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近日，深圳規自委發布多個公告，将對部分地塊進行“商改住”規劃調整，其中包括寶安中心區、光明中心地區、國際會展城、龍華新城的地塊。據悉，這些地塊都處在較為熱門的居住置業區域。以寶安中心區為例，區域内的次新二手房平米單價約在8萬元以上。

公告顯示，深圳寶安中心區08-27地塊用地面積5423平方米，調規前性質為商業性辦公用地，容積率為10.0，調整後面積不變，性質為二類居住用地，容積率降至6.0；光明中心02-49地塊用地面積為12231平方米，原本用地性質為商業用地 二類居住用地，調整後面積略降至12223平方米，用地性質調整為純二類居住用地，容積率不變。

深圳會展中心KF02-11地塊用地面積26860平方米，容積率5.0，調規後被劃分為兩塊二類居住用地，住宅用地面積供25245平方米，容積率分别為4.6和4.3；而龍華新城核心區19-02地塊原用地面積9425平方米，容積率8.1，調規後19-02地塊調整為二類居住用地，用地面積調整為8720平方米，容積率5.5。上述地塊中除寶安中心外皆有社區服務配建，如幼兒園、便民服務站等。

事實上，“商改辦”在深圳土地市場并不罕見，2021年5月，深圳曾将累計13宗商服用地或産業用地，變更為居住用地和教育等公配用地，區域範圍包括沙田地區、沙湖-碧嶺地區、石芽嶺地區、寶龍工業城地區和坪西地區，不斷加大住房供應。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對36氪表示，雖然一般來說，住宅地塊出讓價格相對商辦用地較高，但深圳加大住房地塊供應并非出于土地财政的目的。其表示，近年來多次“商改住”調整，深層原因是深圳産業結構調整，深圳傳統加工制造業向内地遷移或淘汰，深圳據此劃定了紅線，保住産業用地，其餘地塊調整空間就變大了。而深圳近些年人口流入增加，增加居住用地供應能夠更好滿足新市民需求。

其同時提及，深圳商業辦公供給量較大導緻的空置率較高，也是促使“商改辦”落地的重要因素。戴德梁行數據顯示，2021年一季度，深圳甲級寫字樓空置率曾接近頂峰26%，随後逐漸呈下降趨勢，2022年一季度起又再度回升。

戴德梁行方面表示，2022年第三季度，受疫情反複影響，深圳甲級寫字樓市場新增需求總體轉弱，租戶普遍更趨謹慎，租約到期的租戶更多選擇原址續租，并向業主争取更優惠租金而非升級搬遷，部分企業選擇縮租、退租或搬遷至非甲級寫字樓，因此，本季度深圳甲級寫字樓淨吸納量-2.1萬平方米，全市空置率環比上季度上升0.3個百分點至22.7%。

此外，2022年第四季度，戴德梁行方面預計将有中洲灣等大體量項目入市，若均能如期投入使用，将為深圳甲級寫字樓市場帶來約40萬平方米新增供應，并将結構性拉高全市平均空置率。

李宇嘉表示，目前政府方面鼓勵保障性租賃住房發展，而保租房的其中一個籌措渠道便是閑置商業辦公改租賃，如果将已經建成的商業辦公項目改為租賃住宅難度相當大，不僅涉及調規，還将涉及消防、土地出讓金等調整，為改造造成巨大的障礙。因此在土地出讓環節将其提前轉變為居住性質較為合理。本次調規地塊均為二類居住用地，不排除此後出讓時配建保租房的可能性。

作者|詹方歌

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