房地産代建商模式?本報記者 郭陽琛 張家振 上海報道，我來為大家科普一下關于房地産代建商模式?下面希望有你要的答案，我們一起來看看吧!

房地産代建商模式

本報記者 郭陽琛 張家振 上海報道

在近期房地産政策利好不斷的大環境下，房地産代建企業聯合體下場拿地正成為新現象。

11月29日，江蘇省無錫市第五批次集中供地結果出爐，14宗地塊成交總額為224億元。其中，在房地産業内有“代建第一股”之稱的綠城管理控股有限公司（以下簡稱“綠城管理控股”，09979.HK）聯合體下場拿地動作尤為引人關注，而這已是綠城管理控股近兩個月内二度在無錫市土地市場拿地。

《中國經營報》記者注意到，在民營房企遭遇流動性緊張、融資困難的情況下，發展輕資産的代建業務正成為全新選擇。據了解，除綠城管理控股外，目前已有世茂、萬科、華潤、旭輝、仁恒建業、複地和朗詩等40餘家品牌房企設立了代建平台公司，以搶占代建市場“藍海”。

“未來，中國内地代建市場将逐漸從全能型的中國香港模式，向資本、建設、運營分開的美國模式轉變，從而形成百花齊放的發展态勢，既包括傳統的住宅代建，也有商業地産和政府公建項目的代建。此外，在文旅、産業地産等細分賽道上也有‘掘金’空間。”中國房地産數據研究院院長陳晟在接受記者采訪時表示。

代建業務為房企“加雙筷子”

相關統計數據顯示，2021年，國内代建滲透率不到5%，相比歐美國家30%左右的發展水平仍有較大提升空間，樂觀估計國内代建市場每年可達到2萬億～3萬億元，可謂前景廣闊。

另外，央企國企、産業型集團、資金方、城投公司和資管公司等在各地土地市場頻頻出手拿地，也推升了代建市場的增量需求。

作為世茂集團旗下的專業化代建平台，世茂管理成立于2021年7月。今年10月，世茂管理宣布成功簽約黃山夢溪别院代銷項目和江蘇連雲港灌南代建項目，為委托方分别提供專業的輕資産管理服務。

“這是世茂管理‘加雙筷子’模式持續發力、推動新格局形成的又一例證。”世茂管理方面表示，在缺乏合作基礎的情況下，年輕的新企業要想獲得委托方信任，進行全鍊條托付的難度極大。因而，世茂管理選擇在委托方認為最需要創造價值的環節提供服務，做成後赢取信任，再逐步将世茂管理所有的價值鍊整合投入，實現對市場的大規模滲透。

無獨有偶，2021年8月，從複地産發集團中裂變發展而來的複地管理也正式揭牌，對内承接複星生态體系内的開發建設業務，對外采取市場化方式拓展代建業務。

“作為輕資産專業公司，複地産發集團将以複地管理作為平台開展代建業務。”複地管理相關負責人告訴記者，2021年底，複地産發集團新組建了總承包公司創城智造，并将轉型後的家居平台“構家”納入複地管理，形成了從建設管理到總承包施工、精裝修施工的縱向輸出能力。

在陳晟看來，代建業務的市場前景非常具有想象空間，主要是因為當下房地産市場承壓，房企面臨着資金穩定性和流動性問題，因此過往的重資産開發模式對于企業利潤的侵蝕非常大，而代建作為一種輕資産模式占有一定的開發比重，能帶來更高的利潤率，是房企很好的轉型方向。

“相較于傳統房地産開發而言，代建在輕資産模式、抵禦周期性風險、利潤率等方面都具有較大優勢，成為房企應對激烈競争、分散風險、維持發展的新選擇。”明源地産研究院也認為，房企承接代建業務，一方面在減輕資金壓力的同時可以尋找到新的盈利增長點，另一方面也能推動銷售業績增長，保持公司整體發展不掉隊。

打造差異化競争體系

能夠提供一體化的代建服務，是房地産代建企業的最大法寶，也是企業正大力打造的體系架構。

上述複地管理相關負責人表示，土地是稀缺資源，特别是對于優質區位的土地，充分利用的訴求會越來越高。“隻有延伸代建的服務範圍，解決更多訴求，才能在代建市場中脫穎而出。”

據介紹，作為打通複星集團資源的一體化輕資産輸出平台，複地管理從前期的産業規劃、項目定位、方案設計，到中期的開發進度、質量、成本、安全管控，再到後期的基金導入、産業招商與運營、品牌營銷推廣，全周期精準服務委托方，助力城市産業發展。

世茂管理也依托世茂集團30餘年發展積累的多樣化項目經驗和多元化資源體系，形成了覆蓋住宅、商業、酒店、文旅、商務地标、文博項目、超級城市綜合體、國際學校、政府代建項目等全業态的代建能力和全鍊條、全過程管理能力。

在陳晟看來，對于房企而言，代建業務與傳統開發業務能夠起到相輔相成的作用，推動規模和利潤協同發展。但随着介入代建業務的房企越來越多，行業競争也将越發激烈，這也會倒逼代建企業需要多元化和差異化發展，并打出自己的“特色招牌”。

相關資料顯示，綠城管理控股在代建市場的占有率已連續六年超22%，位居行業首位。記者在采訪中獲悉，在政府代建、商業代建及資方代建三項代建主業的基礎上，綠城管理控股也開始疊加金融服務、産城服務及産業鍊服務三項配套服務，構築起“3 3”的業務模式，并計劃拓展未來社區、城市更新、共有産權房、總部基地、環境改造、學校等多元領域。

在“複星蜂巢”理念加持下，複地管理的“特色招牌”則是産城融合。上述複地管理相關負責人表示，集團聚焦于“産業基金 産業運營 産業蜂巢開發”三大核心能力，主攻政府及下屬平台公司的代建業務。通過設立産業基金吸引優質産業，輔以專業的産業招商及運營能力，促使政府、企業及複星集團三方産生聯動，以政府重資産投入、複星輕資産輸出為方向實現項目落地。

“因此，複地管理不同于高周轉、産品标準化的代建企業，傳統的住宅、商辦産品開發建設僅是複地管理的基本功，專攻‘專、精、特、新’産品的多元化、多業态打造，積累了豐富的超大型、多業态、地标型項目經驗。”上述負責人感慨道。

搶占代建新風口

代建行業發展火爆，與房地産市場變化也密不可分。克而瑞研究報告分析稱，随着融資環境持續收緊，疊加新冠肺炎疫情影響導緻銷售疲軟，一定數量的房企都面臨着資金鍊緊張問題。在集中供地中，地方國資或城投公司積極拿地但卻缺乏開發經驗，為代建行業提供了發展機遇。

綠城管理控股執行董事兼CEO李軍在近日也公開表示，未來中國的房地産将具有“投資去中心化”和“消費去中心化”的特征。地方政府、城投公司、金融機構、CMBS和REITs等不同投資主體的加入，将促使房地産投資去中心化，也将催生出代建服務的新需求。

正因如此，在剛剛結束的無錫市第五批次集中供地中，綠城管理控股聯合體以底價40.33億元競得無錫經開區幹城路與貢湖大道交叉口東北側地塊。該地塊也是無錫市曆年來起拍地價最高的地塊，樓面起拍價達20800.05元/平方米。

據介紹，針對上述地塊，綠城管理控股代資方持有項目公司1%股權，當地城投企業——無錫新都房産開發有限公司持有項目公司99%股權。同時，項目公司與綠城管理控股簽訂了代建協議，由綠城管理控股負責項目的全過程管理服務，并收取代建費。

而類似的合作模式已有先例。今年10月，綠城管理控股就與江陰城投公司組建了聯合體，以7億元底價摘得無錫市一宗地塊，此後中糧信托也加入其中。

另外，随着出險房企數量增多，行業急需出清。不良資産的增多，使得接手出險項目的金融機構或AMC也需要尋找代建企業，在為項目品牌背書的同時完成“保交付”任務。

早在今年的中期業績會上，綠城管理控股負責人就表示，為纾困類、“保交付”類項目提供代建服務将是未來2～3年的市場機會點，綠城管理控股近期的外拓活動也基本圍繞這方面進行。

記者注意到，僅在今年上半年，綠城管理控股就已經聯合多家金融機構介入資方代建項目。同時，綠城管理控股也在項目勾地、融資階段與資方對接，前置鎖定代建業務，與北谷金融在浙江省溫州市和義烏市落地兩大項目，并與喜神資産、北谷金融和中基城投等機構簽約戰略合作。

“需要區分不良資産代建項目的情況，是否已經完成了盤活。”朗詩綠色管理代建總經理姚偉鋼建議，還要注意未完成盤活的資産在債權債務和法律上的風險；對于不良資産處置，代建方需要通過品牌和運營的輸出來保障項目的銷售和交付。

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