樓市銷售規模連續4年刷新?文|尹中立新建商品房銷售面積是十分重要的宏觀經濟指标，該指标的變化不僅對大宗商品或股市價格産生影響，而且對宏觀經濟決策産生影響去年的新建商品房銷售面積接近18億平方米，創曆史之最，今年前7個月的新房銷售面積是7.8億平方米，照此推算，今年的新房銷售規模應該在12億～13億平方米左右，比去年回落約30%，接下來我們就來聊聊關于樓市銷售規模連續4年刷新?以下内容大家不妨參考一二希望能幫到您!

樓市銷售規模連續4年刷新

文|尹中立

新建商品房銷售面積是十分重要的宏觀經濟指标，該指标的變化不僅對大宗商品或股市價格産生影響，而且對宏觀經濟決策産生影響。去年的新建商品房銷售面積接近18億平方米，創曆史之最，今年前7個月的新房銷售面積是7.8億平方米，照此推算，今年的新房銷售規模應該在12億～13億平方米左右，比去年回落約30%。

未來幾年新房銷售将維持在多大的規模？大多數市場人士認為未來幾年新建商品房銷售面積應該回落，但10億平方米應該是底線。最近，正值上市公司披露半年報，業内有影響的房地産企業掌門人在與投資者交流過程中均持類似的觀點。8月31日，萬科召開2022年中期業績推介會，郁亮認為“維持城市住房更新的數量為10億至11億平方米”，言外之意當前的市場銷售數量是偏低的，當市場恢複正常狀态時，交易量會增加。

筆者認為，每年新房銷售10億平方米的預測數據可能偏樂觀，如果把新房銷售穩定在10億平方米左右，需要采取政策措施引導市場預期，防止出現新房價格與交易量之間的負反饋。

從住房需求動機看未來需求趨勢

房地産市場的需求動機主要分為兩種：一是居住，這類需求與人口增加有關，當農村人口大量流入城市，城市住房需求必然增加，居住需求與收入水平也相關，居民收入提高會相應增加居民面積和品質；二是投資增值，這類需求與房價預期有關，當市場預期房價上漲，投資需求增加。

近期房地産市場回落主要源于供給側，價格預期是在轉弱，但還沒有到很差的狀态。市場各參與主體中，對當前房地産市場持悲觀看法的是房地産開發企業，因為很多房地産開發企業都出現了資金鍊緊張，有些還出現了債務違約。需求預期并沒有很悲觀，證據之一是房價并沒有出現快速下跌，一線城市的房價仍然十分堅挺。雖然有些城市新開項目的去化率隻有20%左右，明顯低于正常狀況，主要原因還是因為部分房地産企業出了問題，開發項目停工使買房人看到了期房存在爛尾風險。

從已經披露的8月份銷售數據看，銷售下滑嚴重的均是财務爆雷的企業，保利、中海等市場信用好的房地産企業的銷售并沒有出現大幅度下滑。

但房地産企業的債務風險已經開始影響市場預期，假如房地産企業的債務風險進一步蔓延，市場需求會轉弱并形成下跌趨勢，交易量就會進一步逐漸萎縮。

時下，有人建議開發企業通過降價去庫存的方式降低負債率，這個建議其實難以實施。對于一般消費品來說，價格下跌需求增加，價格上漲則需求減少，市場存在一個均衡的價格。房地産市場的運行特點不同于一般消費品，房價上漲會刺激需求增加，房地産市場價格存在自我強化現象。反之，當價格下跌成為趨勢，需求就會自動減弱，形成價格與預期的負反饋。降價去庫存的思路在個别樓盤可實施，作為行業政策思路就行不通了。

2014年底，房地産市場需求減弱，有關部門提出“去庫存”的任務，當時也有人提出要通過降價實現“去庫存”的目标，但結果還是通過漲價完成了房地産市場的“去庫存”任務。

城市更新會帶來住房需求，棚戶區改造就屬于這類，這類需求是由政府行為産生的。2015年至2017年，每年的棚戶區改造計劃是600萬套，這是2015年之後新房銷售從12億平方米暴增到16億平方米以上的關鍵因素。最近，有些城市用“房票”替代貨币，讓棚戶區改造的居民在規定的時間裡買房。由拆遷創造的住房需求是政府可以控制的，它已經成為調控房地産市場的重要政策工具。但筆者還是建議要慎用這個政策工具，過度透支未來的住房需求将會受到來自市場的反壓，一旦地方财政無力支持棚改，這個需求就不存在了。最近10年裡，我國城市更新的速度相當快，老舊住房更新已經接近尾聲，未來10年裡城市更新産生的住房需求将大幅度減少。

另外一個不可忽視的住房需求是由建築業創造的住房需求，我國有4000多萬建築工人，大部分是農民工，他們是農民工群體裡的高收入群體，是縣城及中小城市住房需求的主力軍。如果市場預期逆轉，建築市場萎縮，這部分住房需求也會減少。

從曆史數據看未來新房銷售的規模

回顧一下房地産市場的曆史數據，也許可以找到未來的銷售數據的大約區間。過去20年裡，房地産市場按照銷售面積大緻可以劃分為三個階段，第一個階段是2005—2007年，第二個階段是2011—2015年，第三個階段是2016—2019年。這三階段新房銷售面積呈現三個不同的梯度，對應着中國經濟三個不同的狀态，通過比較分析，可以揣測出住房需求的大緻區間。

第一個階段是2005年至2007年，這是我國經濟增長最快的三年，經濟各項指标均處于最近40年最好的狀态。2005年、2006年、2007年的新房銷售面積分别為5.5億平方米、6.1億平方米和7.7億平方米，三年均值為6.4億平方米。這個數字是我國經濟發展速度最快的狀态下房地産市場需求規模。當時的市場機制已經開始起作用，房地産投機之風開始興起，标志性的事件是2004年“溫州炒房團”成為社會關注的焦點。可見，當時每年6億多平方米的新房銷售中包括了投機性需求，如果剔除這些投機性需求，由城市人口增加或經濟增長而産生的住房需求應該低于6億平方米。

第二個階段是2011年至2015年，這期間新房銷售面積一直在11億至13億平方米之間徘徊，均值在12億平方米，對應的GDP年均增速為8%左右，經濟增速比2005—2007年下了一個台階，但2011年至2015年的新房銷售比2005—2007年的年均銷售面積上漲了近一倍。銷售出現大幅度上升的年份是2009年，新房銷售面積從2007年的7.7億多平方米躍升到近10億平方米，背景是2009年上半年我國實施了寬松的貨币政策。

第二個階段的經濟增速比第一個階段下了一個台階，但新房銷售面積卻上漲了近一倍，筆者認為這是市場機制發揮作用的結果。第二個階段比第一個階段每年新增的4億平方米的新房銷售數據中，主要由兩大因素決定：其一是收入增長，其二是房價上漲的預期。

第三個階段是2016年至2019年，這4年的新房銷售一直穩定在17億平方米左右，均值為16.7億平方米。對比第二階段，每年新房銷售面積增加了4億平方米，起關鍵作用的是“棚改貨币化”政策，該政策不僅刺激了住房需求，而且改變了中國房地産市場的運行格局，三四線城市的房價上漲速度超過了一二線城市。

2020年和2021年，由于疫情的因素，宏觀政策再次出現寬松刺激，但新房銷售一直穩定在17億平方米，沒有出現類似2009年那樣的躍升。有理由相信，17億平方米是我國新房銷售的“天花闆”，在可以預見的将來是難以被超越的。

從上述比較分析可見，每年新房銷售18億平方米是“曆史之巅”，這一點估計容易達成共識，無論是從人口結構，還是從經濟增速等影響住房需求的因素考察，很難找到向上突破的條件。

未來的新房銷售将回落到12億平方米？從第二個階段與第一個階段的比較分析裡可以得出結論，第二個階段每年12億平方米的新房銷售裡，部分原因是由房價上漲預期産生的，當房價上漲預期出現逆轉，這部分新房需求将消失。因此，新房銷售回落到12億平方米之下是大概率事件，今年的新房銷售可能就在12億平方米左右。

宏觀調控部門的任務是采取措施，實現市場的軟着陸，減緩新房銷售下滑的速度。新房銷售的面積維持在10億平方米左右，可以成為未來幾年房地産調控的目标。

（作者系中國社會科學院房地産金融研究中心主任）

責編：姚坤

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