“狂跌30%！”“跌回2017！”“房東又主動降價了~”

最近杭州老破小再度爆冷的消息又刷圈了。

而根據我最近的實調和分析，杭州老破小不隻是“跌回2017”這麼簡單：

1、對比瘋漲的挂牌來量，老破小的成交量隻是杯水車薪；

2、别看成交量比新政前多，那隻是大幅犧牲價格的“以價換量”；

3、進入到熱skr的7月淡季，從沒有流量的郊區，到煙火氣聚集的市中心，再到曾風靡一時的主城名校旁，還有線上拍賣市場，杭州老破小正節節潰敗！

如果說去年下半年至517新政期間，是跟着大行情走的第一波降價潮，那麼如今杭州老破小事實上的第二輪降價潮和“大放血”才剛剛開始：

很多價格跌回2017年，個别甚至跌回G20前後，價格“筍”到連我都想買了！

真實的市場可能比想象的還要慘重！

最慘的是郊區無優質學區和資源的老破小，幾無存在感。

這些小區可能連名字你都沒聽過：三聯嘉苑、運動新村、水鄉華庭、江寺路小區等等。

如臨平塘栖運動新村滿五唯一的2房，距大運河和廣濟橋不到200米，挂價隻要1.5萬/㎡，總價隻要88萬，首付隻要一輛車的錢！可惜2個月也沒一個下定的。

再就是市中心扛着“煙火氣”旗幟的老破小，即便交通、配套、煙火氣無敵，也還是萎靡不振。朝晖、德勝、大關、景芳等都是典型。

近一周，我走訪了朝晖的幾家門店，一位德祐店的中介告訴我，新政後兩周這邊老小區成交量是上來了一些，但價格都很低；到了6月下旬和7月份，行情又下來了。

片區另一名中介店長還透露，目前這邊成交均價在3.2-3.4萬/㎡左右，對比去年很多4萬出頭的單價，平均降幅約在20%。

現在還出現了個别單價約3萬/㎡的成交，讓人感受到“一夜重返G20”的寒意。

如果再和之前朝晖“拆遷風波”時5萬 /㎡成交房源比，現在的價格算是腰斬了。

而除了朝晖，市中心的德勝和大關，甚至還出現了一些2字頭的成交。

或許有長者會說，朝晖、德勝這些地方都十城門外了，算是哪門子市中心？

那吳山腳下的總算在正宗的老底子市中心吧！價格也一樣扶不起！

你看，城隍牌樓巷挂牌單價僅3字頭，總價僅150萬；開窗能看到吳山，近處就是三大全國著名景點——河坊街、胡雪岩故居和鼓樓，5/7号線雙地鐵口僅900米，關鍵房東還接受小刀，可惜挂了4個月硬是沒賣出去。

老破小如此跌跌不休，何時是個頭！

不隻是普通老破小，那些依靠“學區”的老破小也不行了。

對口翠苑小學、翠苑中學，南門口就是2/10号線雙地鐵，斜對面還有鉑瀾大象城和物美超市的翠苑一區，約40方小2房，前兩年還要190-220萬，而且還價空間小，現在就算挂160-170萬買家都不買賬。

一位城西門店的中介告訴我，翠苑一區有套挂牌170多萬的，實際坐下來談也就151萬，一下子給你砍了近20萬，買家要多狠就有多狠。

可能會有人說，可能是因為翠苑一區的學區不夠好。

非也！第一學區梯隊的石灰橋新村，去年還有很多小戶型成交單價在8萬~9萬 ，甚至低樓層還賣出了一套近10萬的，房東的時運不是一般的好。

可現在呢？很多挂牌價都隻有6萬多！看網簽價甚至6萬都不到，直接腰斬！

看得我都有點心動了，那可是“文一街小學 十三中”雙學區啊。

還有“賣小 大關實驗”雙學區的一清新村，去年上半年小戶型單價4.5萬左右賣得風生水起；

如今3字頭、200多萬的一清新村在購房者眼裡都沒那麼香了，最近一個月成交為0。

為何杭州老破小會淪落到這步田地？

總結一點：它是杭州樓市中被多方看空和打壓的市場。細分一下原因很多：

1、土地海量供應、新房賣個不停，逐漸逼近18萬套的二手房挂牌天量如泰山壓頂，買方市場下，老破小更難回血；

2、杭州517新政後，受到減免稅費的利好，不少買家轉向便宜次新房，和交付10年左右的次次新房，這些房子價比更高，對老破小的打壓嚴重；

3、老破小的“學區信仰”崩塌，從公民統招、雙減到民轉公，老破小僅有的兩大價值點——“學區”和“煙火氣”，幾乎已失去了一半，猶如一隻斷翅的雄鷹，再也飛不起來了。

4、更重要的是大部分年輕人已經不喜歡老破小了，甚至新老杭州人對房子越來越喜新厭舊。

時間最能檢驗一切，如今老破小實際成交價幾乎是回到五六年前了，它的價值竟快被打回了原形。

回頭想想，從G20到現在，杭州樓市沒什麼漲幅的幾乎隻剩老破小了。而放眼全國，它的漲幅也基本跑輸了武漢、南京等很多同級别城市。全國也很少有這樣的城市，同闆塊老破小和次新房的價差如此之大。

難道杭州老破小真的就一文不值嗎？

并不是！我身邊住老破小的親友和同事，有些是迫于經濟條件無法置換，隻能蝸居，但至少不用租房，不用經常搬家；

有些買老破小出租賺租金、博拆遷，“勇氣可嘉”；

有些是買來給父母或自己養老，年紀大了反而喜歡熱鬧和煙火氣；

還有一些是土生土長、根就紮進了老破小裡，習慣或者說是離不開鄰裡巷情；

更有部分年輕人爆改老破小，裝修成自己喜歡的樣子。享受出則繁華，有西湖、運河、公園、商場作伴的快活；品味入則守靜，可與自己心愛的人在一起幹想做的事情，過一個有滋有味的人生。

在他們眼裡：那是鄉愁，是港灣，是一個可以深刻感受城市脈搏跳動的的地方。

老破小也許會過時，但城市的煙火氣永遠也不會過時。

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