長租公寓還能打破僵局嗎?本文來源：時代周報 作者：趙佳琪，今天小編就來聊一聊關于長租公寓還能打破僵局嗎?接下來我們就一起去研究一下吧!

長租公寓還能打破僵局嗎

本文來源：時代周報 作者：趙佳琪

近日，一則關于“北京望京某二房東跑路涉案千萬，受害者多為大廠程序員”的話題，将長租公寓推向風口浪尖。

據悉，一位名為張偉的二房東在北京望京闆塊，通過從自如等中介手中租來房屋，轉手再以低于市場價20%的價格出租給租客。前後曆經3年之久，張偉通過收取下遊年付的租金、月付給上遊渠道，以此方式套取資金後跑路。這當中，受害者大多以美團、阿裡、華為等互聯網員工為主，受害人數達200名，涉及金額近千萬元。

事件爆發後，該事件所涉的多家中介公司紛紛發表聲明，其中自如全額承擔涉及此事件的50餘名相關租客受到的損失，預計超過500餘萬元。

截至時代周報記者發稿，關于此次事件進展，警方仍在調查中。

“二房東”跑路并不是新鮮事，也一直是租房市場長期打擊的亂象，卻又為何屢禁不止？為何張偉一人能在多家中介公司租賃多套房源？張偉作為二房東甚至三房東的角色，進行大規模轉租為何沒有中介公司發現？張偉能夠在望京租房圈布局3年，中介在租房鍊條中是否存在不規範的行為？

頗多疑點至今還沒有答案。某專注長租公寓領域的業内人士認為，該事件看似簡單，似乎隻是一位騙子在其中渾水摸魚，實行詐騙行為，但背後突顯的是長租公寓運營管理難題。

專業中介緣何一步步失察

在所有質疑聲中，“張偉如何能做到一人租下多套房”無疑是問題的核心和症結。

對此，自如方面回應時代周報記者表示，一直以來，自如的規矩就是一個身份證最多租三套房。而從今年6月開始，張偉利用一家名為“北京山海玄華科技有限公司”的名義租房。

時代周報記者通過天眼查了解到，該公司于2021年6月22日成立，法人為李烨，高管為李烨和李玲，并未出現張偉的名字，然而在風險提示一欄卻注明：該公司因登記的住所或經營場所無法聯系而被列入企業經營異常名錄，這被列為高風險信息。

在今年成立這家公司之前，張偉又是如何能夠在自如租下多套房源并進行轉租？自如方面表示，案件還在公安機關進一步調查之中。

“這個事件一定有中介的責任。”中原地産首席分析師張大偉告訴時代周報記者，如果是普通房主，有可能會失察，但作為專業中介，一次性出租如此多房源給同一人，或者同樣幾個人，這本身就是一個值得商榷的事，而實際上，中介也很容易知道這些租戶的動向。

除一人租下多套房源之外，這一事件的另一個核心疑點為，以自如為代表的運營方是否有義務規避轉租現象的出現？

對此，北京金訴律師事務所執行主任王佳紅律師告訴時代周報記者，就張偉來說，所承租的房屋都是從自如等中介公司處租賃而來，如果在協議中确實約定禁止轉租的話，那中介公司是有義務核實承租人是否進行轉租。既然出現了大規模的轉租，就說明中介公司根本沒有進行任何形式的審核，并未盡到自己的合同義務。

“在這個租房鍊條中，主要是由于中介機構不規範，才導緻了一系列問題的出現。”王佳紅認為，正常情況下，房主将自己的房子對外出租，出租給什麼樣的人、出租給多少人、有多少周期、是否能轉租等都可以進行控制和管理。

“中介公司有義務審核和管理房屋出租過程中的所有環節、所有細節，包括房屋是否被多次轉租、房屋鑰匙是否被更換、房屋使用是否合法等等。”王佳紅說道。

長租公寓運營方的失職，似乎已經是不争的事實，然而以自如為代表的品牌已經浸淫行業多年，為何仍然會出現這樣的錯誤？在一位業内人士看來，之所以會出現這樣的問題，主要還是由于其中涉及的多數長租公寓的性質為分散式長租公寓。

按照運營類型來分，長租公寓可分為集中式長租公寓和分散式長租公寓兩種類型。集中式長租公寓主要以傳統的商業地産運作模式，利用自持土地開發或樓宇整租改造方式進行運營；分散式長租公寓則主要從租賃中介業務延展而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理，類似“二房東”。

簡單來說，分散式長租公寓多為包租模式，即中介公司向房屋所有者繳納固定租金，從資産所有者處承包公寓，對房屋進行标準化裝修，出租給租客，并且負責出租期間的運營和維護，收入來源主要是租金差價和服務費。

“分散式長租公寓要想取得一定的市場份額，就要大量的獲取房源。”上述業内人士認為，分散式長租公寓的房源本來就較為分散，大多散落在不同小區，而以自如為代表的運營方是長租公寓領域的頭部品牌，手中房源體量較大，這對于中介的精細化運營管理提出了極高的要求，“房源那麼分散，中介人員怎麼能保證那麼多房源一定不出問題？”

集中式成主流仍需時間

在長租公寓領域，最大的“雷”還不是二房東卷錢跑路這種個别行為，如P2P一般行業的整體性爆雷才是這一領域的最大亂象。

2015年，國家開始大力支持住房租賃市場，一時間風口湧現，大量企業投身于長租公寓賽道。但因為不少長租公寓企業收取租金的底層運營邏輯為“高進低出”“長收短付”，由此出現了大批因資金鍊斷裂跑路的企業。

根據時代周報記者不完全統計，2019年，有超過50家長租公寓機構資金鍊斷裂無法繼續經營；2020年起，爆雷的長租公寓品牌近百家，其中包括廣受關注的蛋殼、青客等。

種種亂象背後，行業開始理性思考，到底什麼樣的運營模式才能相對穩健？

在景晖智庫首席經濟學家胡景晖看來，從企業運營管理的角度來說，集中式長租公寓與分散式長租公寓相比，具有标準統一、服務半徑小等優點，可以有效降低成本，利潤相對高，更為穩定，“服務半徑小，動态監管就有效果。”同時，輕資産運營也比重資産運營更具備抗風險能力。

目前市面上的主流集中式長租公寓，多為房企的自有資産，也就是廣義上的重資産模式，由房企進行統一運營。除此之外，還有一類集中式長租公寓，則屬于輕資産運營模式：業主将整棟房子委托給中介公司，中介公司隻做資産管理，如日常運營，包括招租、管家服務等，業主跟租客直簽。

“可以理解為集中式長租公寓在其中充當物業的角色，收入來源為管理費、租金分成等，付出的成本也隻是人員成本。”上述業内人士認為，這類集中式長租公寓企業，更多的是日常精細化運營，“主要目的就是輸出品牌。”

而對于自如來講，胡景晖對時代周報記者表示，“雖然分散式長租公寓企業不直接持有房源，僅充當的是管理角色，不能算做廣義上的重資産，但因其要對房屋進行标準化裝修，同時對業主進行剛性兌付，某種意義上，還是屬于二房東模式下的重資産。”

胡景晖認為，未來的住房租賃市場的增量應該是以集中式為主，不過這需要很長的一段時間來發展，“假設市面上有2億間長租公寓，其中1.2億為集中式，8000萬為分散式，集中式就會成為主流，但這最少需要10年的時間。”

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