作者：子非魚

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哈爾濱樓市正在“鶴崗化”

人口拐點即将到來的當下，越來越多的三四線城市，樓市走向“鶴崗化”，比如甘肅的張掖、甯夏的石嘴山、山西的朔州，乃至安徽的淮南等。

三四線城市樓市衰退，并不新奇，畢竟它們的人口、産業和資金，依舊被中心城市虹吸。值得驚訝的是，居然有省會城市的樓市，也走在了“鶴崗化”的路上。

這個省會城市，是鶴崗的兄弟，同處黑龍江的哈爾濱。

和北方多數城市一樣，哈爾濱的房價已經持續陰跌好幾年了。根據中房數據研究院披露的2月份數據顯示，哈爾濱2月份均價為9831元/平方米，環比下跌0.22%，同比下跌10.69%。

來源：中房數據研究院

從總價來看，貌似還是很高，但從安居客查詢的二套房數據來看，哈爾濱居然出現了很多隻需幾萬元一套的住宅。

其中總價不高于10萬元的住宅有46套，有28套都在阿城區，且多數都為3個月内新上架的50平左右的二手房。從平台信息來看，阿城區一套建面67.61平的住宅單價最低，僅1036元/平，也就是說，買下這套67.61平兩室一廳房源，僅需7萬元。

看清楚，這些便宜的房子，并不是在哈爾濱所轄的縣城農村，而是市區。

在貝殼平台，總價10萬以下的房源，也有40多套。最低的，隻需5.8萬元。

均價最低的，隻需1133元/平方米。這一均價，與鶴崗的低價房相比，高不了多少。

最關鍵的是，從黑龍江持續陰跌的情況來看，總價低于10萬元的二手房數量，還會繼續增加。

02

人口、産業、庫存困擾下的哈爾濱

哈爾濱房價持續陰跌，越來越多的低價房出現，房價正在“鶴崗化”的根本原因，在于人口持續流失、産業不振、庫存高企。

人口和産業直接影響經濟，是一個城市樓市的基石。而庫存量則會短期内直接影響一個城市的樓市走向。

哈爾濱在這三方面的數據，都不好看。

第一，人口方面流失。

從去年披露的第七次人口普查數據可以看到，哈爾濱過去十年常住人口減少了62.6萬人，是所有省會與首府城市中，唯一人口下跌的省會城市。

更為關鍵的是，像哈爾濱這樣人口減少的城市，在東北比比皆是。

整個黑龍江省過去十年常住人口減少了646.2萬人，所轄的13個地級市與地區，人口全部負增長。

數據：黑龍江省第七次人口普查公報

整個東北三省過去十年常住人口合計減少了1099萬人，遼甯省較十年前減少了115.5萬人，吉林省較十年前減少了338萬人。

東北36個城市，除了長春、沈陽和大連三個城市正增長外，其餘城市常住人口全部負增長。

人口與産業、經濟是互為因果的關系。當一個地區人口不斷流失，反映的是一個地區産業和經濟競争力持續下降，産業和經濟持續下降，又會加劇人口流失，如此形成了惡性循環。

當下的東北正處在這樣一個循環當中，哈爾濱也不外如是。

第二，産業與經濟持續低迷。

哈爾濱統計局披露的最新數據顯示，其2021年GDP為5351.7億元，同比增長5.5%，兩年平均增長3.0%，無論是當年同比增速，還是兩年平均增速，在中心城市中，都處于靠後位置。

經濟規模排名，哈爾濱位居全國第48位，較2020年，排名下滑了4個位次，在東北四大主要城市中，位列倒數第一。

遙想改革開放初期，沈陽、長春、大連、哈爾濱這4個東部主要城市均在全國排名的頭部，都是十強陣容中。而如今，四個城市都有掉出了前30強，哈爾濱幾乎要掉出50強。

哈爾濱等東北城市經濟低迷，一方面是思維僵化所緻。

作為重工業基地，哈爾濱屬于進入計劃經濟最早，而轉變市場經濟最晚的東北地區，在計劃經濟環境下發育充分，慣性強，市場經濟基礎薄弱，企業轉型進度緩慢或不願轉型。

其次是産業結構問題。這種結構問題存在兩點：

1、工業結構轉變遲緩。

目前，第二産業一直以4個傳統産業為主（軍工、機械、電力、采礦），新興産業少，發展緩慢，對于第二産業結構影響不大，對哈爾濱經濟發展也未起到拉動作用。

在新時代，傳統産業盡管依然重要，但新興産業才是帶動經濟與就業的閥門。在這方面，華東華南城市做得就比較好。

以工業第一市蘇州來說（2021年工業總産值突破4萬億），傳統工業依舊非常強大，其裝備制造業和電子信息産業産值均突破了萬億，分别達到了12709.4億元、11623.3億元。

與此同時，蘇州的新興産業也沒有落下，蘇州統計局數據顯示，全市制造業新興産業産值、高新技術産業産值占規模以上工業總産值比重分别達54.0%和52.5%。

反觀哈爾濱，新興産業沒有上來，老舊工業産業，競争力也在退化。哈爾濱統計局數據顯示，2021年哈爾濱實現全部工業增加值870.3億元，這一數據還不到頭部工業強市的零頭。

2、脫實向虛過快。

哈爾濱的第二産業（廣義制造業）占比長期低于25%，對于一個以工業立市的城市來說，這樣的産業結構非常不合理。

來源：哈爾濱統計局

更重要的是，哈爾濱的第三産業（服務業）層級又不夠高，運輸郵電業、餐飲業和批發零售貿易占全市第三産業增加值已經超過八成。而其他金融、科技、信息等産業僅占不到二成。

這樣的工業規模，這樣的産業結構，根本無法實現哈爾濱的重塑輝煌的夢想，反倒會繼續丢失人口競争力和經濟競争力。

第三，庫存高企。

哈爾濱庫存高企的原因，一方面是因為人口持續流出，産業、經濟不振，導緻樓市基石撼動，樓市進入長期調整狀态，市場信心喪失。

另一方面，哈爾濱市政府為了土地财政，仍在繼續大規模挂牌土地，增加土地供應量。

哈爾濱在鍊家平台的二手房挂牌量超過10萬套，位居全國第八位。

新房去化周期方面，根據《易居市場報告》披露，截止到2021年12月，哈爾濱全市商品房去化周期約24.1個月，遠高于住建部劃定的12個月合理周期警戒線。

主城六區的去化周期均高于12個月，尤其是平房區、松北區、道外區、香坊區，去化周期高得吓人。即便不再增加供應，也需要3年左右的時間才能消化。

經濟與産業低迷，當地人的購房意願本就不強，再加上人口流出，房子又遍地都是，這樣的市場，房價不下行，才怪。

03

可以慢慢挑

從庫存和去化周期角度來看，哈爾濱的房價還遠沒有調整到位。

目前哈爾濱的新盤大多都在打折促銷，有的贈送面積，有的打折，有的降首付，有的送裝修，可謂八仙過海，各顯神通。

哈爾濱的樓市，已經完全進入了買方市場。

這樣的城市，即便有省會、副省級等頭銜加身，也沒有多大投資價值了。

有投資需求的人士，需要謹慎，如果可以，還是去南方城市投資吧。

當地的剛需和置換需求人群，可以慢慢挑，不用急，着急的是開發商。

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