對于大多數人來說，買房都需要向銀行貸款，這裡面就牽扯到一個重要問題——還款方式。一般買房貸款的還款方式有兩種：等額本息和等額本金。

對于這兩種方式到底應該怎麼選，其實很多人心裡都沒數。通常情況下，銀行默認的是等額本息，你不主動提出來，銀行是不會更改的。

最近，房貸利率又雙叒叕漲了，貸款成本越來越高，全國各地首套房利率已經普遍在6%附近了，二套房更誇張，有些銀行甚至已經破了7%！你搞不懂“等額本金”和“等額本息”的區别，可要吃大虧了。

等額本息是按照貸款的本金總額和利息總額全部加起來，然後再平攤到每個月還款的數額上面，每月償還同等數額的款項（包括本金和利息）。

等額本金是在還款期内把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所産生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少，每月還款數越來越少。

下面用一張圖來看看不同還款方式下，每月還款中利息和本金的構成：

2種還款方式的示意圖

經過圖上這一比較，每月還款中本金和利息的差異就明顯了。

等額本息，雖然每個月還款的金額是一樣的，但是實際上前期的利息比較多，本金比較少，而越往後所還的利息占比越少，本金占比越多。

采用等額本金的還款方式，每個月還的本金是一樣的，前期還的利息和本金比較多，但是越往後面，随着本金的減少，利息也會相應的減少。

舉個例子，假如你貸款100萬，貸款利率按基準利率4.90%計算，貸款20年，那麼兩種不同的還款方式，還款金額區别如下：

100萬貸款，4.9%年利

同樣的貸款額度和年限，等額本金比等額本息還款的利息總額少7.87萬元，這個數字你可能覺得不是很敏感，差異不大。再舉個例子：

如果按照現階段（2021年8月）各地區最新的貸款利率均值6.05%來計算的話，等額本金比等額本息還款的利息總額少11.88萬元。這差額可抵得上普通白領一年的工資了。

100萬貸款，6.05%年利

經過數據對比，我們可以看到，同樣的貸款金額、期限和利率，總利息：等額本息＞等額本金。這麼一算，你肯定覺得銀行坑了你，對吧？其實如果把資金的投資價值計算在内的話，兩者實際的利息是差不多的。

看了上面的圖表對比，你可能直觀覺得等額本金能省利息，會是更好的選擇吧？但是有幾個因素還是要考慮的：

• 新的投資機會與貸款成本間的平衡問題

如果你當下有好的投資渠道和機會，收益高于貸款利息且風險相對穩定，那麼你可以選擇等額本息的還款方式，把前期多出來的錢用來做投資。

但是，如果投資收益是低于貸款利息的，不論風險高低，那你還是老老實實選擇等額本金的還款方式吧。

• 有沒有提前還款或出售房産的打算

等額本息前期還得利息多，但本金少，後面本金多；而等額本金每月的本金都在減少，如果選擇提前還款，等額本金更劃算。（貸款期内出售産房，也需要提前還款）

一般來說，提前還貸越早越好，因為在還貸初期，月供金額多為房貸利息，等到後期再進行提前還貸時意義就不太大了，因為幾乎還的都是本金了。

如果考慮提前還款的話，建議在貸款期限的三分之一内結清掉最劃算。比如30年貸款的，提前還款可以在第10年及以内還清，20年貸款的，可以在第7年及以内還清。

尤其是那些5-10年内有出售房産打算的，選擇“等額本金”更劃算，因為前期還的都是本金。而等額本息，每月的還款額中有近70%都是利息。

• 收入穩定性與還款壓力的平衡

等額本息更适合收入較低且穩定的家庭，因為每月還款月供是固定的，且前期還款額度較等額本金更低；而等額本金更适合高收入家庭，前期還款額度較高。

短期内現金流充裕可選等額本金這種前多後少模式，近期現金流不足的，建議選等額本息。

另外，如果你是20-30多歲的年輕人，可以選擇等額本息，每個月還款比較平均，能控制在自己的支出。如果你年齡已超過40歲，建議選擇等額本金的還款方式，因為40幾歲的人正當收入處于一個相對巅峰的時刻，可以多承擔一些還款，今後的十幾年間，随着年齡增長收入會有所下降，還款也相應的減少。

總之，選擇哪種還款方式，要根據自己的現狀和對未來的規劃按需選擇。

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