導語：

虧損的昆明地鐵、老大難的商業，本身就是雙向救贖。地鐵能否救活昆明商業？

昆明衆多商業接駁地鐵

最近，瑞鼎城愛琴海購物中心外圍商業圍擋施工已經拆除，商業與地鐵5号線石閘站的接駁通道施工已接近尾聲。

今年6月底，昆明地鐵5号線開通之後，瑞鼎城愛琴海購物公園晉升為地鐵物業，距離石閘站不到200米。

不過，瑞鼎城愛琴海購物公園也面臨新迎新城的“貼臉”競争，兩座商業體幾乎于2019年同期開業，除了位置靠近之外，兩個商業體均設置地下通道與地鐵銜接。

據不完全統計，目前昆明地鐵線1km範圍内已經開業的商業體數量已經超過30個，合計體量接近420萬㎡，占到了昆明大型商業體的一半以上。

△昆明樓市整理制圖

如何才能在同質化的商業體中脫穎而出，地鐵似乎成了商業體的重要選擇，昆明地鐵站附近的商業體不少，而靠近地鐵的商業體也更期望與地鐵實現無縫銜接。

目前昆明除欣都龍城VCPark購物公園、同德昆明廣場、順城王府井百貨等商業購物中心已經建成下沉廣場與地鐵相連之外，大都摩天購物中心也架起了約200米長天橋與餌季路地鐵站相連。

大都摩天購物中心與餌季路地鐵站之間被彩雲北路與餌季路交彙口所阻隔，天橋建成之前，人流需要下橋等紅綠燈後才能穿過路口，通過外圍廣場才能進入到購物中心一樓。

在天橋建成後，餌季路地鐵站出來的人流可以直接通過天橋進入到大都摩天購物中心二樓，這也是昆明首個通過非地下方式與地鐵無縫銜接的購物中心。

目前，昆明除了瑞鼎城愛琴海購物公園在建地鐵接駁通道之外，還有華潤萬象城、銀河置信廣場、湧鑫哈佛中心、雙鐵韻城、保利大家等靠近地鐵站點的項目計劃設置地下通道與地鐵無縫銜接。

而昆明商業如此“内卷”背後，似乎也成了昆明商業難的一種抗争。

昆明地鐵盈利要靠商業？

而在未來昆明的地鐵規劃當中，還會有更多的地鐵商業體出現。

2012年6月昆明地鐵6号線開通以來，昆明地鐵已經走過了10年，在今年5号線開通之際，昆明軌道交通公司對媒體的6個回複中，其中就提到了地鐵規劃與商業布局如何銜接的問題。

根據軌道交通公司回複，未來昆明地将繼續推進TOD項目與商業的整合塑造、在軌道站點周邊打造商業綜合體。

今年4月底，昆明軌道交通集團、中鐵開發投資集團、中鐵站城融合投資公司合資就成立了昆明中鐵站城開發有限公司，将共同推進昆明市TOD項目的開發建設。

今年7月，上述公司實質性拍下福德村城改用地，福德片區将依托地鐵2号線二期工程進行城市更新改造 TOD模式的開發。

昆明地鐵着力以TOD模式推進地鐵周邊商業綜合體的建設背後，其實這也關系到昆明地鐵盈利的問題：

截至目前已經建成的地鐵線路，1号線約165億、2号線約123億、3号線155.5億、4号線303.02億、5号線213.51億，6号線141.71億，總投資約1100億元。

根據昆明地鐵公司通報的運營數據，昆明地鐵開通10年，累計乘車人數11.89億次，按照地鐵票價平均4元/人次計算，昆明地鐵票價收入累計收入可能還不上50億。

2021年有數據顯示，昆明地鐵由财政補貼5億元的情況下歸母淨利潤隻有0.91億，扣除補貼之後實際還要虧損4.09億元。

△圖源界面新聞

雖然昆明一些地鐵線路規劃受到衆多網友吐槽，但高額投資之下實際運營還處于虧損狀态，這也是昆明通過地鐵增加周邊土地開發價值，以TOD方式開發項目的主要原因。

從這個角度看，昆明衆多商業體依托地鐵發展的同時，地鐵也要依賴周邊商業開發來提升盈利能力。

可以預見，未來昆明地鐵附近還會誕生更多的商業綜合體。但目前昆明商業也存在“雙高”問題，地鐵與商業協同發展，能不能“救活”昆明商業？

地鐵能救昆明商業？

據赢商大數據監測，2021年，昆明人均購物中心面積已達0.68㎡/人，在同等級的商業二線城市中處于較高水平。

除了人均購物中心面積處于高位之外，在赢商網重點監測的包含北上廣深、成渝貴昆等城市在内的20城中，2021年昆明購物中心平均空置率為15.7%，已經處于最高水平。

△圖源赢商網雲南站

從這兩組數據來看，昆明商業體同時存在人均面積和空置率“雙高”的問題。

目前，昆明多個商業體靠近地鐵發展，未來昆明地鐵也還将建設更多的地鐵商業，那昆明地鐵能否解決商業體“雙高”的問題？

如果逛過白雲路地下商業北雲66，大家可能會發現，同一個商業街區，靠近地鐵站的鋪面人流火爆，但靠近商業街兩端人流漸少，也有不少鋪面處于空置狀态。

今年年初，北雲66還發生了售後房租商鋪委托管理協議變更“降租”的鬧劇，這也反映出即使商業與接駁地鐵，也避免不了鋪面空置的問題。

此外，就上文提到的愛琴海購物公園與新迎新城而言，兩個項目在新能源汽車、服裝、餐飲等方面業态相差不大，地下商業也分别引進了永輝超市及盒馬生鮮，而在衆多商業體與地鐵接駁之後，地鐵商業體還将面臨新一輪的同質化競争。

△新迎新城（左）與愛琴海購物公園（右）入駐的商業品牌

這些商業體想要在競争中脫穎而出，或許還得靠商業體之間的差異化競争，但不可否認的是，有地鐵加持的商業體，在客流方面會有更多優勢，不過僅憑昆明地鐵，似乎也解決不了昆明商業體的“雙高”問題。

想要“救活”昆明商業體，或許還得指望昆明發布的減少商業開發、加速存量商業去化的相關文件盡快落地。

今年4月和5月，昆明分别發布了穩樓市25條及保障性租賃住房建設實施試行方案，兩份文件均為昆明商業用地去化提供了新的思路：

一方面可适度減少商業服務商務用地開發量；二環外符合條件的商業用地也可申請調整用途、支持商辦改建為保障性租賃住房。

另一方面，對于現有的購物商場和商辦庫存，可用作運動健身、健康體檢、口腔科、骨科、美容醫療等多樣化的健康養老商圈。

文件發布以來，呈貢春城明珠廣場、北市區譽峰國際公寓已經有消息将改建為保障性租賃住房；此外，經開區大沖村片區城改項目商業用地減少了95%，6月份楊家地城改調規之後也減少了商業用地，昆明商業的“雙高”問題似乎正在朝着好的方面發展。

除了降低昆明商業開發，昆明要解決商業“雙高”問題，重點還得提升城市的人口吸附能力，人口持續增加，才能為昆明商業體提供可持續消費動力。

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