先看一條紮心的舊聞，2008年，廈門一位女士從銀行取出了2684.04元。這筆錢是44年前她存進銀行的，本金是1200元。

過程很複雜，故事卻很簡單。不過，你品，你細品。

回過味了嗎？

2008年往前推44年是1964年，那時候的1200元能買什麼？

上世紀70年代，我國正處于計劃經濟時期，普通職工每月工資才20多元錢。

當年，好一點的大米大概1角3分錢1斤，豬肉7角錢1斤。家裡若有12口人，一天隻需要1元錢左右的夥食費。

這1200元，能養活一個12口之家3年，絕對是巨款！甚至有人指出“可以蓋2棟樓”。

反觀44年後的2684.04元，已經連一平米的房子都買不起了。

44年的存款利息，根本跑不過#通脹# 。

物價飛漲，錢越來越不經用，購買力不斷打折，這就是通脹的影響力，它會悄悄“偷走”我們的财富。

如何避免财富縮水，打赢這場“财富保衛戰”？

房産大象創始人、暨南大學特聘研究員、同緻行（中國）地産、同緻誠評估創始人王波博士認為：最适合普通人對抗通脹的手段是買房，看清趨勢是挑選資産的秘訣！

01

你的工資漲幅跟得上M2增速嗎？

要說通脹，M2是一個繞不過去的話題。

M2是什麼？

我國對貨币層次的劃分是：

M0(貨币)=流通中的現金，整個銀行體系之外的企業，個人擁有的現金之和。

M1(狹義貨币)=M0 活期存款，活期存款有非常高的流通潛力。

M2(廣義貨币)=M1 準貨币（定期存款、居民儲蓄存款、其他存款、證券公司客戶保證金、住房公積金中心存款、非存款類金融機構在存款類金融機構的存款）。

M2是廣義貨币供應總量，能反映現實和潛在購買力。

如果M2增速較M1快，說明投資和中間市場活躍，存在投資過熱或需求停滞的可能，微觀個體盈利能力下降，可能産生資産泡沫，經濟運行回落。

如果M2增長不及M1，意味着企業的活期存款增速大于定期存款增速，企業和居民交易活躍，微觀主體盈利能力較強，經濟景氣度上升。

觀察曆年M2總量及增速數據，發現M2總量在不斷擴張，增速緩慢下降。

對于國家來說，M2增速必須能匹配GDP增速，否則就是通脹。而2020年我國GDP總量約101萬億，增速2.3%，無論是總量還是增速，明顯落後于M2。

通脹=人民币廣義貨币發行量（M2）增長速度-中國實際GDP增長速度

再加上現在正處于曆史上印鈔速度最快的時代，貨币供應持續增加。在過去的十多個月裡，美國印鈔同比增長82%，英國接近60%，歐元國家超發同比增長53%，“全球放水”。

至此，一個很鮮明的邏輯關系出來了：

貨币供應總量持續攀升，GDP增速下降，貨币貶值速度加快，物價不斷上漲。

對普通人來說，如果你的财富增長趕不上M2增速，你的實際購買力就下降了，你就跑輸了大市。

因此，對普通人理财的最低考核要求就是：跑赢M2增速！

02

黃金、國債、股票

誰能緩解财富焦慮？

哪些投資品能匹配M2增速甚至超過M2增速？

黃金十年漲幅不到20%；國債十年複合增長不到40%；A股指數十年漲了不到一倍······除非你買的是茅台股票，十年期，那就真的恭喜你，賺了50倍。

可這概率相當小，大多數人的财富焦慮問題依然沒有得到解決。

對普通人而言，門檻最低、收益最大的還是房産增值。

同緻行數據中心統計，過往10年，全國平均房價漲幅209%，2000多個城市中，大部分房價都在漲，更有甚者直接翻倍。

深圳領跑全國，漲幅達406%；上海第二，上漲295%；廈門第三，上漲293%；北京第四，上漲291%；廣州第五，上漲269%；東莞第六，上漲201%。

不過，在市場大勢向好的背景下，城市不斷發展，地區之間分化趨勢加重，不同級别的城市房價漲幅已是天壤之别。76城房價在漲，23城房價在跌，百城樓市分化太劇烈

城市内部分化态勢也非常明顯，畢竟五個手指也不是一般齊，人口、資源更集中的地方更有前景。

未來房價兩極分化是必然趨勢，對普通人來說，持有優質房産，才是緩解财富焦慮的最優解。

03

讀懂“趨勢論”

買對未來城市價值

什麼樣的房子才算優質房産？很多人說第一要素是地段。

王波博士認為，地段是會變的，投資必須看清趨勢，深圳羅湖就是典型例子。

老大哥羅湖是深圳最早的城市中心，是深圳改革的“先行者”，這裡的一切曾經都是深圳TOP1，包括房價。

在羅湖時代，福田還是工業區，南山還是灘塗。現在呢？

曾經的小老弟福田和南山房價早已甩開老大哥羅湖幾條街，就連曾經毫不起眼的龍華也趕超了羅湖。

“地段論”看的是現在的城市價值，“趨勢論”看的是未來的城市價值。

那如何看清城市發展趨勢？王波博士提出了五個觀察點：發展戰略、規劃布局、城市配套、城市舊改和物業質量。

發展戰略決定城市高度，城市高度決定房價上限。這個很好解釋，深圳的房子和老家的房子，哪個更有前途？四五線小城市可能房價10萬就到頂了，可誰能預言深圳房價天花闆？

規劃布局決定區域發展方向，影響房價漲幅趨勢。不同定位的區域房價漲幅不同，例如福田定位金融中心，南山定位科技中心，這也是這些區域房價上漲的底氣。

城市配套決定區域價值，影響房價兌現力度。配套越齊全的區域房價層級越高，這是基本邏輯。

城市舊改看價值潛力。舊改本身就是變化的代名詞，是城市煥新的秘密武器，也可能是解鎖下一個城市中心的鑰匙

物業質量看附加價值。優質物業，毫無疑問能提高業主生活品質，再加上經曆過疫情，人們更加看重優質物業帶來的安全感。

優質物業還能為資産價值賦能。同一片區，建築風格、建築年代、樓盤品質和樓盤戶型産品都相近的小區，物業服務水平高的小區，二手房價格比物業服務水平低的小區要高出不少，市場選擇不言而喻。

#房産大真探#

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