因為今年二寶要出生了，家裡的空間過小，我們家計劃購置第二套房，考慮到上班方便和小區綠化不錯，還是選擇第一套房同一小區。而最近和家人在看房，感覺要考慮的問題還蠻多的，這次和六帽村的夥伴們一起讨論關于換房的看法以及要注意的事項，讓我更多地從自己的實際情況去考慮。

近期，由于國家放寬了買賣房産的政策，銀行貸款利率又不斷下降，身邊有很多朋友開始蠢蠢欲動想買房了，我們家也不例外。而換第二套房其實放在現在，是挺普遍的一個需求。

一般而言，我們換第二套房，從自身的經濟情況出發，大多都是以小房子換大房子，畢竟靠着房價猛漲吃紅利的時代已成為過去式。我原來因為孩子戶口的問題想着第一套房先不賣，可以租出去獲取租金收入抵還貸款，如果後期沒有太大的升值空間再考慮賣掉。

而通過朋友了解到租售比這個指标，讓我明白這樣并不劃算。根據房價行情平台數據顯示，2021年，320城的售租比（房屋租賃回報周期）最長的是二線城市廈門，房屋租售比高達1∶972，就是說，需要出租房屋972個月(81年)才能收回購房的本錢。

租售比是指房屋每平的月租金與每平房價之間的比值。

這裡的租售比是針對全款買房的朋友，如果我們是貸款買房，按貸款30年計算，實際花了兩套房的價格買了一套房，回本周期還得在以上基礎上翻一倍。

所以我們決定第二套房以小房換大房，這樣也能減少家庭的還貸壓力。之前聽朋友說有些人因為購置過多的房産，房價下跌以及收入下降等原因導緻資不抵債面臨法拍的情況，不但沒有了房子，同時還欠銀行的債，甚至可能還上了征信名單。

自從一家人計劃換房，才發現要考慮的問題真的很多，那主要有哪些需要考慮的問題呢？

1、了解政策以及市場行情

每個時期，各地區的房地産政策都是不一樣的，對于政策的了解，能有利于我們更好地進行選擇。比如我所在的佛山，目前限購的區域隻有禅城區祖廟、順德區大良以及三水區的北滘，而我所在的南莊鎮是不限購的，所以政策上是可以購置的。

對于我們大部分老百姓來說，其實買賣房子，主要還是以剛需為主，投資為輔。但即便如此，買房對于普通家庭來說，是很重大的一次抉擇，價格仍然是我們最需要考慮的問題。如果我們賣的時候，市場正走低，那麼我們到手的現款就會少，而買的時候，如果市場正走高，那我們無疑就成了冤大頭。

所以在不是那麼緊急買房的情況下，最重要的參考是市場行情。房市行情下行的時候，宜賣再買，房市行情上行的時候，宜買再賣。

2、經濟壓力以及學區地段

首先，很多人在買第二套房的時候，愁的是經濟的問題。要付首付，還有兩套房的貸款壓力。所以這次我們換第二套房，考慮購置144方以下的房子，這樣首付4成左右，而咨詢過中介後了解到提前還清首套房貸，可以降低首付至3成，貸款的利率也要低些。

同時考慮賣掉首套房獲得的資金可以提前還貸，這樣也能減少家庭的經濟壓力。最近一家人也一起讨論如何開源節流，緩解經濟壓力。

其次，真正考慮到買房，我們往往還會考慮學區、地段等問題。不同的學校對于孩子成長的影響的确是非常大的。而我目前小區所對口的學校口碑還是不錯的，還特意向本地的朋友打聽過，所以自己才選擇換同一小區，沒考慮換别的地段。

3、房子的宜居性及周邊配套

買房子其實最終是為了居住，所以房子的宜居性對我們而言是非常重要的。而我目前所在的小區離上班的地方很近，周邊交通很便利，小區旁邊就配有幼兒園和小學，醫院和超市附近都有，加之小區綠化和安全性都還不錯，我們十分滿意才選擇買在同一小區。

而我們考慮到房子的空間，覺得不是越大越好，夠用就好，溫馨才是最重要的。“房住不炒”已是宏觀主要方向，近幾年也許會本着這個原則繼續調控。所以，關于空間，适合就好，無需太大。一是小空間能讓人感覺更溫馨，二是沒必要為了追求大空間增加很多額外的費用。所以我們考慮144方以下的房子，配有4房的最好。

再有我們考慮到停車位，小區的停車位還是很充足的，一戶能配兩個車位，後期考慮租賃或買車位，這樣對于接送小孩更方便。

其實換房要考慮的問題還是很多的，我們要從自己的實際情況出發，選擇适合自己的就好。

換二套房的首要原則是夫妻雙方要達成一緻。以前有朋友就經曆過有一方看中房子，但另一方不滿意的情況，如果硬生生地買下了這套房子，那後面出現了任何問題都将由這一方承擔，夫妻之間會很容易導緻不和諧。所以還有一些細節需要我們注意。

1、要挑選好鄰居

我們要看樓上樓下左右鄰居的情況，要看這些鄰居是否喜歡制造噪音，平時好不好相處，同時也要了解一下他們有沒有遇到很吵鬧的寵物。如果鄰居的人品不好，那在接下來的漫長時間内相處起來會非常的痛苦，甚至會給心裡帶來很大的壓力。

上次看房也聽老媽說起，有個朋友同一層住了一位養寵物的鄰居，經常很吵鬧，弄得大家很煩惱，溝通過好多次問題都沒得到解決。

2、現場踏勘房子

首先看電梯，選中了目标房子，我們就需要去實地考察一下，檢查到這個房子的電梯好不好？一般來說物業是很難對電梯進行大修的，一般都是小修小補，所以如果遇到了不好的電梯，那時刻都會影響我們的生活。

其次看信号，去目标房間看一下手機信号好不好，去看一下到達目标房間的地下室牆壁四周有無損壞或者滲水的情況，一般在牆内的滲水是很難解決的。

最後看防水采光以及垃圾點的位置。如果垃圾點離得太近，到了夏天味道會很難受的。去看一下樓内的水電氣情況，去廁所檢查一下，防水效果，如果有問題，廁所的防水也是很難整改的。還要在每天的不同時段去觀察一下房間的采光情況，一定要選擇采光舒服的房間。要把原始的戶型圖去看看，确定房間内有無拆改的情況。

3、通過專業中介購買

所以我們在購買二套房的時候，一定要經過專業的中介，他們會去幫我們調查房子的基本情況。要求他們去房産中心查詢房子是否可以交易，去查詢房子是否有法律糾紛。有些房子是租戶違規違法賣給購房者的，這種情況也一定要查一下，确定交易者是房主。

可以多詢問房管局、稅務局中分管契稅的朋友，了解相關的配套政策。雖然對于房源的掌握，中介會比我們手中的資源掌握得多一些，但我們要學會分辨、思考，畢竟簽訂買房後，會有很多的手續，中介辦起來會方便很多，多留個心眼。

而這次我們從貝殼網認識一位房産經紀人，了解到他們也是有信用分，所以給客戶服務都是實實在在的，咨詢過後也明白首套與二套房關于首付、貸款利率和契稅的不同，以及提前還貸在第幾年前會更劃算。

手續方面特别注意：

第一：二套房與首套房契稅不一樣，第一套房契稅是1%到1.5%，而第二套房的契稅全部是按3%繳納；

第二：貸款利率不一樣，第二套房子的貸款利率要比第一套高，大約在1.1倍左右；

第三：首付不一樣，第一套房首付為30%，而第二套房144方以下首付40%，144方以上首付60%左右。

第四：關于提前還貸第幾年前更劃算，咨詢過後了解到按等額本金還貸，20年的貸款第5年還較劃算，30年的貸款第7年還較劃算；按等額本息還貸，20年的貸款第6年還較劃算，30年的貸款第8年還較劃算。

孩子戶口的問題咨詢過中介，賣首套房時與買主溝通好，可以延遲一段時間再遷戶口走，政府那邊沒有硬性規定必須過戶前遷走，這點還是很人性化的。

具體政策可能因地區和臨時政策的調整略有不同。總之，涉及到法律、政策和手續的問題，是值得關注的。

4、再次确定購房初心

最後最重要的是一定要明白自己買房的目的。買房是為了增值還是為了解決自己的其他困難，一般來說長期的使用兩套房情況較少，一套房子就足夠使用了。所以一定要确定兩套房子各自承擔的功能。

而我們換房是為了家裡住得更舒适，不是為了投資增值，所以剛需一套就夠了。而在選房的時候一定要多看多比較，最好買現房，如果沒有遇到特别滿意的一定不要下手。

換房就像找人生伴侶結婚一樣，需要考慮的因素很多，因為很多人也許就換這一次房。在諸多影響因素中，隻需把握我們最關注的影響因素，次要的次之，一些不太重要的因素可以放在最後考慮。沒有最完美的房子，适合自己才最重要。

本文由六分之一社群聯合創作，由案主謝蓉主創，以下各方人員協助。

白帽：翟宏英

紅帽：周曉輝 、郭帥

黃帽：王金

黑帽：張文春、何征

綠帽：趙丹、金鑫

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!