房産輪候查封期限?封面新聞記者 鐘曉璐“執行難”一直是我國司法實踐中的一大難題近日，在成都市金牛區人民法院執行的一起借款糾紛案件中，執行标的為一處三室兩衛的住宅，讓人頭疼的是，這處房産竟然有三個獨立房産證，并且設有被多家法院輪候查封這種情況下，法官該如何破解執行難題保護債權人的利益？，今天小編就來聊一聊關于房産輪候查封期限?接下來我們就一起去研究一下吧!

房産輪候查封期限

封面新聞記者 鐘曉璐

“執行難”一直是我國司法實踐中的一大難題。近日，在成都市金牛區人民法院執行的一起借款糾紛案件中，執行标的為一處三室兩衛的住宅，讓人頭疼的是，這處房産竟然有三個獨立房産證，并且設有被多家法院輪候查封。這種情況下，法官該如何破解執行難題保護債權人的利益？

2017年10月，王某與魯某簽訂借款協議。之後，王某未按約履行償還義務，魯某訴至金牛法院。在法院主持下，雙方自願達成調解協議。

2019年3月，因王某拒不履行調解書确定的還款義務，魯某向法院申請強制執行。立案後，金牛法院查封了被執行人名下位于北京市朝陽區清林東路某小區2号樓301号、302号房屋。

2019年4月，被執行人王某與申請人魯某在法院主持下達成執行和解。後因被執行人王某未按照執行和解協議履行還款義務，魯某向金牛法院申請恢複強制執行，并申請拍賣被執行人王某名下房屋。

執行過程中，承辦法官發現王某名下301号、302号房屋與相鄰的303号房屋實際上是一個面積為215.63平方的三室兩衛住宅，由于政策原因導緻三個房間分别擁有三個獨立的房産證書，而且301号、302号和303号房屋均辦理了抵押權登記手續，隻有将案涉三個房屋一并處置方可實現買賣目的。

法官還發現，董某恩系案外人名下303号房屋抵押權人，且其已向北京市通州區人民法院申請強制執行，要求拍賣303号房屋。

這個房子該怎麼賣？一個是北京的法院，一個是成都的法院，這個房子到底該由哪家法院進行拍賣？這涉及一個專業法律問題，即首查封法院與優先債權執行法院關于執行處置權歸屬問題。

王某名下301号、302号房屋被成都市金牛法院首次查封、北京法院輪候查封；案外人名下的303号房屋被北京市通州區人民法院首查封。因案涉房屋均位于北京，并設立抵押權登記，根據相關規定，北京市通州區人民法院基于享有優先債權主張303号房屋執行處置權。

2021年7月，魯某提交申請書，希望由金牛法院對案涉房屋一并執行處置。收到魯某的申請後，承辦法官與北京通州法院進行多次協商，最終争取到案涉301号、302号、303号三個房屋的拍賣執行處置權。

2022年5月，金牛法院積極組織涉案房産挂網拍賣，最終以1416.22萬元的價格拍賣成交，拍賣所得款項由各債權人依法進行分配以進行清償債務。

法官說法

什麼是首查封？

首查封是指在有多個申請人對同一财産申請法院查封的，最先實施查封的法院為首查封，包括在訴訟階段最早采取查封措施的，或者在執行階段最早采取查封措施的。

什麼是輪候查封？

輪候查封是指其他人民法院已經查封的财産，執行法院依次按時間先後在登記機關進行登記，或者在該其他人民法院進行記載，排隊等候，查封依法解除後，在先的輪候查封自動轉化為正式查封。

輪候查封中有可能有抵押權人，因物權優先于一般債權，根據《最高人民法院關于首先查封法院與優先債權執行法院處分查封财産有關問題的批複》中的規定，可以由優先債權執行法院向首查封法院商請移送處置權，這樣輪候查封法院可以依據首查封法院的回函取得處置權。

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