輕，似乎已經成為一種“時尚”。

“輕”裝上陣、品牌、管理輸出成為近年來房企轉型的核心代名詞。近年來，衆多房企紛紛開始向“運營商”轉型，試水存量市場，在這一轉型過程中，房企對于資産管理的重視度也在不斷提升。

這其中，尤以萬達為最。作為萬達的掌舵人，王健林幾乎“逢會必講”萬達的輕資産之路，并身體力行，成為國内大力踐行“輕資産”戰略的典型。本期，克而瑞資管商業研究團隊從商業、公寓、酒店&辦公&産業園三大領域對輕資産模式及其代表企業做了詳細解讀。

商業

近幾年大量的企業進入零售商業領域，購物中心的發展也從開發時代進入運營和資産管理的時代。在商用物業庫存風險加大，零售業業績不斷下滑的市場環境下，管理輸出模式更為受到青睐，成為投資開發之外快速擴張購物中心網絡的主要方式。萬達、大悅城、凱德等企業在管理輸出方面布局的網點在不斷增加擴大。

典型企業分析

萬達-管理輸出戰略持續升級

2015 年起，萬達開始提出輕資産模式。其輕資産模式主要包括兩種形式：1).投資類輕資産-即第三方出資，萬達負責選址、設計、建造、招商、運營；2).合作類輕資産-即第三方出資、出地，萬達負責設計、建設指導、招商運營，淨租金雙方 7：3 分成。2018 年萬達商管集團實現租金收入 328.8 億元，輕資産進程不斷提速， 2018 年開業的萬達廣場中，輕資産已達 19 個。新發展的 58 個萬達廣場中，輕資産項目達 50 個。

現狀

當前萬達商管集團在管萬達廣場項目數量約為 282 個，輕資産項目超過 50 個，輕資産項目占比約 2 成。萬達集團 2018 工作總結顯示：2018 年開業的萬達廣場中，輕資産已達 19 個。新發展的 58 個萬達廣場中，輕資産項目達 50 個。

項目布局城市

萬達輕資産模式将把發展重點放在中小城市上。主要原因在于：一是因為不動産投資最核心的指标-租金回報比，中小城市的成本優勢要高于一線城市；二是因為萬達豐富的商業資源可以有效解決在中小城市的招商難問題；三是因為中小城市的土地價格相對便宜，萬達基本可以選到這些城市的核心地段，而且消費者的忠誠度也更高。

輸出優勢

品牌能力與管理能力的雙重保障。萬達集團作為國際商業地産巨頭、中國商業地産 30 年引領者，有着超強的品牌影響力與商業号召力。随着萬達廣場規模的不斷擴大，現已基本實現“萬達所至，中心所在”的品牌姿态，再加上标準化、系統化的運營管理能力，一旦萬達廣場開業，就必然能創造出 1 1>2 的價值。

項目合作條件

萬達要求合作項目建設時，施工隊伍必須是萬達指定的隊伍，所有設備必須使用萬達品牌庫中的優秀品牌，避免建設品質不好影響後期運營管理；此外投資者要使用萬達廣場品牌和萬達全球獨創的商業信息化管理“慧雲”系統。

未來布局：輕資産布局持續升級

萬達集團 2018 年工作總結提及：當前萬達輕資産戰略已有良好的成果。2018 年開業的萬達廣場中，輕資産項目已達 19 個。新發展的 58 個萬達廣場中，輕資産項目達 50 個。從 2019 年起，開業的輕資産廣場項目數量将過半，且未來輕資産項目占比将逐年提升。

凱德-自持為主管理輸出為輔

2016 年 8 月，凱德集團正式啟動購物中心管理輸出戰略。簽訂第三方管理合同對凱德來說是快速擴大購物中心網絡、補充長期持有商業項目的重要方式。未來凱德的發展策略仍是收購投資為主，品牌輸出為輔。

現狀

截至 2018 年上半年，凱德集團在全球擁有及管理資産總值超過 920 億新币。中國區域商業業态布局項目數約為 70 餘個，已布局的購物中心管理輸出項目數量約為 6 個。

項目布局城市

與萬達的深耕三四線城市不同，凱德堅持“五大城市群”發展戰略，管理輸出優先考慮一二線重點城市，以及其它凱德已有物業的城市。當前管理輸出項目已布局長沙、佛山、西安、成都、武漢、廣州 6 城。

輸出優勢

凱德自 1994 年進入中國以來，在中國 52 座城市管理和運營超過 190 個項目，凱德擁有 30 年專業的商業地産運營經驗，有着多個成功案例，已經形成來福士、凱德 Mall 等多個成熟産品。凱德在投資标的選擇、資産定位與規劃、品牌招商、軟硬件升級改造、資産管理等方面都積累了豐富經驗。除了深厚的管理優勢與品牌優勢外，其健全的系統與智能化也為其管理輸出提供了強大的管理支持。完備的資管閉環也為業主後續的退出提供了優質的資金平台。

項目合作條件

對于具備長期持有潛力的項目，凱德在合同中約定在同等條件下擁有項目的優先購買權，且簽訂的管理輸出合同一般為 10-15 年期。在輸出形式上，凱德表示是否輸出品牌取決于主業和項目，好的項目并且主業經營理念與凱德長期持有的經營理念相符，可以考慮品牌輸出。

未來布局

2020 年将實現管理資産達 1000 億新元；并通過優化資産組合每年新投資 30 億新元；并且集團整體資産組合中 70%-80% 為投資型物業。凱德集團稱，未來将繼續尋找合适的收購機會擴大資産組合，同時通過第三方管理合同拓展網絡。

公寓

2017 年可謂是公寓發展的元年，各路資本紛紛入局占市。截至 2018 年底， TOP30 房企中已有 2/3 布局租賃市場，但 TOP30 房企在公寓領域的布局主要以自營和合作為主，目前僅有少量企業在公寓領域實現了管理輸出。

公寓運營商方面主要以樂乎為代表的純輕資産運營方，不同于其他輕資産戰略，樂乎的輕資産核心是運營效率，而非賺取租金差價。樂乎當前已在北、上、廣、深等 10 餘 1.5 線城市有項目布局。此外，灣流、城家等公寓運營商也在管理輸出上有所布局。

典型企業分析

龍湖—依托集團資源優勢前期主要以品牌與管理輸出為主

龍湖集團于 2016 年推出長租公寓品牌“冠寓”，并于 2017 年将長租公寓的發展提升至戰略業務層面。在兩年的時間中，龍湖冠寓從無至有，先後布局了全國 32 個城市。

現狀

當前龍湖已推出松果系列、核桃系列以及豆豆系列三大産品線不斷深耕長租公寓領域。據不完全統計，白皮書統計期内，龍湖已拓公寓間數約為 65000 間，早期輕、重資産比約為 8：2 ，現已不斷發展為 6：4 。

布局城市

目前冠寓主要布局于全國的一二線城市，其中二線城市的房源數占比最大，達到了 66% ；一線城市的占比為 33% 。一二線城市由于擁有巨大的流動人口以及較高的市場租金，為冠寓的正常運營提供了保障。

輸出優勢

公寓領域的管理輸出主要依托于龍湖集團的資源平台，主要體現在運營優勢與團隊優勢上。龍湖在全國 32 個城市中都有自己的城市公司，每家城市公司都有自己的體系。無論從選址、設計、施工還是到開業，各環節均能得到足夠的保障與支持。此外冠寓團隊由龍湖各個領域的專業、精英人才組成，可以有效提升公寓的運營。

未來布局

未來五年龍湖計劃将運營管理 20 萬間公寓，完成國際化布局，同時實現 IPO 上市。2020 年計劃達到行業規模前三，實現 30 億元營業收入。

酒店&辦公&産業園

當前房企管理輸出項目主要布局于零售商業領域與公寓領域，僅有少量企業在酒店、辦公領域有管理輸出項目落地，尚未有房企在産業園領域有管理輸出動态。

酒店專業運營商方面主要以萬豪、洲際、凱悅、喜達屋、希爾頓等為代表的國際酒店品牌，近年來随着酒店領域的競争越發激烈，各國際品牌都在積極拓展輕資産規模，不斷落地管理輸出項目，旨在進一步快速搶占市場。

寫字樓運營方面主要以仲量聯行、世邦魏理仕、戴德梁行、第一太平戴維斯、高力國際為代表的代理項目的開展。除五大行外，近年來優客、WE 、辦伴、納什、P2 等聯合辦公品牌也不斷開始在管理輸出方面有所動作。

産業園運營方面，當前國内産業園主要以買賣資産為主，尚未有房企在産業園管理輸出上有所布局。在産業園運營管理上主要以億達、德必、創邑、錦和、騰飛等為主要代表的企業。

典型企業分析

綠地-托管到輸出的蛻變

以往國際品牌酒店獨占天下，但現在越來越多的本土酒店品牌逐漸開始在市場上嶄露頭角。近年來，綠地着力打造酒店品牌多元化，以覆蓋各領域的發展需求。未來綠地将不斷打造 10 個酒店品牌，包括鉑瑞-PRIMUS、鉑骊-TheQUBE 以及年輕化的 QHotel 酒店品牌等。

現狀

綠地酒店旅遊闆塊具有雄厚的規模與實力，遍布全球 5 洲 12 個國家 70 個城市，酒店總量超過 160 家，資産規模近 800 億。綠地當前酒店管理輸出項目約達 40 個，大多數項目目前仍處于簽約階段，預計将在未來 1-3 年内陸續落地。

項目布局城市

綠地管理輸出項目主要布在全國多個重點城市及知名旅遊景區，海外項目也多集中于旅遊城市。

優勢

綠地酒店集團在輕資産拓展上具有出色的表現力和品牌影響力，在“達沃斯”的第十一屆國際酒店及旅遊業投資峰會頒獎典禮上，綠地酒店管理集團被授予“亞洲最具投資價值酒店管理集團”，同時也獲得第十五屆“中國酒店『金枕頭』獎”“ 2018 年度中國最具投資價值酒店管理公司”。

未來布局

未來，綠地酒店集團将以自主品牌對外輸出管理為核心業務，憑借良好的利潤回報，專業的管理團隊，廣闊的發展平台，打造成世界級的知名酒店管理公司。至 2020 年，全球管理酒店數量将超過 200 家,客房數 50000 餘間，酒店資産超過 800 億元。

小結

當前房企在零售商業、公寓、酒店、辦公四大領域均有管理輸出項目落地，但也僅局限在零售商業的大範圍鋪設，未來或将有更多的房企加入存量資産管理的行列。

（來源：克而瑞資管）

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!