，光新路石泉路路口的融創精彩天地落成後，商品房片區的城市界面其實還可以，商業檔次也大幅提升。

圖：融創精彩天地

商品房的業主可以驅車從光新路直接上内環，或者走地面去市中心。西邊的老公房片區與自身沒有太大的關系。

2

光新的配套

先來看一下光新的區位。

東北部是大甯，西面是副中心的真如，南部是普陀傳統好地段的長壽路。周邊可以利用的資源比較多。

住在光新，開車出行很方便。拐個彎出門就是内環線，周末走地面到靜安寺15-20分鐘。工作日地面也比較通暢。

與之相對的，光新的軌道交通是個避不開的硬傷。寶華城市之星和香溢花城，到地鐵站的步行距離都在1km以上。

隻有秋月楓舍是比較方便的，在鎮坪路站附近。

商業方面，除了各式小區底商外，光新的主要商業體是融創精彩天地。

圖：融創精彩天地

目前還在開業階段，餐飲比較少，健身和理發店已齊全。

與光新聯系最緊密的是長壽路和靜安寺商圈。

光新到長壽路商圈，駕車約10分鐘。長壽路商圈剛迎來一波更新，CIFI TOWER開業，潮流氣質直逼老靜安，另有亞新生活廣場等。

圖：CIFI TOWER

靜安寺商圈就不多贅述了，上海TOP1的商業中心，國内唯一的國際級商圈。

普陀是個醫療弱區，僅有一所三甲醫院。

所幸，光新的商品房距離三甲的同濟醫院僅1km出頭，且都在一條路上。

光新的教育資源屬實一般，對口的小學為中山北路一小、洵陽路小學和上海理工大學附屬普陀實驗學校。

上理附屬普陀實驗學校是新開設的九年制學校，對口的大部分都是老公房，成績提升空間有限。

3

光新标杆樓盤

光新是内中環面積很小的一個闆塊，且大部分房源為70-80年代老公房。

闆樓商品房小區僅有寶華城市之星、香溢花城、秋月楓舍3個。另有一個新房的融創蘇河望正在認購中。

寶華城市之星是光新闆塊熱度最高的樓盤，憑借着超高的品質，已經出圈，是名副其實的“網紅”小區。

外立面為幹挂石材，全人車分流，地下車庫靓眼。小區帶豪華會所，大手筆打造園林。

圖：寶華城市之星

一般來講，與寶華城市之星品質相當的小區，如翠湖天地4期、融創外灘壹号院，都是4000萬門檻價的小區。

寶華卻是個異類，主力面積是100㎡出頭的兩房和147㎡的三房，使得中産客群也能承擔得起品質豪宅。

雙南兩房卧室面積大，非常适宜自住。

2021年下半年開始，賣二手房打新的人群增多，寶華城市之星的成交價也下滑不少。兩房高區低于1250萬成交，性價比非常高。

在售的兩房，挂牌價在1300萬左右，三房2000萬。雖不及一些新房吸引人，在二手房裡屬于很能打的了。

1300萬隻能在曹家渡這種老靜安邊緣區域買個20年房齡的小區。犧牲一點地段，換取小區品質的大提升，還是比較值的。

寶華城市之星隔開一條光新路就是香溢花城，一期07年建成，二期10年建成。

圖：香溢花城一期

圖：香溢花城二期

曆經10-15年的真石漆外牆依然維護如新。

香溢花城自帶底商，小區外環境較好，與光新的老公房社區有區隔。距離上理附屬普陀實驗學校僅200米，接送小孩上下學方便。

香溢花城的硬傷在于距離地鐵站遠，到最近的鎮坪路站也要步行1km以上。

小區品質是很不錯的。人車分流，樓道鋪大理石，無奈旁邊有個bug級的寶華城市之星，房價始終被壓一頭。

兩房中區挂牌價1000萬不到，10萬/㎡不到的單價，比較筍。

戶型一般，客廳朝北。

三房成交價1400萬不到，依然是10萬/㎡不到的單價。

值得一提的是，香溢花城與中遠兩灣城隻隔了一條中山北路。

小區品質而言，香溢花城比中遠兩灣城是好不少的，價格甚至更便宜一些。

光新還有個20年樓齡的秋月楓舍，品質比較一般，外牆大面積修補。

圖：秋月楓舍

該小區的競争優勢來自于地理位置。它是整個光新闆塊交通條件最好的小區，馬路對面就是鎮坪路地鐵站。

秋月楓舍的房價和香溢花城差不多，地鐵對于房價的影響還真是不小。

第六批新房裡，光新榜上有名。融創蘇河望正在認籌→搖号的流程中。

該新盤的熱度比較低，對于融創經營情況有擔憂的買房人也比較多。預計後期會有剩餘房源。

蘇河望主打的是100㎡左右的小三房，單價10.16萬/㎡。

内環旁1000萬三房還是比較香的。隻不過，這塊地皮當初拍下就花了9.2萬/㎡，開發商肯定是虧本了，對裝修标準得降低預期。

4

光新闆塊評析及購房建議

光新是普陀區貼着内環線的一個純住宅社區，除了醫療之外，各項配套都比較一般。

好在，光新的區位還不錯，可以借用大甯、真如、長壽路闆塊的資源。驅車前往靜安寺等市中心也還算方便。

軌道交通是硬傷，次新房距離地鐵站1km以上。

光新絕大部分的地皮都是老公房。商品房樓盤都比較優質，寶華城市之星擁有頂級品質，香溢花城也是同時代的佼佼者。

我們認為，光新闆塊最适合的是生活圈在市中心，習慣駕車出行的年輕家庭，或者本地養老的居民。

寶華城市之星是光新最值得入手的樓盤，兼顧投資與自住屬性。兩房1500萬以下，三房2000萬以下都屬于合理價位。

我們平時也考察過東京、倫敦等世界一線城市的房地産市場。在市中心區域，80-100㎡的兩房兩衛是全球範圍内最主流的戶型。

寶華城市之星107㎡的兩房完美符合這個标準。

香溢花城由于地理位置、戶型的緣故，自住屬性要更強一些。性價比而言，在售新房的蘇河望要高于香溢花城。

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