作為離長春市場和購房者最近的公号，我們經常在後台解答二手房的個性化問題，但房報君也曾在2019年預測（點我看詳情）裡毫不諱言地說過，長春的二手房市場是個非常初級的市場，各種信息不對稱，最緻命的是沒有權威數據可供參考。但，這不等于我們沒有敏銳的感知到二手房市場正在發生的細微變化。

“2018年10月以後，二手房市場一直不太好，尤其最近一段時間，成交量較去年同期減半。”這是記者最近走訪長春各區域多個二手房中介，多個負責人說的相同的話。

二手房挂牌量銳減，成交量減半，就連火爆一時的名校二手學區房也降溫了。

“買在低點“、“賣在高點”是所有人的心願，關于二手房，在少有權威數據支撐的前提下，房報君通過實地走訪中介門店、對話經紀人等最原始的方式，先把能捕捉到的變化端給你看。

接下來，你可以從如下幾個方面看到，2019年長春二手房市場拐點将至：

1）供求現狀——挂牌、成交量均減少

2）價格現狀——名校二手房領銜降價

3）未來預期——長春二手房拐點将至

NO. 1｜壹

供求現狀：挂牌成交均減少

近日，記者走訪了二道區、南關區、朝陽區、淨月區等多個二手房中介，多區都有不同程度挂牌價格下降。

據多位中介負責人介紹，從2018年10月份以後，二手房挂牌數量就在減少，和新房市場一樣，随着調控的進行，去年下半年開始，新房市場陸續有開發商打折、調價，整體價格趨于平穩。

二手房市場則出現嚴重觀望的現象，不僅買方觀望，賣方也觀望。挂牌數量減少，成交量較去年同期明顯下降。

二道區某二手房中介負責人：“前幾天去廣西北海考察，當地二手房市場已出現下行趨勢，很多經紀人都轉行了”。

長春二手房市場比較平淡，但是經過去年上半年的火熱，價格已上漲了很多，二道目前好一點的小區，價格都已漲到1萬-1.2萬元/平，1萬元/平左右的有很多，老舊二手房均價也都達到8000多元/平。

朝陽區某中介負責人告訴記者：“我們這裡挂牌銷售的都是領秀朝陽等小區，比較新，二手房價格都在11000-12000元/平左右，價格比較高，我感覺2018年上半年二手房價格漲的特别猛，從每平8000多一下子就每平上萬元了，沒有經曆每平9000多的印象。現成交也不太好。”

長春二手房房價是從2017年年底開始上漲的，主要原因來自于新房市場的火爆和調控的作用。2018年上半年開始，長春新房價格一路高歌，門檻越來越高，一部分市場需求自然而然的轉向了“門檻”相對低的二手房。

于是我們看到，二手房挂牌價格和成交價格從去年年底開始雙雙高歌猛進，尤其是挂牌價格，近一年漲幅明顯。

（數據來源安居客二手房均價）

從上圖可以清晰的看到，長春二手房房價已經連續上漲長達一年。

然而，變化就發生在下半年。

首先是來自房天下的二手房數據：

從數據看，長春二手房價格在7月明顯下滑，9-10月處漲幅不大，11月-12月又出現大幅降價。

再來看安居客的數據統計：

依然是這張圖，可以清晰的看到，挂牌價格和參考均價從9、10月開始出現了明顯的分化，挂牌價格依舊在一路高漲，但參考均價卻在10月開始出現了放緩。

有業主還在坐地起價，但也有敏感的房東開始感受到了市場的壓力。

NO. 2｜貳

價格現狀：偶發倒挂與名校二手房降溫

進入2019年，有個别網站曾經給出了一次二手房價倒挂的數據呈現。

房報君認為，如果該數據可信，那麼這次一二手房價倒挂，實屬偶然。首先，長春市場不存在一手房供應不充足的現象，此前惠買房統計，長春新房供應量，至少還夠消化10個月。其次，長春地方調控政策也沒嚴厲到“搖号”的地步，新房入手門檻沒高到擠破頭，也不存在需求直接轉向二手房的情況。

由于此次價格倒挂出現在新房上市量較少的開年時段，姑且認為，隻是一次假摔，暫時不具備參考意義。

長春二手房價格漲幅趨緩，首先表現在二手學區房的價格上。

記者在朝陽區多個中介走訪時也發現，名校二手學區房在降溫。去年上半年師大附小、附中，省二實驗中小學，明德路小學等名校二手學區房價格都很高，漲幅很快，遠超新房漲幅。我們此前進行過報道（點我即可回顧）

目前這些名校學區房，與去年上半年相比，價格幾乎沒有上漲，大多3萬多元/平，但成交情況并不太好，而且部分房源挂牌價格下降。

一中介的挂牌房源信息顯示，明德小學學區的一套175平房源，挂牌價150萬元，單價約8500元/平。但50-80平小面積的房源，大多還12000-15000元/平。

多校劃片政策，或影響名校學區房價格。

2017年下半年到2018年上半年，名校學區房簡直是瘋搶，導緻價格直線飙升，師大附小、附中的學區房大多3萬元/平以上，甚至4萬多元/平、5萬元/平左右。

下半年，整個樓市冷靜了，二手房價格也平穩了。再加上自2019年1月1日起，北京市海澱區實施多校劃片，長春市這幾年雖然大多學校采取單校劃片，但也有師大附中新城校區、長春市103中學新城校區初中部少量學校采取多校劃分，未來政策具有不确定性。所以有些家長不再熱衷于名校二手學區房，名校二手學區房開始退燒。

此前長春的二手名校學區房部分房源價格高得刺眼，所以價格降幅明顯，因此拉低區域及長春市整體二手房均價。

長春的二手房市場，根據記者走訪所得數據和房地産報的挂牌數據，目前挂牌量、成交量以及挂牌價格都有下降趨勢，部分房源成交價格也有所下降。

據了解，春節前有些有資金變現需求着急出手的房東，甯可降價幾萬元出手。

NO. 3｜叁

未來預期：庫存增、價格降、拐點至

二手房庫存增加，集中放量。

前幾天，記者查了下幾個平台二手房挂牌情況：鍊家網長春在售二手房數據顯示為25248套，安居客長春顯示為58027套，這兩個平台合作中介不全一緻，因此重合度不是很大，再加上其他平台挂牌數量，估算長春市場目前二手房挂牌量約為八九萬套，這已經是去年一年的成交量了。

值得一提的是，2018年，長春市完成“無籍房”确權登記12.9萬戶、1137萬平；2019年，計劃完成 “無籍房”确權登記850萬平以上，力争用兩年時間基本消除 “無籍房”。

這兩年無籍房确權登記近2000萬平、超20萬套，這裡面或将有部分轉化為二手房供應，二手房庫存量會加大，那麼未來幾年的長春二手房市場挂牌量，或将迎來一個峰值。

去年上半年，長春二手房價格已經上漲的超過預期，會持續平穩一段時間。如果政策持續嚴控，庫存二手房開始大量上市，那麼2019年初可能就将出現拐點迹象：挂牌量增加、成交量減少、價格開始走低，拐點到來。

幾點忠告：

1.根據前文分析，對房東而言，在集中放量前，想高抛，2019年上半年仍有機會。尤其是房齡和顔值都平平的二手房，切勿迷信“隻漲不跌”，該出手就趕緊去挂牌。

2.5年内二手房相當于次新房，随着配套的變現和新鮮度的保持，依然有機會賣個好價錢。

3.名校學區二手房，價格隻會穩，不會大幅下跌。隻要家長這個硬需還在，建議看中就出手。

4.軌道交通，尤其是地鐵沿線二手房，将是下一個爆發點。買賣雙方都應保持熱烈關注。

5.二手房市場是新房市場的晴雨表，對新房市場有持久度的分析和關注，才能準确掌握出手或買入的時機。如果找不到門路，持續關注長春惠買房。

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