記者|馬付才

責編|張 晶

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生活中，買房後對房屋裝修是業主享有的權利，但業主就自己的專有部分享有自由使用、收益及處分權利的同時也應承擔相應義務，不得危及建築物的安全，也不得損害其他業主的合法權益。

近日，江西省贛州市中級人民法院以詢問調解的方式，宣判一起相關上訴案件。樓上的業主裝修時将廚房改造成衛生間，正好位于樓下業主廚房的上方，引發樓下業主不滿。法官認為，樓上業主的行為不僅違反了國家強制标準的要求，亦有違公序良俗，給下層住戶造成心理不适，對其居住生活亦會造成不良影響,因此判令其将改造的衛生間恢複原狀。

廚房被改造成衛生間

劉某是一名包工頭，他與江西省大餘縣某房産項目的建築商（以下簡稱“建築商”）簽訂合同，通過以房抵工程款的形式占有并使用大餘縣某小區38号樓1單元401室，劉某開始對401室進行布局和功能改造。

在對401室的裝修改造中，劉某将房屋客廳中的公共衛生間拆除，相應拓寬了客廳面積；又将401室廚房改為公共衛生間，并将改造後的公共衛生間排水管穿透樓闆，進入樓下301室廚房頂部區域，一路拐入樓下301室主卧室的衛生間後，接入衛生間主管完成排水，并将401室的陽台改為廚房。

至此，改造後的401室的公共衛生間正對樓下301室的廚房，但此時樓下301室尚未售賣、裝修和入住。

之後，李某桂購買了401室樓下的301室，裝修後于2019年入住。李某桂入住後發現，有一根管道從樓上的401室穿透樓闆、進入其廚房頂部區域，并一路拐入其主卧室衛生間後，接入衛生間主管完成排水。

自己在廚房中做飯，就能聽到樓上衛生間抽水馬桶的排水聲，想到廚房頭頂上的“馬桶”，李某桂再也沒有做飯的心情。并且，李某桂時常擔憂污水管道發生洩漏，這給其造成巨大的心理壓力。李某桂找開發商協商無果後，無奈之下，将401室通往其主卧衛生間的兩個排水管全部堵上，導緻401室的兩個衛生間因無法排水而不能使用。

建築商訴請劉某恢複原狀被駁回

劉某以房抵工程款占有401室，但該房屋産權證一直未登記到劉某的名下，後劉某通過訴訟從建築商那裡要回了本該屬于自己的工程款，于是将401室退回給建築商。

建築商認為，劉某對401室布局和功能的改造行為違反了相關法律、法規的規定，且損害了第三人李某桂的合法權益，對其生活造成困擾和負面影響。于是将劉某訴至法院，請求判決劉某恢複401室原有格局和功能。在該訴訟中，李某桂作為第三人參加訴訟，并提交書面意見，要求将401室恢複原狀。

對于原告的訴請，劉某辯稱，案涉房屋工程是他做的，做好之後原告來驗收時也沒有提出異議，房屋主體驗收合格。

一審法院認為，原告主張的恢複原狀應建立在合法、合理、必要的基礎上，即應主張通過更改衛生間管路使其恢複正常排水即可，而不宜主張按照案涉401室交付時的圖紙恢複原狀。因為按照原告的訴請，需将公共衛生間恢複為廚房、陽台的廚房拆除，并在客廳補回一個公共衛生間，這一要求的達成不僅超出合理、必要的限度，也需花費大量的時間、金錢；且即便達成原告的訴請要求，該房在日後的售賣中，不特定的買受人也未必願意買這樣一套房子。為此，一審法院庭審中向原告釋明利害關系，希望變更訴訟請求。

但原告不願變更訴訟請求，一審法院亦未支持基于其訴訟請求而提出的鑒定申請，并認為“劉某通過以房抵工程款的形式合法占有、使用案涉房屋，并對其進行布局和功能改造”，認定劉某對案涉房屋的布局和功能改造行為具有合法性，且不影響房屋的二次銷售和使用，原告訴請超出合法、合理、必要的限度，不應獲得支持，遂駁回原告的訴訟請求。

二審法院判令房屋恢複原狀

原告上訴後，二審法院認為，引起該案民事糾紛的事實雖然發生在《民法典》實施以前，但一直持續至今，根據《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若幹規定》第一條第三款規定，該案應依據《民法典》及其相關司法解釋處理。

《民法典》第二百七十二條規定：“業主對其建築物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。”根據該規定，業主取得建築物專有部分的所有權或者使用權後，為充分發揮房屋的使用價值，提高房屋的利用率，可對房屋内部結構和空間布局進行合理的優化和改進。但業主就自己的專有部分享有自由使用、收益及處分權利的同時，應承擔不得危及建築物安全，不得損害其他業主合法權益的義務。其義務包括不得實施違法改建、擴建，改變專有部分本來用途和使用目的，以及違反當地生活習慣和善良風俗等不當損毀和不當使用的行為。

另外，基于廚房和衛生間的功能，其建造有一定的特殊要求。由住房和城鄉建設部标準定額研究所組織中國建築工業出版社出版發行的《住宅設計規範》(GB50096-2011)，于2012年8月1日起實施，其中“衛生間不應直接布置在下層住戶的卧室、起居室（廳）、廚房、餐廳的上層”條文，為強制性條文，必須嚴格執行。根據上述規定，劉某不應将衛生間設置在下層廚房的上方。劉某将廚房改造成公共衛生間，不僅違反國家強制标準的要求，亦有違公序良俗，給下層住戶造成心理不适，對其居住生活亦會造成不良影響，劉某應恢複原狀。

因此，二審法院依照《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若幹規定》第一條第三款，《民法典》第一百七十九條、第二百七十二條，《民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規定，判決撤銷一審法院的民事判決；限劉某于該判決生效之日起三十日内将改造的衛生間恢複原狀。此外，原告向一審法院提出的訴訟請求是要求劉某賠償其恢複原狀的損失，由于一審法院未組織雙方對恢複原狀的費用進行鑒定，原告請求的最終目的仍是恢複房屋空間布局的原始設計狀态。為了減輕當事人的訴累，二審法院認為可由劉某直接對廚房改造的衛生間作恢複原狀處理。

該案的主審法官李平認為，遠親不如近鄰，融洽的鄰裡關系非常重要。對此，《民法典》第二百八十八條規定，不動産的相鄰權利人應當按照有利生産、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正确處理相鄰關系。本案中，劉某在裝修中，将廚房直接改為衛生間，屬于禁止行為。對此，其他業主可要求其停止侵害，排除妨礙，恢複原狀，賠償損失。

李平同時也提醒大家，裝修中不要擅自改變房屋用途、結構和配套設施，合理規劃使用房屋，切莫隻考慮短期利益，而忽略結構的整體性、耐久性及抗震能力的要求，造成嚴重的安全隐患。

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