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話說建築做法

房地産建安成本中，除了主體結構之外，牽扯的最大成本莫過于建築做法。如果說結構是建築骨架，那麼建築做法無外乎是建築的皮膚，分散在建築的各個部位，零散但是非常的重要。

建築做法的重要性：

其一：由于牽扯面廣，影響成本巨大，毛坯住宅裝飾工程的成本占比約12%~15%。

建築做法涵蓋的内容較多，且普遍

上圖《保利華南實業有限公司成本字典》

小範圍包括：樓地、屋面裝飾層、牆、頂面裝飾層

大範圍又涵蓋：防水、外牆飾面、保溫、欄杆工程等

【案例1】：

山東省某項目，2018年開工，地上30層，層高2.9米，地下2層，層高2.9 2.7，剪力牆結構，總建築面積29165.3m2，毛坯交付。未包含門窗工程的建安成本為1536m2，其中裝飾工程為206元/m2，占到建安成本的13%。

裝飾工程中，各項占比：

【案例2】：

山東省某項目，2016年開工，地上32層，層高3米，地下1層，層高4.5米，剪力牆結構，總建築面積32390m2，毛坯交付（公區簡裝）。建安成本為2009m2，其中裝飾工程為254元/m2，占到建安成本的13%。

裝飾工程中，各項占比：

其二：由于牽扯到營銷交付、工程施工、驗收、具有一定的設計風險和驗收風險，面廣而雜亂，設計如果不全面，極易造成後續的一系列風險；

忽視建築做法，結構降闆不足，三小間形成反坡

防水材料系統性不好，引起滲水、漏水

其三：建築做法是一個系統工程，設計管理人員要具備一定的專業素養和職業水準，否則就會被施工、各種廠家牽着鼻子走。

各大标杆企業對于建築做法都有一套标準做法，以減少設計人員的主觀臆斷，提高設計管理的标準化程度，降低設計風險、控制建安成本。可以肯定的是，标杆企業的建築做法很少參照或局部參考國标圖集或省标圖集，原因無外乎：

① 國标圖集或省标圖集無法涉及到方方面面，不具備全面性和适應性。

② 國标圖集或省标圖集大部分參編企業為設計、廠家，做法具有明顯的引導性。

③ 國标圖集或省标圖集為最低标準，有些達不到開發商的交付要求。

④ 國标圖集或省标圖集更新的速度較慢，跟不上日益豐富的新材料、新技術革新。

做法中對于非涉水房間也采用防水塗料

你是開發商，你如何破？

圖集照抄，成本堪憂

2020年3月21日，胖棟攝于千佛山

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建築做法的控制

No.1

實事求是，做法勿超配

【案例1】：考慮到一些功能空間沒有涉水隐患，耐水膩子可改為普通的柔性膩子，但是對地下空間及室内三小間建議采用耐水膩子或防水膩子

建議改為：普通膩子

【案例2】：某些空間刷塗料，是否有必要，如果當地可以取消塗料做法，建議取消，不是偷工減料而是确實沒有必要。

建議取消：塗料做法

【案例3】：來源網絡：

高層地下室頂闆面層原設計圖紙做法為：現澆混凝土頂闆掃淨後，闆底膩子刮平，刷白色内牆防黴塗料。

根據三期高層的收樓經驗，業主會更注重展示區景觀、住宅品質，整體效果，而非地下室天花。即使刷了白色内牆防黴塗料，在地下室昏暗的光線中，也起不到很好的展示效果，且日積月累，塗料易發生剝落。取消面層膩子、塗料，不影響其結構的使用功能。經與設計院、工程技術部等相關部門溝通，同意取消原闆底膩子刮平，刷白色内牆防黴塗料做法。

綜合單價：22.85元/m²

優化面積：107838.63m²

長沙四期超高層節約成本246萬元

【案例4】：外牆保溫粘貼時，砌塊牆體需找平，混凝土牆體平整度滿足規範要求時可以免整體找平，沒有必要整體找平。

上圖來源：山東省《外牆外保溫構造詳圖(二)擠塑聚苯闆保溫系統》

【案例5】：來源博牛

立面中一些直觀不可見的部位如百葉遮擋及凹口等部位外牆飾面可采用同色平塗，節約成本。該優化部位每平米（建築表面）可節省造價30元左右，本項目此單項節約成本60萬元。

某開發商集團标準中要求對開敞陽台的外牆也做平塗性材料，防止顆粒塗料擦傷業主，故此項優化節省成本的同時兼顧人性化考慮，一舉多得。

No.2

重視防水工程，否則後患無窮

防水工程涉及的面廣、成本占比較高，且一旦滲漏難以維修，造成大量投訴。

防水材料的成本：

上圖來源：地産成本圈，胡衛波

防水工程的成本估算：《保利華南實業有限公司成本字典》

（1）經驗成本參考：根據防水集采價格，地下室防水綜合單價建議按 50 元/㎡測算，地上部分建議按 30 元/㎡測算。

（2）防水建面單方參考：地上建面單方 25 元/㎡（地上建築面積），地下部分建面單方 180 元/㎡（地下室建築面積）。

防水應采用：重點部位重點加強、根據涉水情況有的放矢、滿足規範最低要求

【案例6】：根據涉水情況有的放矢，案例來源網絡

某高層建築圖紙設計說明，外牆面做法中都含有5厚1:2.5聚合物砂漿防水層，經項目工程部同事實踐分析提出，在陽、露台和飄窗處的外牆部位無雨水，可取消該層做法，已經取得設計院的同意:替換為普通砂漿，但防水砂漿需伸入陽台、飄窗等外牆面200mm。

優化結果：優化16元/m2，優化金額52萬元

【案例7】：來源博牛

原設計：

優化依據

本項目針對室内衛生間樓面防水層進行優化，防水層原設計選用2厚聚合物防水塗料優化後調整為1.5厚聚合物防水塗料，此為常規做法滿足規範要求，節約成本。本項目建築面積5萬方，該單項可節約成本12萬元。

【案例8】：防水代換，以經濟為主，更要考慮施工可靠性

最近這兩年，剛性防水大行其道，成本比較經濟，有的效果也不錯，具體是否使用建議考察已完成項目，調研後選用

剛性防水的經濟性比較，來源廠家

本号不對正确性負責

No.3

綠色環保 以人為本

有的做法重複，建議簡化

有的做法沒有考慮業主後續裝修，建議簡化

【案例9】：絕大部分的毛坯住房，業主入住後都需要重新裝修，有的做法可以去掉

有的地區可以取消内牆塗料做法

如允許建議取消，後續業主自己裝修

【案例10】：有些毛坯住宅的三小間内牆交付時，面磚自理，但是有一些開發商也刷了膩子塗料，造成後續業主需要二次處理膩子塗料，然後再貼磚，完全沒有必要

上圖為正确做法

面磚自理時，防水層上簡單做保護層或者免保護層即可

【案例11】：不知無機纖維噴塗為何物，導緻的笑話

做法讓人哭笑不得

無機纖維噴塗無法做面層

本号不對正确性負責

No.4

前置設計 有利無害

項目如果精裝，盡量前置設計，避免重複浪費

此處不贅述

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