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深圳龍崗萬科城二期

深圳木頭龍城市更新項目迎來新進展。

9月8日，深圳市安居建業投資運營有限公司（以下簡稱“安居建業”）、深圳市益田集團股份有限公司（以下簡稱“益田集團”）發布關于益田禦龍華府項目與安居建業合作公告。

根據公告，安居建業作為市屬國有企業及專業的地産投資運營綜合平台，接受益田集團委托，将充分發揮“國資身份 市場化運作”疊加優勢，在不改變項目開發主體的前提下，為項目提供工程管控至交付服務全過程全方位管理支持服務，全力推進項目更高效、更高品質地運營及交付，為項目順利交樓助力護航。

這是安居建業于今年1月21日成立以來第一次公開亮相，其“股東天團”也引人關注，分别由深圳市人才安居集團持有40％股權，萬科、深業集團、深圳市特區建工集團各持有20％股權。在3家深圳老牌國企和一家“地産三好生”的加持下，安居建業出身自帶光環。

相關人士透露，安居建業是深圳市政府為房地産業纾困解難、化解房地産行業風險而成立的市屬國有房地産平台公司，主要針對深圳範圍内房地産項目提供“三保一防”任務，即保交樓、保民生、保穩定和防範化解房地産領域風險。

據了解，益田禦龍華府項目原為木頭龍舊改項目，是深圳市首批重點城市更新項目。在雙方合作敲定不久，該項目的營銷海報便貼出了安居建業的Logo，推出“國企助力、品質保障”的大字标語，項目營銷中心的圍擋廣告牌也同步印上了安居建業。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，安居建業作為深圳具有國資背景的4家國企組建的專業性機構，除了擁有豐富的行業經驗與資金實力外，還體現了深圳市政府幫助出險房企和項目纾困、化解保交樓問題的意圖。

木頭龍舊改拉鋸10餘年，早在2007年益田集團就已進駐木頭龍，開展前期改造意願征集工作。2010年，木頭龍被列入深圳城市更新單元第一批計劃的8個舊住宅小區改造項目之一，拆遷房屋棟數共61棟，總戶數1340戶。但由于極少數業主拒簽，項目一直未能動工。

為了啃下木頭龍舊改這塊“硬骨頭”，深圳羅湖區率先采用零星房屋征收方式，木頭龍片區零星房屋征收被确定為2019年度羅湖區零星急需項目，1363戶權利主體将房地産相關權益轉移到益田集團，益田集團被正式确認為木頭龍小區的更新實施主體，木頭龍舊改以“益田禦龍天地”（後改為禦龍華府）的名字正式亮相。2021年12月17日，禦龍華府獲批預售，共備案971套房源，包含708套住宅、263套商務公寓。

某房地産管理咨詢公司華南研究部負責人表示，木頭龍片區的舊改關系着深圳城市更新模式的走向。從公告來看，安居建業是輕資産介入，隻輸出管理和品牌，不注資不控股，不改變項目開發主體，也不是以商業盈利為合作方向，實際上就是項目纾困，益田集團遇到了經營上的壓力。

益田集團也曾透露，自2011年7月啟動過渡期租金補償支付開始，累計為木頭龍舊改支付的金額已超過10億元。坊間多次傳出益田集團深陷10餘年舊改泥潭“元氣”大傷，财務狀況及發展前景存憂的難題。

業内人士認為，深圳市政府推動的安居建業與益田集團的合作是彰顯保交樓，不是救市，纾困護航的做法是因項目施策，快準狠盤活資源，提升效率。安居建業以政府信用背書，能夠帶動更多資金介入問題項目的化解與處置，起到保障市場信心的作用，後期國資平台介入力度還會加大。

安居建業董事長也曾許諾，要做化解樓市風險的“壓艙石”，守住不發生系統性風險的底線。這也使得安居建業作為深圳新成立的纾困平台身份愈發明晰。

實際上，年初成立至今，安居建業也上演了“深圳速度”。公開信息顯示，安居建業已盤活出險房企的涉險項目超過10個，涉及商品住房、公共住房、商辦面積超百萬平方米。除益田“禦龍華府”外，安居建業還與東方資産、長城資産合作，盤活了恒大嶽盟項目；還聯合深圳市龍崗區城投置地開發有限公司成立深圳市龍崗安城投資運營有限責任公司，主導龍崗區4個恒大項目的保交付工作，包括恒大錦苑、恒大都會廣場、恒大深彙大廈安居型商品房項目等。

柏文喜認為，安居建業在為房企纾困和保交樓方面擁有非常明顯的優勢，除了可以為脫困項目注資、增信來盤活項目外，還可以采取入股、托管、代建甚至以參與和主導重整方式來為地産項目護航，在化解出險項目的能力、力度方面都是很大的。

自7月28日中央政治局會議提出“保交樓、穩民生”後，地方政府、房企、國資、金融機構等都已行動起來，做出具體部署，包括“一對一幫扶”、設立纾困基金等措施，甚至立下“軍令狀”。

“隻救項目不救企業很難化解風險”，中歐國際工商學院教授、中國人民銀行調查統計司原司長盛松成在9月7日參加活動時提到，目前房地産行業下行已不是簡單依靠市場力量能夠扭轉的，而是需要政府部門适度參與，盡早解決房地産行業爛尾問題。市場化出清和政策纾困并不是非此即彼的選擇，政府的職責是在其中引導和推動，破除各種障礙。建議選擇試點項目和房企時，兼顧國企和民企以及不同規模的企業和項目，一旦某項試點成功，形成了可複制的方案，可以迅速在類似的項目或問題房企得到應用。

“深圳這一無論從專業能力、政府資源，還是資金和體現政府意圖方面都獨具優勢的引入國資和成立專業性的國資平台來化解保交樓問題的模式，對于其他城市具有強烈的借鑒意義。”柏文喜說。

本文源自中國房地産報

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