房價梯度是城市的最高房價與最低房價之差，是一個區間。背後反映的是一個城市的産業、收入、區域發展、社會群體分布。

南甯各城區資源不一，核心闆塊與邊緣闆塊、人們居住的集中或分散、交通與商業配套、學校教育資源等因素，都是各片區房價差異大的原因，形成城市的房價梯度。

南甯整體房價梯度在7000-40000元/㎡之間，房價差異驚人。

其中，最高房價在東盟商務區，最高房價達40000元/㎡；低房價闆塊主要在武鳴區和吳圩片區，房價在4500-7500元/㎡之間。

不僅是各城區房價差異大，同一城區各闆塊的房價，也有較大的梯度差。

南甯各大城區中，其中青秀區的房價梯度最大，最高房價與最低房價差達31100元/㎡；

良慶區緊跟其後，房價區間差價達21000元/㎡；

邕甯區房價梯度在9000元/㎡左右，主要是由于剛需産品和改善産品拉開差價；

江南區和西鄉塘區房價梯度較為緩和，約5300元/㎡；

興甯區房價梯度最小，差價在4500元/㎡區間。

在房價梯度上，青秀區>良慶區>邕甯區>江南區>西鄉塘區>興甯區。

一、青秀區：房價梯度最大，價差3.1萬/㎡

房價梯度：8900-40000元/㎡

最高房價：東盟商務區40000元/㎡ ；最低房價：仙葫闆塊8900元/㎡

青秀區的房價梯度是所有城區之中最大，價差達3.1萬/㎡；同一闆塊梯度最大的闆塊是東盟商務區，價差達2.3萬/㎡。

青秀區是南甯資源最為優質的城區，擁有高端商務區、頂級濱江居住區，同時也有邊緣闆塊的低房價區。正是由于優質資源集中部分位置，導緻房價差距拉得較大。

（青秀區各闆塊房價）

青秀區樓盤分布有以下幾個特質：

1.就城區定位來說，青秀區目前是重要的行政、商務、居住闆塊。

2.核心區，是精英人士選住的區域，高端産品齊聚，房價最高；

3.城區核心已無再多發展地塊，鳳嶺是離核心區最近的區域，闆塊價值也跟着高漲；

4.處于區域邊緣的區域如三岸、仙葫闆塊，以濱江的别墅、合院高端産品為主，同時背靠青秀區，價格也不低；

5.邊緣僅有小部分低價樓盤，不多。

總體來說，青秀區整體房價比較高。雖然價差較大，但相對均衡，少有隔一條路房價差距很大的情況；核心區是房價拔尖的區域，核心區以外，闆塊房價在1.3-2.3萬之間，常年房價穩定。

二、良慶區：房價梯度價差達2.1萬/㎡

房價梯度：9000-30000元/㎡

最高房價：五象湖30000元/㎡ ；最低房價：玉洞9000元/㎡

良慶區擁有五象新區的“心髒發動機”——總部基地，以及高端五象湖居闆塊，核心部分優質資源集中，也因此造成較大的區域房價梯度。

良慶區房價梯度高達2.1萬/㎡，主要由于核心資源較集中導緻。

（五象新區房價地圖）

良慶區樓盤分布有以下幾個特質：

1. 房價最高是總部基地所在的蟠龍闆塊，和高端五象湖居闆塊；

2. 蟠龍區屬稀缺核心闆塊，房價高；同時這裡有較多改善型江景房，進一步拉高房價水平；

3. 五象湖核心房價最高，有的樓盤别墅、合院、洋房頂級産品，成為闆塊房價塔尖；

4. 緊鄰核心闆塊的五象湖東、良慶大橋南、五象湖西是第二房價梯度，其中五象湖東有商業 名校，價值更甚。

5. 房價最低是五象西玉洞，由于毗鄰江南區，雖然配套成熟，但原住民較多，居住環境不及其他闆塊好。

總體來說，良慶區的各闆塊房價是由核心兩大闆塊（總部基地、五象湖）輻射開來，由于還是新區交通還不夠完善，核心距離的遠近和配套完善與否，直接影響到房價的高低。

但因為良慶區還在發展中，區域人氣稍有不足；這個階段的整體房價還沒有青秀區那麼均衡，但房價水平已然相近。未來區域的潛力大大的有！

三、邕甯區：差價達9500元/㎡

房價梯度：8500-18000元/㎡

最高房價：龍崗東18000元/㎡（江景房）；最低房價：龍崗南8500元/㎡

邕甯區作為五象新區的一部分，沾得五象新區發展利好，整個區域配套都升級了幾番，已然有了新面貌，成為衆多置業群體選擇。

目前房價梯度差價高達9500元/㎡，位居南甯區域第三；主要是由于剛需産品和改善産品的差價較大。早期的龍崗發展慢，一開始打造的以剛需産品為主；後來闆塊價值上升，龍崗東的濱江闆塊更多打造成高端江景産品，慢慢拉開房價差距。

邕甯區樓盤分布有以下幾個特質：

1. 龍崗西以萬達茂為輻射圈，發展較早，目前配套最成熟；以剛需産品為主，價格在1.05-1.3萬/㎡；

2. 龍崗東緊鄰邕江，江景和公園資源豐富，是改善江景産品聚集處，江景房價格1.5-1.8萬/㎡，是區域房價最高片區；

3. 龍崗南新坡湖闆塊，生态居住區，環境比龍崗西好，但距離核心較遠，房價和龍崗核心相似，0.98-1.3萬/㎡之間；

4. 入住率最高的區域是龍崗西，也是商業和交通便利的核心區。

總的來說，邕甯區整體房價在五象新區大闆塊中不算高，但發展潛力不可小觑，未來南甯塔将成為龍崗地标；一些不錯的江景房觑集中在這裡，正是是低價入手江景房的好機會！

四、興甯區：差價4500元/㎡，最為緩和

房價梯度：8500-13000元/㎡

最高房價：13000元/㎡ ；最低房價：8500元/㎡

相對來說，興甯區的房價梯度算是比較緩和的，差價4500元/㎡，整體差價不算高。

興甯區目前新盤集中在東溝嶺和三塘闆塊；在南甯“向東”發展的形勢下，三塘闆塊發展潛力不錯，配套已經在更新換代中，不久之後便可以看到興甯東的新面貌。

興甯區樓盤分布有以下幾個特質：

1. 東溝嶺闆塊房價比較穩定；老城區部分樓盤遭到限價，房價不算高；

2. 三塘闆塊的那考河闆塊，目前發展成熟，配套較好，屬闆塊較高片區；

3. 三塘往外區域，距離5号線近的樓盤配套不錯，房價相對高一些；部分樓盤有合院、别墅改善産品，整體價格不高；

4. 三塘闆塊房價較為不穩定，市場不好的時候，有較大價格波動幅度，選較好的房企和位置為佳。

總的來說，興甯區屬于老城區，核心城區配套齊全、交通便利。不少有老城區情懷的購房者喜歡居住在這裡。而興甯東作為新發展區域，潛力也很大，是興甯東價值成長的闆塊。首創奧特萊斯和5号線的進入，将為興甯東帶來新的價值潛力！

五、江南區：差價5400元/㎡，高價集中老城核心

房價梯度：8600-14000元/㎡

最高房價：星光白沙闆塊14000元/㎡；最低房價：沙井闆塊8600元/㎡

江南區作為老城區，也是很多人選擇的居住闆塊。因為這裡配套成熟，交通便利，距離市中心也不遠。

區域房價差異在5400元/㎡，主要還是核心闆塊和邊緣闆塊的差異；也是核心闆塊配套和邊緣闆塊配套的差異。

江南區樓盤分布有以下幾個特質：

1. 核心闆塊主要集中在白沙星光大道，這裡接近老城區中心，配套成熟，多個商圈環繞，房價最高，也最為穩定；

2. 經開區作為新起的闆塊，配套升級，發展潛力不錯，房價也慢慢提升起來了；

3. 沙井闆塊發展比較早，交通優勢不錯，配套也齊全；但距離核心較遠，房價升值比較慢；

4. 未來杉杉奧特萊斯入駐沙井闆塊，也許會迎來一次價值提升。

總的來說，江南區是平和、緩慢的生活居住片區，濃厚的居住氛圍為很多人喜愛；人們對交通和商業的趨近，讓白沙星光核心片區價值提升，房價穩步上漲。

老城區的價值，等未來城市發展更大後，才得以窺見。

六、西鄉塘區：差價5200元/㎡，西大圈潛力大

房價梯度：8800-14000元/㎡

最高房價：西大圈14000元/㎡ ；最低房價：北湖闆塊8800元/㎡

西鄉塘片區房價梯度在約5200元/㎡之間，其中房價最高集中在西大圈，大學城和商業最集中的區域。

西鄉塘城區的不少闆塊，是老城區原住民所在的地方，配套成熟，居住氛圍濃郁。其中，大學城為城區的發展起了較大推動作用。

西鄉塘區樓盤分布有以下幾個特質：

1. 北湖、安吉闆塊是最為成熟的老城區，交通和生活配套齊全，兩個闆塊房價接近；

2. 安吉闆塊擁有安吉萬達，商業帶動區域，房價起步比北湖稍高；

3. 西大圈大學城商業繁華，交通便利，還接近火車站，發展潛力大，是房價最高片區；

4. 相思湖居住區後起之秀，緊靠相思湖和民大院校；而且緊鄰邕江闆塊有部分江景産品；

5. 闆塊内缺少大型商業，升值較慢。

總的來說，西鄉塘作為老城區 大學城，整體闆塊實力不錯，俱備一定潛力；

安吉和北湖老城區闆塊原住民比較多，他們會繼續選擇在這裡居住，少了外來投資，闆塊價值升得慢一些；

西大圈闆塊潛力大，因為帶來許多高學曆學生的買房居住，并且商業活躍，成為潛力較大的發展闆塊。

寫在最後

南甯的整體房價梯度大，一部分原因是由于資源高度集中；一部分也是因為闆塊發展不平衡，這是城市發展必經階段。

人們的集中居住區域，有的為了城區的優質配套，有的為了老城便捷和情懷。

不管怎樣，高速發展的闆塊帶動區域發展，社會群居闆塊也能賦予城區活力。

對于購房者來說，住在哪裡，是根據喜好和便捷度罷了。

這篇城市房價分析的内容，希望能夠幫助你了解這個城市，選到更合适的居住闆塊！

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