疊墅是不是普通住宅，物業收費多少合适，是最近幾年困擾房地産市場的大問題，公說公有理婆說婆有理，物業被罰委屈，業主拿錢不高興，監管機構執法也多次被提起訴訟。針對當前困境，6月17日，青島市發改局發布關于征求普通住宅認定标準意見的公告。

在關于青島市普通住宅認定标準的通知（征求意見稿）中明确，青島市物業服務收費管理中的普通住宅，是指除獨棟、雙拼、聯排三類别墅之外的住宅。

《關于青島市普通住宅認定标準的通知（征求意見稿）》的起草說明

一、起草背景

根據《山東省物業服務收費管理辦法》（省政府令第317号）、《山東省定價目錄》（魯發改價格〔2020〕1361号），普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價，定價範圍為普通住宅車位租賃費和普通住宅前期物業公共服務費、停車服務費、車位場地使用費；其他物業的物業公共服務費、機動車停放費和其他服務收費實行市場調節價。

2019年9月12日，市發展改革委印發《關于進一步貫徹實施＜山東省物業服務收費管理辦法＞的通知》（青發改價格〔2019〕257号），明确了市南區、市北區、李滄區、崂山區、城陽區、西海岸新區普通住宅車位租賃費和普通住宅前期物業公共服務費、停車服務費、車位場地使用費政府指導價标準等問題。

關于物業服務收費管理中的普通住宅認定标準，原山東省物價局《關于明确＜山東省定價目錄＞有關問題的通知》（魯價綜發〔2018〕90号）、山東省發展和改革委員會《關于普通住宅界定标準問題的複函》（魯發改價格〔2019〕162号）規定：《山東省定價目錄》規定的普通住宅，是指除獨棟、雙拼、聯排等各類高檔住宅（别墅）之外的住宅。我市亦執行上述政策規定。

一段時間以來，部分市民通過政務服務熱線、政府（市長）信箱、行風在線等渠道向我委反映，在貫徹落實我省物業服務收費法規政策過程中，有的物業服務企業不全面執行省價格主管部門規定的普通住宅認定标準，打折扣、搞變通，随意擴大實行市場調節價的前期物業公共服務費适用範圍。比如，将疊拼住宅的前期物業公共服務費也納入市場調節價範圍，提高收費标準。部分市民對此反映強烈。

為進一步規範我市物業服務收費管理，根據《山東省定價目錄》（魯發改價格〔2020〕1361号）、山東省發展和改革委員會《關于普通住宅範圍界定問題的複函》（魯發改價格〔2021〕112号），我委研究起草了《關于青島市普通住宅認定标準的通知（征求意見稿）》，以回應市民關切，化解社會矛盾，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益。

二、我市普通住宅認定标準

《關于青島市普通住宅認定标準的通知（征求意見稿）》規定：青島市物業服務收費管理中的普通住宅，是指除獨棟、雙拼、聯排三類别墅之外的住宅。

三、我市普通住宅認定标準的主要特點

從保持政策連續性上看，此次對物業服務收費管理中普通住宅的認定，與省上前期兩次對普通住宅的認定标準保持一緻；在文字表述上，力求語義清楚，不産生歧義。

從戶型結構上看，将獨棟、雙拼、聯排三類别墅排除在普通住宅之外，主要考慮這三類别墅“單戶戶型同時具備首層空間和頂層空間”的特點，與其他住宅的戶型明顯不同，且占地面積大，是國家嚴格控制的高檔房地産開發項目。

從其他省市情況看，對普通住宅的認定标準基本一緻。比如，廣東省規定，普通住宅的範圍不包含别墅；杭州市規定，普通住宅的範圍不包含别墅、排屋；甯波市規定，普通住宅的範圍不包含獨棟、聯排别墅；成都市規定，普通住宅的範圍不含别墅；哈爾濱市規定，普通住宅的範圍不含别墅；合肥市規定，普通住宅的範圍不包含獨棟、雙拼、聯排别墅。

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