來源：北京商報

多年來一直不順的五棵松卓展再一次遇到了麻煩，雖然尚未确認停業重裝的消息，但似乎卓展已經走到了不得不做出改變的十字路口。作為京西商業的重鎮，五棵松商圈如今面臨着“一半是火焰，一半是海水”的尴尬。分析人士認為，未來五棵松卓展需要以更靈活的形态經營，才有可能為這個遇到問題的項目尋求到一條可行的出路。

如今的卓展一層顯得分外空曠 闫岩/攝

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坦承困難，暫不停業

30萬平方米，地上地下共7層的超大型商業項目，如今門庭冷落，商戶凋零。近日，北京商報記者在五棵松卓展現場看到，除了極少數餐飲、服裝商戶仍在繼續經營外，五棵松卓展項目内絕大多數商戶已經退出。

以往頗多家庭消費者光顧的商場顯得空空蕩蕩，項目北區一層僅剩一個出入口供消費者進出，周末時段的客流量也未見明顯增多，而商場内的扶梯也已處于停運狀态，場内燈光昏暗。

商場即将閉店重新裝修的聲音不絕于耳。仍然營業的一家連鎖美妝品牌營業員告訴北京商報記者，據說商場将于5月底6月初停止營業。另外一位商場安保人員确認了類似的信息。

然而，北京商報記者聯系到項目運營方時，卻得到了相反的答複：雖然運營方北京五棵松卓展時代百貨有限公司方面承認，目前項目經營确實遇到了一定的困難，也在努力尋求合适的改造方案，但項目并沒有任何确定的閉店重裝計劃，所謂“5月底6月初閉店重新裝修”的消息并不屬實。

北京商報記者從一位熟悉五棵松卓展項目現狀的人士處獲悉，目前五棵松卓展内商戶出現了比較集中的退租情況。

據介紹，五棵松卓展項目建築面積共約30萬平方米，從理論上講，大約可以容納380家商戶，而截至2019年底，實際商戶數量為130家左右，然而在經曆了2020年一季度後至今，特别是疫情發生以來，教育、影院、餐飲等業态客流受疫情影響較大，給本來經營狀況就不甚樂觀的卓展又蒙上了一層陰影。目前項目内仍然營業的商戶僅剩40家左右。也就是說，目前還在經營的商戶數量僅為可容納商戶的1/10，出租率為10%左右。目前，卓展方面正在竭力做好商戶的有序退租工作，同時也在監督退租商戶處理好與會員的善後事宜。

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超大體量，改造難題

實際上，雖然空置率一直較高，但2020年之前的卓展，仍有一定的人氣。位于五層的成龍耀萊影城，三、四層的兒童教育和娛樂業态，以及比較豐富的餐飲品牌，為卓展聚攏了一部分固定消費者。“那時的租金收入依然可以維持項目的日常開支。”上述知情人士說。

從商圈角度看，五棵松商圈内近在咫尺的另一大型商業項目——華熙LIVE·五棵松近年來的異軍突起也分流了一部分周邊消費者。華熙距離軌道交通更近，坐擁五棵松體育館的文體客流，再加上開放式街區型形态在夜間經營方面的優勢，确實對卓展造成了一定程度上的沖擊。

業内一位不願透露姓名的分析人士說，最初對整個建築的設計理念仍然是傳統百貨的思路，雖然曆屆經營者都對其進行過不同程度的改造，但收效甚微。

北商研究院特約專家、北京商業經濟學會常務副會長賴陽直言，五棵松卓展的地理位置、内部形态都占據較好的先天條件，同時，京西并不缺乏消費者，購買力充足。所以該項目一直發展欠缺的主要原因還是在于品牌招商和内部運營。

卓展始終面臨着該如何找到對大塊頭進行改造的大智慧的難題。如果對卓展進行結構性的改造，其成本想來不會低，這也就是為什麼卓展到目前為止仍沒有明确的改造計劃的原因——他們面臨着巨大的改造啟動資金缺口。

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商圈新機，各方支招

對北京商業格局比較熟悉的人都知道，五棵松卓展的問題其實由來已久。這個在興建之初被認為無論是從區位還是體量上看，都有巨大商業潛力的項目，卻從未獲得過真正意義上的成功。

項目自2008年左右為配合北京奧運會五棵松籃球館商業經營投入使用，2010年前後由太平洋百貨短暫經營，2012年前後由卓展集團接手，2016年初至今由藍色港灣系接管，使用了卓展時期的經營主體同時延續北京五棵松卓展時代百貨有限公司，這也是之所以截至目前，該項目仍被俗稱為“五棵松卓展”的原因。

賴陽指出，藍色港灣團隊雖然接手了五棵松卓展，但對該項目的品牌組合、業态配比、營銷活動的規劃上相對欠缺。例如，該公司旗下的藍色港灣SOLANA目前是北京開放式街區中較為知名的地标項目，主要是依托該項目的地理位置和硬件條件的優勢，營銷上相對其他地标項目的活動舉辦頻次較少。

未來如何能讓五棵松卓展這塊難啃的骨頭煥發其應有的價值？一個穩定的經營方是最重要的因素之一。“據我所知，目前卓展經營者并沒有将項目脫手的計劃。他們也正在努力盡快尋求一個可行的改造方案。”上述知情人士告訴北京商報記者，雖然目前改造方案仍沒有眉目，但大緻方向是考慮與鄰近的華熙LIVE·五棵松進行差異化經營，仍将以商品零售店鋪為主，而餐飲品牌則會比較偏向适合家庭、商務場景的品牌，“特别是，即将到來的北京冬奧會将是卓展和五棵松商圈迎來的又一個窗口期，項目改造應在2022年冬奧會到來前完成”。

中國人民大學公共管理學院副教授馬亮對此分析稱，冬奧會冰球等場館将落戶五棵松，這确實是五棵松商圈迎來的又一個重要的窗口期，相信從2008年北京奧運會到2022年北京冬奧會的十幾年間，北京商業格局、消費能力和對奧運場館及周邊配套設施的賽後利用理念也取得了長足的進步，卓展這一商業巨無霸會在短期内找到适合自己的改造方案。“對于如此大體量的商業項目而言，如金源等大型項目般切割不同的功能闆塊，注重多業态之間的聯動，甚至增加經營主體，恐怕都是卓展未來的改造方向。”

北京商業圈的一位業内高管向北京商報記者透露，五棵松卓展一直以百貨零售為主，曾經一段時間該項目整體表現較好，但随着後續經營以及内部股權和管理權不明晰導緻逐漸走下坡路。但這并不影響商圈發展，五棵松商圈的消費不用質疑，該區域的北京耀萊成龍影城經常為華北地區票房第一名。客流和消費力充足，從而帶動五棵松商圈在京西消費中日漸崛起。

全聯房地産商會商業地産工作委員會會長王永平表示，五棵松卓展具有一定的區位和規模優勢，若是做商業項目，在該區域是具有發展前景的。但該項目經曆多次轉手，變成資本運作，目前再想要通過商業運營回本難度較大。

賴陽表示，若是該項目運營上能夠在品牌、業态、環境營造和營銷上好好下功夫，未來依舊是十分具有發展潛力的。同時，五棵松卓展的體量較大、室内面積大、停車方便等多種先天條件，比緊鄰的華熙項目更具有運營優勢，若日後能與華熙形成互動，則更能突出商圈的效應，有利于五棵松商圈成為京西時尚、年輕的商業中心。

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