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房産在人們日常生活中至關重要，因此房産也會涉及到方方面面，關于房産的名詞非常多，一般情況下常用的需要知悉，但是遇到特殊情況，一些看上去生澀的名詞就必須得了解。那麼，共有房屋析産是什麼意思，如何進行共有房屋的析産？

網友咨詢：雙方離婚，現在有一套房法院已判兩人各占五十份額，實體房屋未分割，我想析産，對方态度即不給錢也不同意變賣（對方名下唯一住房，對方并沒有實際居住，房屋由女兒打理），我之前本想湊一半房款，補償給對方，不料，母親上個月得重病，積蓄已用于治療，想了解對于共有房屋的析産是怎樣進行的？

天津益清律師事務所聶雷強律師解答：

房屋析産一般發生于離婚、分家、繼承和共買房産等民事關系上。根據相關協議、法律原則和一定的标準，将共有房産這一财産分割，而分屬各所有人所有的行為稱為房屋析産。

共有房屋析産的具體流程：

（1）到公證處辦理析産公證。但如果在離婚判決或離婚協議（民政局備案）中已經約定了房屋歸屬的，可以不再辦理析産公證；

（2）辦理抵押權銀行規定的事項；

（3）到房管局辦理免征契稅申請（大約10個工作日，各區略有不同）；

（4）到房管局辦理離婚析産登記手續（各區時間不同），并繳交50元登記費；

（5）領取新房産證和他項權證。

聶雷強律師解析：

析産又稱财産分析，是指财産共有人通過協議的方式，根據一定的标準，将共同财産予以分割，而分屬各共有人所有。析産一般發生在大家庭分家或者夫妻離婚時對财産的處理中。 公民死亡後，共同生活人或者财産共有與繼承人就财産如何處理，根據最高人民法院的有關解釋，一般是先析産後繼承。

房産析産一般發生于離婚、分家、繼承和共買房産等民事關系上，公民死亡後，共同生活人或者财産共有與繼承人就财産如何處理，根據最高人民法院的有關解釋，一般是先析産後繼承。

依據我國《物權法》第九十七條的規定,處分共有的不動産或者動産以及對共有的不動産或者動産作重大修繕的,應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。

處分共有産權房屋，必須需要全體共有人的同意，如果共有産權房屋一方要賣而另一方不同意的，是不能買賣的。

在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有财産的行為，無論是全部還是部分，都為無權處分，處分人若不能證明其他共有人同意該處分行為的，就不能要求其他共有人接受該處分。其他共有人對該處分行為的同意包括明示和默示。

共有房屋析産時應注意：

(1)若當事人不能親自辦理，可出具委托書或公證書，受托人出具身份證原件及複印件;

(2)法院判決的需提交法院判決書、協助執行通知書;

(3)若房改房或經濟适用住房析産，還需提交《已購公有住房上市交易申請審批表》(收件窗口領取)，《房改售房價格審查書》。

聶雷強律師，天津大學碩士研究生學曆，法學功底深厚，經驗豐富。辦理了各類民事、經濟、刑事等業務數百件，在房地産糾紛、婚姻家庭繼承、合同糾紛、債權債務案件等民商事領域尤為擅長。

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