凡事預則立，不預則廢。

作為房地産開發的前期主導部門，設計工作的高效、準确、快速地推進，對整個項目的推進起到了決定性的作用。

在前期拿地階段，全面而準确地把握設計相關的重點内容，不但能保證項目的快速推進，更能有效把控項目的成本控制，從而對項目的整體運營起到很好的決策作用。

1. 五證辦理的相關規定

1-辦理建設手續涉及哪些職能部門（規劃許可證是否需要審圖完成）。

2-具體的辦事流程。

3-各階段所需資料、辦理時限等(注意會影響進度計劃)。

4-預售證需要達到的工程形象進度及其它條件（保證項目開盤）。

2. 地上構築物

1-地塊周邊是否有變電站。

2-地塊内及周邊是否有管線或高壓線穿過。

3-如果有，是否可以遷移。

4-誰負責遷移，是否需支付相應的補償費。

3. 河道改造或古建築保護

1-地塊内是否有河道需要改造，是否有古建築需保護和修繕。

2-如有須落實由誰投資改造或修繕，何時能完成。

4. 地下障礙物

1-地下是否有人防（防空洞、人防通道，如有，需要拿到相關圖紙）、文物或礦洞等。

2-是否有原建築物的會影響施工的老樁基工程等。

3-是否有穿越該地塊的管線，如光纜（軍、民）、電纜、煤、水、電等，尤其是鄰近房屋正在使用的管線是否穿越該地塊。

4-是否可以拆除，是否需支付相應的補償費。（須獲得人防、文物、水、電、氣等政府對口職能部門的書面意見）

建議落實由政府負責拆除和遷移，所有費用由政府承擔（即總價包幹談判策略），如必須承擔須落實相關補償标準和具體額度。

5. 項目周邊不利因素

1-項目周邊是否有高壓塔或高壓線通過或電信發射塔，距離有多遠；是否有氣象站等影響房屋高度或進度的因素；是否有大型燃氣站、加油站等，考慮安全距離。

2-評估是否對項目規劃和銷售有不利影響。

6. 人防工程設計

1-人防是否有強制性要求必須按國家要求建，建設等級及功能标準是什麼。

2-落實可否異地交費。部分城市是按應建人防建築面積收取，部分城市是按地上總建築面積或總建築面積收取。

所以，須落實人防異地建設交費的收費面積基數和收費标準，核定按規定應建的人防建築面積，以利于決策是自建還是繳納異地建設費

3-如建設的人防按平戰結合要求配置，平時做車庫出租使用是否需要人防部門批準，是否需要交納使用費。

4-人防車位是否可以銷售（部分城市可以銷售使用權）。

7. 中小學校和幼兒園配置。

1-是否需要配置建設中小學和幼兒園。

2-如需要則須落實具體占地規模、建設規模和産權歸屬等問題。

3-并落實可否異地交費。

8. 規劃建築面積相關規定

1-明确當地規劃計容建築面積的相關規定，陽台、設備平台、架空、飄窗、挑空、花池、内凹構架、層高等規定需要明确。

2-同時需要與面積測繪單位落實相關面積規定，明确其規定與規劃的相關規定是否一緻。

9. 街道、派出所、公廁、垃圾站等

1-是否需要配置建設居委會、派出所、活動中心、養老服務用房等配套設施。

2-如需要則落實具體建設規模和産權等歸屬等問題。

3-是否需要配置建設垃圾站，如需要則須落實具體占地規模和建設規模等問題，并落實可否異地交費。

10. 車位與車庫配置

1-車位按多少比例進行配置，是否可以配建微型車位，是否需要無障礙車位和貨運車位。

2-多少比例車位必須在地下，是否可以配建機械車位。

3-地下車庫是否可以銷售、是否可以辦理獨立産權（如可以是否需要補交土地出讓金，補交标準是什麼。）

4-明确地下車庫的覆土厚度以及小區内部室外地面與市政道路标高的關系。

11. 物業管理用房、配電房

1-當地對住宅小區需配置的物業管理用房、物業經營用房、配電房等是如何規定的。

2-周邊項目是否嚴格執行此規定。

3-本項目按規定應該配置多少物業用房、具體位置是否有要求（可否為地下室）。

12. 消防設計配置

1-是否需要配置建設消防站。

2-如需要則落實具體占地規模、建設規模和産權歸屬等問題。

3-并落實可否異地交費。

13. 規劃交通道路

1-地塊周邊是否有規劃道路（尤其關注是否有高架橋，如有，必須确保有匝道分流、方便車流進出本項目），如有須落實誰投資建設、竣工交付使用時間（須獲得交通、規劃等政府對口職能部門的書面意見）。

2-能否保證項目開業或交房入夥時同步完成。

14. 輕軌或地鐵

1-地塊周邊是否規劃有輕軌或地鐵。

2-如有須落實規劃是否完成，何時開工、何時竣工投入使用。

3-并落實不承擔任何額外的配套費用，項目與軌道交通接駁的設計、施工界面如何确定并力争對項目有利。

15. 市政管網條件

1-水、電、煤氣、供暖等是否送到紅線邊緣及具體市政管網 位置的确定，落實紅線外不承擔任何費用，如必須承擔需明确額度。

2-重點需落實電力是否滿足項目設計容量和使用要求。

16. 環保設計要求

1-項目所在城市及區域，對新建項目的環保（如對餐飲排煙的要求）是否有具體要求。

2-相應的環保達标指标有哪些。

3-是否處于航道管制區域、環評是否能通過。

17. 節能設計要求

1-項目所在城市及區域、對新建項目的節能是否有具體要求。

2-相應的節能達标指标有哪些，節能評估設計的流程是怎樣。

18. 基坑相鄰施工影響

1-緊鄰地塊周邊是否有已建好的地鐵或大型深基礎建築，住宅小區和市政管線等。

2-是否有合理的施工降水距離。

3-是否将發生額外的施工保護措施費（如有請給予評估）。地塊周邊類似項目的地勘資料顯示：是否有岩溶塌陷、踩空塌陷和隐伏構造地裂縫地質災害等不利地質條件。

19. 工業化建築設計及相關政策

1-裝配率、預制率等，做裝配式建築是否有面積獎勵。

2-裝配式設計報審流程等。

20. 精裝修設計相關政策及要求

1-全裝修設計相關規定。

2-精裝修設計評審流程及驗收。

21. 綠色建築設計相關政策及要求

1-星級标準、雨水收集、海綿城市、新能源汽車。

2-綠建設計報審流程及驗收。

22. 市政公共用地利用

1-是否可以臨時借用建造售樓處和景觀示範區。

2-公共綠地是否可以結合項目定位進行提升改造。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!