課程目标

“運營管理”管什麼？

如何做好計劃運營管理？

如何搭建匹配的運營管理體系？

課程構架

第一部分：房地産企業運營管理解析

—— 什麼是運營管理？

運營管理管什麼？

在企業的不同發展階段

選擇什麼樣的運營管控模式最合适？

1、什麼是運營管理？運營管理管什麼？

（1）先從房地産項目的管理目标談起

（2）項目開發、經營目标責任書案例——

（3）什麼是運營管理？

—— 從本質上講，運營管理就是在一定資源條件下，“為達成項目目标而采取的各種管理手段”。

（4）先從項目管理學角度看一下一般項目管理“九大領域”管什麼？

（5）房地産項目運營管理基于項目管理“九大知識領域”的管裡内容，更體現實戰性

（6）房地産項目主開發流程

一些房地産企業運營管理職能的設置情況-1

一些房地産企業運營管理職能的設置情況-2

（7）運營管理管什麼？

——通過“以終為始”的管理手段，管理好影響項目開發、經營目标實現的各要素

（8）運營管理管的重點:

——PTQC – Performance Time Quality Conference

P：運營績效（設定—跟蹤—評估）

T：時間節點管理（項目進度計劃管理）

Q：質量管理（成果管理）

C：決策管理（運營會議管理）

（9）運營管理職能設置

—— 與企業設定項目成功的标尺有關（項目成功—項目管理成功—企業成功）

—— 根據企業的管理需求有三個發展階段

2、國内房地産企業運營管控模式發展的曆程及特點

（1）國内房地産企業發展的曆程——四個階段

第一階段是單項目管理階段；

第二階段是同城市下的多項目管理階段；

第三階段是多城市下的多項目管理階段；

第四個階段是多城市多項目區域化管理階段；

（這時候，因為城市公司的數量已經超出了集團總部的管理幅度，需要将地緣靠近的城市劃成片區并成立區域總部進行區域化管理 ）

（2）房地産企業在不同發展階段中經常會遇到哪些問題？

單項目管理階段——

老闆不滿意，員工很無奈

核心員工跳槽，項目階段性陷入不利

老闆的意志與職業經理人的專業之間的尴尬

。。。。。。

同城市多目管理階段——

管不過來，領導越大越忙

範過的錯誤繼續範，感覺不會出問題的地方老出問題

多變，計劃不如變化快

不知道的事情越來越多

。。。。。。

多城市多目管理階段——

異地項目不好管

異地項目水土不服，突發事件多

管理效率低，決策效率低

感覺能人太少

管理成本急劇增長

。。。。。。

多城市多項目區域化管理階段——

套路不統一，各自為戰

能人不願待集團，業務和管理脫節

執行力下降

諸侯化、官僚化滋長

。。。。。。

3、房地産企業如何根據自身特點選擇合适的運營管控模式

（1）建議——

根據企業戰略發展和實際能力水平選擇匹配的運營管空模式，運營管空模式要體現企業的戰略思想和管理思想，要有穩定性和可發展性

（2）單項目公司——近期不會新增項目

（3）單項目公司——近期會新增項目

（4）同城市下多項目公司——3個及以上項目，推薦運營管控模式

（5）同城市下多項目公司——3個及以上項目，為何不推薦項目制？

不推薦項目制的原因：

公司整體人工效能低；

公司職能部門的專業能力不斷培養、統一和提高；

公司各項目人為影響因素大，差異性大；

很難找到那麼多合适的能人；

（6）案例：某公司項目人員配置變遷

第二部分：如何構建房地産企業計劃管理體系

—— 結合案例分析

從房地産企業的計劃體系策劃

計劃的編制、執行、監控

評估等環節找到計劃管理的對策和方法

1、計劃體系管理架構的設計

（1）計劃體系管理架構與企業所處的發展階段及選擇的運營管空模式緊密相關

①單項目管理階段

②同城市多項目管理階段（項目達到3個及以上時）

③多城市多項目管理階段（操作管空型）

④多城市多項目區域化管理階段（運營管控型）

2、計劃體系的策劃

（1）計劃體系策劃的目标

案例： **集團三級計劃體系

案例： **集團三級計劃體系——簡單型

（2）計劃體系策劃的特點

１個目标——體現企業的戰略及管理思想

２個體系——項目計劃體系＋管理計劃體系

３個層級——分級計劃管理

（3）項目計劃分級體系分析：三層級＋四要素

（4）項目計劃的分級管理原則

——項目計劃的分級管理與企業的管控模式和管理的成熟度有關，但在管理思路上遵循的原則不會變，即抓一級（主導），管一級（審批），看一級（知情）

——某些時候，一些經常性滞後和重要的專項計劃要加強關注，不必局限于分級管理的約束

3、計劃的編制

（1）編制項目計劃的兩個基本原則

原則一：自上而下、自下而上

上級計劃是下一級計劃的編制基準，下級計劃複核上級計劃的科學、合理和可實施性

原則二：分四步走

（2）編制項目計劃時還應注意的幾個要素

①任務的名稱——在表達充分的情況下，盡量采用精幹的詞組來表達，多采用業内的一些慣例用詞

②總時間——關鍵路徑，在合理的情況下，盡量縮短，并留出适當的彈性以應付未知因素的影響，以便于後期管理可控；用“一寸光陰一寸金”的态度來看待時間資源

③任務的起始時間——是否合适，或有其他因素影響

④任務之間的邏輯關系——要關注每項任務的前置任務，一個計劃隻設定一個起始點，便于後期的計劃動态太管理；

⑤該階段任務完成得成果标準——以便于評價是否完成

⑥責任部門/人——利于計劃的執行和跟蹤

（3）如何編制年度工作計劃

案例:某公司的08年度計劃編制

第三部分：如何搭建系統化的房地産項目管理體系

1、成果管理體系

階段成果管理的意義

2、會議決策體系

運營類會議的分類

項目啟動會

成果評審會

關鍵決策會

集團運營例會

半年/年度總結會

專題會

項目周例會

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