你有沒有碰見過車位管理費未按時繳納，車輛被限制不能正常自動開閘進出小區的情況？

近日，家住楊家坪的于先生給房市記者爆料，他去年花十多萬在小區購買了一個産權車位，但前幾天因忘繳納車位管理費，車輛被物業限制出小區了！

物業表示，如果馬上補交車位管理費的話，車輛就可順利進出。但若一直拖着不繳費，車輛将一直按照臨停進行收費。

于先生就納悶了：自己購買的産權車位，就擁有停車的權利，物業憑什麼通過門禁系統限制業主車輛的出行？

（圖片來源于網絡）

（01）

購買了小區停車位，為什麼還要交納車位管理費呢？

車位管理費即物業公司或停車管理公司針對停車場的停車管理收費。

實際上，不僅小區的公共區域需要人管理，停車位也是需要人管理的，構成小區車位管理費的因素主要包括以下幾點：

1、管理服務人員的費用；

2、車位、車庫的公共設施設備運行、能耗及維護保養費用；

3、清潔衛生費用；

4、秩序維護費用；

5、法定稅費等。

其次，車位管理費和物業服務費是分開的。

物業服務費主要是物業服務企業對管理的小區内的房屋公共建築及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與業主生活相關的服務所收取的費用。

但購買了住房的業主并不一定購買了停車位，因此，車位管理費不包含在物業費裡面。

簡而言之，一個管人和社區，一個專項管車輛。

并且，隻要購買了産權車位，從購買之日起，不管你有沒有使用該車位，都必須繳納每一天的費用。

雖然法律并沒對車位管理費的收費标準作出明細，但車位管理費一般在50～120元/月，重慶大部分小區都收取的80元/月。

房市記者翻看了自家物業的“業主臨時管理規約”，在第三十五條約定，不管是出售還是出租，每個車位所有者應按80元/個/月的标準繳納物業管理服務費。

（02）

事實上，未繳納車位管理費，物業限制車輛出行的現象在重慶多個小區都存在。這樣的情況，似乎也成了某種約定俗成。

家住照母山一小區的謝先生稱，針對車位管理費，他都是按年繳納的，一年算下來，共960元，也算可以接受。

“這個費用是應該繳納的，如果不提前預存的話，就會按照臨停來收費，最終還是要給兩邊的費用，更不劃算。”謝先生表示，金額也不大，每次都會主動繳納。

黃女士的小區有一個專屬的産權車位出入口，平時進出非常順利。

有一天早上，黃女士在出小區時，車輛怎麼都識别不了。找到物業詢問後，才知道原來是之前繳納的車位管理費已經到期了。

經過這一次折騰，讓黃女士在一次重要的會議上遲到了。從此以後，黃女士都是提前一年繳納車位管理費，生怕這樣的事再次上演。

在有些小區，物業還會貼出公告，直言：如果不按時繳納車位管理費，車輛将無法進入地下車庫。

（03）

事實上，這是典型的物業收費和門禁系統挂鈎的做法。

車輛不交管理費，限制車輛出入小區。這樣的做法和“業主不交物業費，物業将業主擋在門禁之外”是同一種行為。

然而，物業這樣的行為，大部分人都表示并不合理。但往往又因為這個費用的基數小，不願參與過多的拉扯。

目前還存在一個争議就是，物業費不及時交，過一個月，過半年，甚至過一年再補交，都行。延遲繳納費用，現實真正會收取滞納金的并不多。

如果是車位管理費，晚交一個月，就要多支付一個月的臨停費用，有些雙向收費的意思。

“既然買了産權車位，物業為什麼不是對未交的管理費增加滞納金，而是收取停車費？這樣的懲罰方式太不可合理了！”有業主提出。

對此，有物業人員表示，“平時物業收費太難了，滞納金也好，臨停費也罷，主要目的都是提醒業主繳納管理費，這樣能讓物業收費變得簡單”。

（04）

以限制出行的方式收取管理費，物業這樣的行為合法嗎？

對此，房市記者咨詢了北京金開（重慶）律師事務所劉勍律師。

目前來說，物業服務公司對業主産權車位收取的管理費主要參照前期物業服務合同或者業委會與物業公司簽訂的物業服務合同執行。

業主已購置的車位享有物權，物業公司無權妨礙産權人行使其權利。

根據《民法典》944條之規定，物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。這裡自然也包括物業服務公司不得采取阻礙業主的車輛出入小區的方式催收物業服務費用。

按照重慶市物業管理條例第一百零二條，違反本條例第六十條，物業服務企業侵犯或者越權限制業主權利的，由區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門責令限期整改；逾期未整改的，納入企業信用檔案。違反治安管理規定的，由公安機關依法查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

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