良好的秩序是一切美好事物的基礎

——埃德蒙·伯克

在商品房買賣中，購房人采取按揭貸款方式支付購房款情形下，因購房人個人原因導緻商品房被預查封時，開發商能否行使合同解除權，解除商品房買賣合同？若合同解除，開發商能否據此排除執行，并要求法院解除預查封？法律法規對此并未規定，實務中存在争議。

本期，我們選取最高院的一則案例，對前述問題進行了分析。下文，我們将予以分享，希望對您有所啟發。

一、慶豐公司與孫丹丹等買賣糾紛一案中，法院于2015年4月查封了孫丹丹所有的房屋一套，領運公司以系訴争房屋的所有權人為由，提出執行異議，法院駁回其異議請求，領運公司遂提起了訴訟。

二、另查明，孫丹丹于2014年12月與領運公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定，以銀行按揭貸款方式購買領運公司開發的房屋一套（即案涉被查封房屋）。領運公司為購房貸款提供連帶保證責任。

三、後又簽訂《補充合同》，約定，若孫丹丹未按期償還銀行貸款，緻使領運公司承擔保證責任而造成損失的，領運公司有權解除合同，并将房屋收回另行出售。後孫丹丹逾期還貸，領運公司以解除了合同。

四、最高院審理認為，人民法院查封後法律并未禁止與被執行人存在交易關系的相對人因交易标的物被查封而不得行使合同權利。因此，領運公司有權依照合同約定行使解除權。

五、案涉商品房買賣合同解除後，領運公司作為訴争房屋的開發企業，其系訴争房屋的所有權人，領運公司有權訴求解除人民法院對訴争房屋的查封，排除執行，同時孫丹丹對領運公司享有的已付購房款項返還請求權。

商品房因買受人作為被執行人而被法院預查封後，開發商有權根據商品房買賣合同的約定行使解除權。當商品房買賣合同解除後，若開發商已經返還購房款，其有權據此排除普通債權人的執行，解除預查封措施；反之，開發商則不能排除執行。

在商品房買賣中，購房人通過銀行按揭貸款的方式支付購房款是實踐中最常見的交易方式。但在該種貸款方式下，通常在購房人取得房屋所有權證和辦妥抵押登記之前，銀行會要求開發商為購房人的貸款提供階段性擔保。在此期間，若購房人因與他人的債權債務關系導緻商品房被預查封的，易使得開發商陷入“房财兩空”的境地。此時，若開發商主張解除商品房買賣合同，能否排除購房人的債權人對該商品房的強制執行措施？

司法實務中對于上述問題主要存在以下觀點：第一種觀點根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第26條規定，“金錢債權執行中，案外人依據執行标的被查封、扣押、凍結後作出的另案生效法律文書提出排除執行異議的，人民法院不予支持。”即在後的生效法律文書，對在先設立的預查封并無拘束力，因此，預查封期間開發商解除合同的，并不能排除執行。目前該觀點在司法審判中及地方法院出台的解釋中均有顯現。但理論界有觀點認為，上述26條針對的是查封，預查封并不完全等同于查封。若僅以案外人依據的另案生效法律文書作出的時間概論，開發商将陷入進退兩難的局面：商品房買賣合同解除後，開發商無法通過解除預查封收回商品房，同時還負有返還購房款的義務，且其向銀行承擔保證責任的所有代償款項隻能以追償的方式主張，這對開發商顯失公平。

第二種觀點則認為上述第26條的核心詞為排除執行，其适用的另案生效法律文書實為否定執行行為的另案生效法律文書，本質為權利之間的矛盾和沖突。而查封被執行人購買第三人之物時，法律是否限制被執行人與第三人之間的合同解除就成為問題的關鍵，如直接限制合同解除，那麼我們可以視合同解除的法律效果為否定現有的執行措施，如不限制合同解除，那麼合同解除的法律效果即為執行措施效力的自然延續。在我國現行法律框架下，人民法院查封的效力是禁止被執行人處分财産，而法律并無明确規定，與被執行人發生交易關系的合同相對人的合同權利也因交易标的物被查封而不得行使。非因法定事由則不能剝奪房屋出賣人的合同解除權。

因此，在預查封期間，如果涉案商品房買賣合同被解除，房屋買受人不再享有相應的物權期待權，預查封就喪失了事實與法律基礎，房屋出賣人有權向人民法院申請解除預查封，排除執行，該觀點在目前的司法審判中多被采用。另外亦可參照九民會議紀要的觀點，商品房買賣合同系雙務合同，在開發商解除商品房買賣合同後，開發商負有将購房款的本金及利息返還購房人的法定義務。據此，隻有在開發商已經返還購房款的情況下，才享有排除普通債權人的執行、解除預查封措施的民事權益，否則則不能排除執行。九民紀要的觀點，似乎更符合利益平衡原則，同時也更能調和開發商與執行申請人的利益沖突。

首先，開發商企業在與購房者簽訂商品房買賣合同時應注意加強因購房者未按照約定履行貸款相關義務，導緻開發企業承擔連帶擔保責任，或可能增加階段性擔保風險的相關防控。其次，當開發商确需為購房者提供階段性擔保時，應盡量與銀行協商争取代償風險更小的合作方式。最後，若購房者出現斷供等情況時，開發商應及時按照合同約定行使解除權，并在取得關于解除商品房買賣合同的生效裁判文書後，及時申請強制執行。

案例一 最高人民法院在審理正商置業有限公司與被申請人劉國偉等案外人執行異議之訴[（2020）最高法民申1103号]一案中認為，對于簽訂買賣合同的買受人，在已經履行合同部分義務的情況下，雖然尚未取得合同标的物的所有權，但賦予其類似所有權人的地位，其物權的期待權具有排除執行等物權效力。劉國偉在合同簽訂後通過現金轉賬和銀行按揭貸款支付了購房款，應視為其與正商公司的商品房買賣合同關系成立。劉國偉已在房管局辦理了合同信息備案，該合同信息備案登記具有對外的公示效力，劉國偉對于涉案的房産享有财産權利，當劉國偉成為被執行人時，涉案的房産可以成為法院執行的對象。至于正商公司提出劉國偉未支付的房屋購房款，正商公司可以向劉國偉另行主張購房款。此外，正商公司以劉國偉違約，商品房買賣合同的目的不能實現為由，向法院起訴請求解除房屋的商品房買賣合同，獲得了相應的生效判決書，要求排除執行。但因正商公司起訴解除合同是在查封涉案房産之後，故依據《執行異議和複議的規定》第26條查封後生效的法律文書不能對抗法院的執行。正商公司已為被執行人劉國偉償還的按揭貸款部分，應當從拍賣房産的變價款中優先支付給正商公司。

案例二 最高人民法院在審理德輔公司、何燕申請執行人執行異議之訴[（2020）最高法民申2441号]一案中認為，被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋，法院可以進行預查封。據此可知，預查封針對的是被執行人尚不享有物權的不動産。本案預查封保全的僅是何燕基于商品房預售合同對恺泰公司享有的不确定的合同權利。隻有在案涉房屋完成登記，何燕取得案涉房屋物權，才能對案涉房屋進行拍賣等處置，以滿足德輔公司對何燕享有的債權。案涉房屋在辦理權屬變更登記前，恺泰公司是該房屋權利人。本案中案涉商品房預售合同已經根據何燕與恺泰公司協議約定解除了，并得到法院确認。據此，何燕基于商品房預售合同對恺泰公司享有的債權已因合同被解除而消滅。德輔公司要求執行該房屋的主張沒有法律依據。法院查封的效力是限制被執行人處分其财産。何燕尚未取得案涉房屋所有權，其與恺泰公司解除合同，不屬于處分财産的行為。因此，在法律未規定的情形下，預查封的效力不能及于限制何燕與恺泰公司行使合同解除權，商品房預售合同解除後，恺泰公司向何燕退還已付購房款。德輔公司可申請執行該款項。案涉房屋雖然登記在恺泰公司名下，但恺泰公司并非被保全人，預查封效力并不及于恺泰公司對該房屋享有的權益。綜上，不得強制執行案涉房屋。

案例三 黑龍江省高級人民法院在審理新東升置業集團有限公司、黑龍江龍煤瑞隆能源有限責任公司案外人執行異議之訴[(2019)黑民終506号]一案中認為，新東升置業公司為案涉房屋的建設單位，其與陳建國、王某簽訂《商品房買賣合同》後，未辦理房屋過戶登記前，作為原始取得人，無論是否将房屋的所有權登記在其名下，均享案涉房屋的所有權，無需人民法院再行确定。陳建國因與其他債權人糾紛導緻法院預查封了案涉房屋。由于陳建國等未按期償還銀行貸款本息，最終新東升置業公司承擔了對王某所欠該行購房借款本息的連帶保證責任。後新東升置業公司通過訴訟解除了與陳建國的商品房買賣合同，新東升置業公司以此為由請求停止對案涉房屋的執行，對此種情形，根據《執行異議和複議規定》第26條的規定，“金錢債權執行中，案外人依據執行标的被查封、扣押、凍結後作出的另案生效法律文書提出排除執行異議的，人民法院不予支持”，其排除執行的主張應予駁回。其次，即使不适用上述第26條規定，根據九民紀要規定隻有在新東升置業公司返還購房款1,034,265元，即将該款交付查封法院的情況下，才能排除案涉普通債權的執行。

1.《中華人民共和國民法典》

第二百零九條不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

2.《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》（2020修正）

第二十六條 金錢債權執行中，案外人依據執行标的被查封、扣押、凍結前作出的另案生效法律文書提出排除執行異議，人民法院應當按照下列情形，分别處理：

（一）該法律文書系就案外人與被執行人之間的權屬糾紛以及租賃、借用、保管等不以轉移财産權屬為目的的合同糾紛，判決、裁決執行标的歸屬于案外人或者向其返還執行标的且其權利能夠排除執行的，應予支持；

（二）該法律文書系就案外人與被執行人之間除前項所列合同之外的債權糾紛，判決、裁決執行标的歸屬于案外人或者向其交付、返還執行标的的，不予支持。

（三）該法律文書系案外人受讓執行标的的拍賣、變賣成交裁定或者以物抵債裁定且其權利能夠排除執行的，應予支持。

金錢債權執行中，案外人依據執行标的被查封、扣押、凍結後作出的另案生效法律文書提出排除執行異議的，人民法院不予支持。

非金錢債權執行中，案外人依據另案生效法律文書提出排除執行異議，該法律文書對執行标的權屬作出不同認定的，人民法院應當告知案外人依法申請再審或者通過其他程序解決。

申請執行人或者案外人不服人民法院依照本條第一、二款規定作出的裁定，可以依照民事訴訟法第二百二十七條規定提起執行異議之訴。

3.最高人民法院關于印發《全國法院民商事審判工作會議紀要》的通知

124.【案外人依據另案生效裁判對金錢債權的執行提起執行異議之訴】作為執行依據的生效裁判并未涉及執行标的物，隻是執行中為實現金錢債權對特定标的物采取了執行措施。對此種情形，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第26條規定了解決案外人執行異議的規則，在審理執行異議之訴時可以參考适用。依據該條規定，作為案外人提起執行異議之訴依據的裁判将執行标的物确權給案外人，可以排除執行；作為案外人提起執行異議之訴依據的裁判，未将執行标的物确權給案外人，而是基于不以轉移所有權為目的的有效合同（如租賃、借用、保管合同），判令向案外人返還執行标的物的，其性質屬于物權請求權，亦可以排除執行；基于以轉移所有權為目的有效合同（如買賣合同），判令向案外人交付标的物的，其性質屬于債權請求權，不能排除執行。

應予注意的是，在金錢債權執行中，如果案外人提出執行異議之訴依據的生效裁判認定以轉移所有權為目的的合同（如買賣合同）無效或應當解除，進而判令向案外人返還執行标的物的，此時案外人享有的是物權性質的返還請求權，本可排除金錢債權的執行，但在雙務合同無效的情況下，雙方互負返還義務，在案外人未返還價款的情況下，如果允許其排除金錢債權的執行，将會使申請執行人既執行不到被執行人名下的财産，又執行不到本應返還給被執行人的價款，顯然有失公允。為平衡各方當事人的利益，隻有在案外人已經返還價款的情況下，才能排除普通債權人的執行。反之，案外人未返還價款的，不能排除執行。

4.最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規範人民法院執行和國土資源房地産管理部門協助執行若幹問題的通知

十五、下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：

（一）作為被執行人的房地産開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋；

（二）被執行人購買的已由房地産開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋；

（三）被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。

十六、國土資源、房地産管理部門應當依據人民法院的協助執行通知書和所附的裁定書辦理預查封登記。土地、房屋權屬在預查封期間登記在被執行人名下的，預查封登記自動轉為查封登記，預查封轉為正式查封後，查封期限從預查封之日起開始計算。

十八、預查封的效力等同于正式查封。預查封期限屆滿之日，人民法院未辦理預查封續封手續的，預查封的效力消滅。

出品 | 剛剛 Lawyers

指導 | 段志剛

作者 | 朱兵兵 張喆

責編 | 孫圳 徐遠芳

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