最近有不少條友反複提到想了解廣園東三大神盤之一的翡翠綠洲，最新一期的組團香江天賦，作為一個面積超過8000畝，已經開發了十幾年的大盤，關注度一直不低。目前在售戶型有：複式 約95-130四房五房智能精裝價格，均價26000-28000；平層101-115四房，智能精裝交樓，價格均價23000-26000。剛好天賦最近推出了新的優惠活動，加推15棟平層，有20套特價單位價格21688起，今天老林就來扒一扒這個項目。

導讀：

01 區位和配套價值解讀

02 樓盤基本信息

03 樓棟布局價值解讀

04 戶型優劣解讀

05 結論和建議

（19圖 2516字，閱讀需要13分鐘）

01 區位和配套價值解讀

（1）區位。香江天賦位于增城區廣園東闆塊陳家林路61号，黃埔與新塘的交界，與黃埔區一路之隔，北面是萬畝陳家林自然保護區，環境還是不錯的，西面是雲埔工業園區，南臨京港澳高速，東面是合生湖山國際，新塘頭的位置，是新塘離天河最近的樓盤。

（2）交通。天賦離13号線沙村站5公裡左右，新塘TOD路面距離8公裡左右，需要樓巴接駁，小區正門口有公交車，未來還有雲巴，算是過得去，方便程度一般。自駕去往天河，黃埔，科學城都很方便，地處新塘，未來廣州東部交通樞紐運行以後去粵港澳大灣區各個地方都會很便利，但公共交通目前依然是廣園東闆塊的缺陷，房價與交通便利度成正比的定律在這個闆塊被打破，甯埔大道全線貫通後去往新塘會更加方便，小區每天有多躺樓巴往返天河，節假日還有其它路線，跟鳳凰城很像，對沒有車或者不想開車的人來真是棒棒的，下面有樓盤運營表。

（3）商業。小區商業集中在正門口旁邊，克拉商業街，克拉彙廣場，小型肉菜市場加起來差不多有10萬方，電影院，麥當勞，星巴克都已經開業，但從天賦組團走過去有點遠，需要10-15分鐘，更高端，大型的商業體要去新塘萬達，鳳凰城的永旺，大潤發廣場，新塘廣場，這些購物廣場在小區門口都有購物車或者公交車接駁，自約駕15-20分鐘車程，還可以去蘿崗萬達，總得來說能滿足一般消費者的需求。

（4）醫療。周邊比較近的是暨南大學暨華醫院，環境服務都挺好的二甲醫院，大約3.5公裡，南方醫院增城分院大約10公裡，中山三院嶺南醫院14公裡左右。

（5）教育。天賦組團配有12班國際幼兒園，小區目前已有兩所幼兒園開學，小學是香江育才小學，初中為香江中學，由育才實驗學校直管，中考成績已經連奪八年增城第一，在附近都是有口皆碑的，中小學都屬于私立學校，學費一年3萬左右，由于教學質量比較好，近兩年開始出現學位緊張的情況，不排除後續漲學費哦。高中是國際學校，口碑也不錯，畢業生基本都是入讀美國前100名的學校，但這些都懂的啦。離天賦不遠處的公立市二中應元中學能否讀到有待學區劃分，前兩年都是隻給崗豐村戶籍的村民讀的，鳳凰城的業主都排不到，還有一個非常高端的私立學校費德思學校，聽說一年光學費就30萬，有興趣的土豪也可以讓孩子去那裡上學。

整體來看，項目除了公共交通較弱，其它配套都還過得去。

02 樓盤基本信息

03 樓棟布局價值解讀

小區都是高層洋房，南面靠路邊，北面靠陳家林，無疑是靠北面的樓棟更好，天賦組團東西兩邊也有不少公共配套，如幼兒園，籃球場等，南面樓棟有底商，相對會比較吵，可能還會有垃圾中轉站之類的，所以靠北面中間樓棟是最靓的位置，望山景，樓距大，開發商也是準備把後排中間位留到最後賣，樓棟号如圖所示。

04 戶型優劣解讀

在售戶型優劣也很明顯，項目定位需要四房五房的剛需，或者改善型客戶，無論複式平層，大面積的設計都要比小面好，大面積的戶型南北對流，贈送面積多，使用起來更加得心應手。平層或者複式小戶型的書房基本隻有廁所大，使用效果不加，朝向，位置也沒大戶型好，但項目定位已經抓得很準确，剛需要四房又要總價低，戶型位置差點，但便宜；改善型的客戶出多些錢買更好的戶型位置，完全沒毛病。

05 結論和建議

香江天賦也有缺點，除了闆塊普遍存在的公共交通弱之外，有以下幾個問題：1.翡翠綠洲小區物業口碑很一般，吐糟的業主很多，之前甚至有打業主的傳聞，所以新的一期組團香江天賦成立了一個新的物業公司專門管理，号稱管家級服務，收費也達到3.15元/平，服務質量怎麼樣有待後續跟進，畢竟還沒收樓；2.小區學校均為私立，公立隻有1個班，而且要求限制特别多，人都招不滿一個班；由于教學質量好，近兩年學位開始緊張，不排除上漲學費的可能，想讓小孩讀公立學校的家長要考慮清楚；3.有很多業主反饋小區浸水情況嚴重，開發商今年已經下重本重修排水系統，号稱已完全解決浸水問題，有待時間驗證，畢竟現在冬天少下雨；4.項目靠近已經運營二十年的陳家林垃圾填埋場和雲埔工業區，這兩個地方的空氣，水質污染都十分嚴重，雖然垃圾場目前已經關閉，但對這方面有嚴格要求的人要注意，當然垃圾關閉後，救活了周邊一衆樓盤，特别是翡翠綠洲，這個以前号稱“臭臭綠洲”的樓盤；5.小區很大，出入口就兩個，内部道路基本都是雙向兩車道的，一個8000畝的樓盤，小區裡面還有多所學校，設計師簡直是鬼才，老林清楚記得有一次從售樓部開車到正門，剛好遇到放學時間，整整用了30多分鐘，切身體驗，一定不要在上下學，上下班高峰去湊熱鬧，誰去誰知道。

總結一下，天賦在廣園東三大盤中價位是在中間的，總體來說産品設計是比較領先的，商業，教育配套可以毫不客氣的說，暫時領先雲頂，湖山國際；交通大家半斤八兩，主要還是看自己更需要什麼，想要性價比高的可以選天賦，預算少的，要讀公立學校的選湖山國際，想要住的更有生活品質感，追求圈層的選雲頂，雲頂的環境，樓間距，物業，項目品質感确實是沒得說，學校也是非常OK；湖山國際價格低的原因，從外表就可以很明顯的看出來的，環境相比另外兩個就是渣渣，戶型已經落後十年了，外立面，整體的展示面，像售樓部，樣闆房就像是一個沒落的貴族，土的華麗。但價格就擺在那裡，1字頭的都能買到，大家根據自身需求選擇。同時近期還爆出一個大瓜，新力地産在廣園東的項目，3000畝的增城新力城也将啟動，廣園東三大巨頭将變成四大天王，老林後續也會持續關注。最後放一張天賦的特價表，免得大家老是問最低價格。

老林是一名潮汕人，擁有潮汕人真誠守信，合作共赢的品質，隻提供專業，嚴謹，可靠，順心的置業服務。在廣州東部不限購區域從事房産行業6年，想更詳細的了解增城及周邊一手項目的可以關注私信我，在廣州置業有疑問的也歡迎私信關注我，我會提供專業中肯的建議，供你參考，我堅信隻要能提供有價值的信息就一定能得到收獲。也歡迎各位同行朋友溝通交流，精誠合作。

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