城市發展，土地是關鍵。

據統計，在過去2年，天河僅成交了5宗住宅用地，越秀僅成交了2宗住宅用地。

在今年首輪土拍中，越秀、天河更是直接缺席了這場群雄逐鹿的大戰。

雖然第二批集中供地中，天河有4宗地塊拍賣，但體量不大，根據《2021 年建設用地供應計劃》，天河今年出售的住宅面積隻有21.25公頃，僅占全市的4%。

越秀呢？不好意思，越秀今年宅地供應“吃蛋”。

來源：廣州市規劃和自然資源局

市中心由于開發早，新增宅地少之又少，可謂是寸金寸土。

因此廣州市中心發展，不得不依靠城市更新來釋放土地資源。

01.

城市更新，成為“十四五”發展主要目标之一。

“十四五”時期，廣州城市更新工作投資額達3315億元。

來源：廣州市人民政府門戶網站

天河、越秀等中心區域不斷加快城市更新步伐，煥發老城區新活力。

在規劃中，天河城市更新總投資僅有1000億元，“十四五”期間投資僅有292億元。

越秀區的城市更新總投資僅有40.39億元，“十四五”期間投資僅有20.53億元。

中心四區中，越秀投資體量超少，比不上其他區域的1/10。

而天河，城更投入慢，十四五”期間投資額占比僅29%，不到3成。

天河、越秀怎麼了？

02.

2009年亞運會前夕，瑤台、登峰、西坑、農林、寺右和楊箕就被列入首批舊改名單裡。

這幾個舊改項目中，不難發現，能夠順利完成改造任務的，僅有楊箕村。其餘5條舊村，由于規劃等原因停滞不前。

楊箕村實景圖

10多年來，越秀僅成功改造一村。

當然，不能說越秀在城市更新領域中隻有1項建樹，其完成老舊社區微改造項目是全市之最，另外北京路步行街、海珠廣場片區的升級改造也頗為亮眼。

不過，這樣的改造雖提高城市面貌，但沒有帶來新增住宅供應。

而真正發生翻天覆地的變化，還要依托今年的政策利好。

越秀區在《國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二零三五年遠景目标綱要》的征求意見稿中提出，将“着力優化提升中心城區功能，打造城市更新典範”。

南洋電器廠項目改造納入全市首批混合改造試點項目，寺右等其他5條城中村以綜合整治的方式完成一輪改造。

實際上，去年起，越秀區舊村改造工作已經勇于向“困難”挑戰。

• 2020年8月份，寺右村同意開展可行性研究和方案策劃工作；
• 2020年9月份，富力在廣州越秀雲鶴社區設置了城市更新展廳，介入到農林村的改造工作，另有消息稱保利、奧園也在接觸這個項目；
• 2021年3月份，瑤台村完成了改造意願表決，同意率達到100%；
• 2021年5月份，登峰村舊村改造項目-片區策劃方案、城市更新單元詳細規劃及項目實施方案招标終止公告。
• 2021年6月份，廣州城投城市更新有限公司以97%的支持率，正式成為西坑村舊村改造項目前期策劃主體。
• 2021年6月份，登峰村舊村改造項目-片區策劃方案、城市更新單元詳細規劃及項目實施方案招标終止公告。

總體來說，越秀城市更新的推進速度加快，整體結果向好。這些舊村均在地鐵站周邊，地理位置優越。

但凡事都有例外，2021年5月19日，登峰村發布招标公告。5天之後，官網發布項目終止招标公告，原因是項目出現重大變故。

不過，不到一個月登峰村迎來破局，公布了前期策劃主體表決結果，最終珠實集團（廣建集團、市城投集團可通過參股的方式參與）以同意率83.45%的結果，成為了登峰村全面改造項目前期策劃主體，協助登峰村完成本項目合作企業産生前的相關工作。

還有一些意外之喜，今年4月南洋電器廠及周邊更新改造項目正式動工；一周前力迅地産宣布負責東風西商住地塊改造。

03.

同樣憑借着廣州亞運會契機的，還有天河。

獵德、林和、潭村等舊村就相繼完成改造，因身居天河北、珠江新城熱門闆塊，一躍成為廣州富人區。

可在這之後，天河的舊改就基本處于暫停狀态。

冼村因為村委腐敗和宗親問題，舊改停滞十多年；石牌村因為體量巨大，外來人口龐大難以安置，計劃屢屢擱淺；員村也因城市規劃和補償協議，工作難以開展等。

舊改雖然勢在必行，但當中牽扯着政府、房企、村民三方的利益和矛盾，并非一朝一夕能夠解決的。

天河舊改項目不少，但很多項目至少經曆十年八載的談判，就說明了這一點。

無獨有偶，同樣依托政策利好，天河舊改重啟。

2020年，廣州發布“1 1 N”政策，将全城183條村納入未來5年城市更新計劃。該政策也将天河9個村社納入3年計劃，未來10年，天河舊改村社将達到23個。

正是在這一基礎上，天河十四五規劃提出，未來五年城更投入292.4 億元，對 87 個項目進行更新。

目前，小新塘村的融資區——保利天彙項目，加入新房供應的隊伍裡。

04.

為什麼越秀、天河等區域集中在近年來集中推動城市更新項目？

外圍區城中村的配套，豪宅區的房價，誰都難頂。

市中心完善成熟的配套，年久失修的“危房”，讓年輕人難以入手，同樣可惜。

關鍵是，因為城中村的存在，使中心的大部分區域産業過于分散且日漸老化，很難形成群聚力量。

資金與人才都聚集在珠江新城區域，其他中心區域宛如擁優質配套的“睡城”。

騰籠換鳥，舊改迫在眉睫。恩，産業才是重點，住宅隻能算附帶的。

越秀十四五規劃強調推出，優化“一軸三帶六組團”産業空間布局。

“一軸三帶六組團”産業空間布局圖

片區目标上，推進環市東片區、五羊新城片區更新改造，對片區内100公頃的低效用地實施全面改造，力促新增200萬平方米以上的優質商務空間。

城市更新單元及更新項目改造範圍圖

越秀自身轄區面積較少，且舊村較少，因此越秀的投入相對較少，也算正常。

因為整區位于城市更新的第一圈層内，要求産業建設量為60%，居住部分占比很小。

滿足村民安置，擠占融資區住房，開發商效益必然受損，異地安置”或成越秀舊改新模式。

有消息指出，西坑村、登峰街金貴村等異地安置區是在白雲同和街附近。兩個區域之間的巨大價差，或會成為舊改的阻礙。

西坑村

而天河十四五規劃強調，構築“兩軸兩帶多片區”的空間發展格局，推動産城融合、産創融合、數産融合，打造推動高質量發展的動力源和增長極。

和黃埔普遍開拆，力求年底清零的大拆大建不同，天河舊改雖然行動密集，但多數處于前期階段，距離開拆複建，還十分漫長，前方需要克服的障礙也不少。

總體來說，舊改難題很難短時間全部解開，但天河、越秀的城市更新正在向好的方向快速發展，我們就拭目以待吧。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!