原告市融媒體中心與被告呂某某于1999年6月21日簽訂租賃《協議書》，協議約定：一、被告在縣廣播站臨街長43.4米，寬7米的地皮上修建餐廳，建築面積為315.82平方米，總造價為36萬元；二、建築完工後三十年内房屋使用權歸被告呂某某所有，原告不得以任何理由予以幹涉；三、被告呂某某于每年1月1日至10日一次性支付原告市融媒體中心30000元租金，若被告呂某某拖欠租金則按年租金5％承擔滞納金等權利義務。且該協議由原、被告于1999年7月20日進行公證。被告已付1999年至2007年租金共計111000元，尚欠174000元，2008年至今分文未付。2007年7月3日原縣委召開專題會議，要求被告經營的美林美食城于2008年年底全部拆除重建，但至今未拆，現原、被告就租賃合同是否解除協商未果，訴至法院。

法院審理認為，原、被告于1999年6月21日簽訂的租賃《協議書》系雙方真實意思表示，依據《中華人民共和國民法典》第七百零五條規定：“租賃合同期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”《協議書》約定的租賃期限為三十年，明顯超出法定最長的租賃期限，對于租賃期限中超過二十年的部分(2019年6月21日起至2029年6月21日止)，因為違反我國民法典的強制性規定，應屬無效，故屬部分有效合同，有效部分對原、被告均具有約束力，雙方均應履行各自的合同義務。雙方未續訂協議，該租賃合同有效期内目的已經實現，原、被告的租賃協議自滿二十年即2019年6月21日起無效，不存在合同解除的問題，故對原告主張解除租賃協議的訴求不予支持；對被告辯解的原告合同解除權因除斥期間屆滿而已消滅不存在解除情形的意見，不予采納。

被告自2008年起至2019年未按約定向原告支付租賃費，已構成違約。故原告主張支付拖欠的租賃費624000元的訴求，應計算至合同截止2019年6月20日，(1999年至2007年欠付174000元，2008年至2019年欠付360000元)共計534000元，超出部分不予支持。且雙方已在協議中明确約定違約後承擔違約責任的形式即年租金5％為滞納金。故對于原告要求被告支付違約金34500元的訴求，合理部分28500元予以支持。

法院判決：一、被告呂某某于判決生效後的十日内支付原告市融媒體中心租賃費534000元及違約金28500元。

根據《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若幹規定》第一條第三款的規定，“民法典施行前的法律事實持續至民法典施行後，該法律事實引起的民事糾紛案件，适用民法典的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。”根據本案查明的事實，本案租賃《協議書》簽訂時間發生于民法典實施之前，但《協議書》雙方租賃合同關系持續至民法典施行後，截止本案訴至法院，呂某某仍在使用市融媒體中心向其出租的土地，将該土地上所建房屋對外出租取得收益，據此法院認定本案應當适用《中華人民共和國民法典》的相關規定，并無不當。

關于呂某某提出案涉協議超出二十年約定，截止2019年6月21日協議已不存在，且由于拆遷被上訴人未确保租賃物處于約定用途，法律事實不再持續。法院認為，呂某某在明知政府規劃需對其經營餐廳範圍進行拆遷的情況下，沒有及時提出解除協議，而是通過其他反映的方式放任結果的擴大，且協議效力問題亦不能否定自2019年6月21日之後呂某某繼續使用案涉租賃土地并取得一定收益的事實，故對其關于本案應适用《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若幹規定》第一條第二款規定的主張，法院不予支持。

關于案涉租金支付屬于定期給付之債還是分期給付之債的問題。法院認為，根據《中華人民共和國民法典》第一百八十八條“當事人約定同一債務分期履行的，訴訟時效期間自最後一期履行期限屆滿之日起計算。”的規定，雖然市融媒體中心與呂某某簽訂《協議書》約定的租金支付方式為分期履行，使得各期租金的支付具備一定的獨立性，但該獨立性不足以否認租金債務的整體性。

若從每一期租金債務履行期限屆滿之日分别計算訴訟時效，則不僅割裂同一合同的整體性，而且将導緻債權人因擔心其債權超過訴訟時效而頻繁地主張權利，動搖雙方之間的互信，不利于保護債權人，亦會背離訴訟時效制度的價值目标。本案雙方簽訂長達三十年的租賃合同，無疑是基于長期合作和互信。因不可歸責于市融媒體中心的原因即在政府部門決定對案涉租賃土地上的建築物進行拆遷，呂某某未及時提出解除協議且在餐廳未經營後一直放任現有狀态的情況下，市融媒體中心有理由相信呂某某會依約履行租賃合同項下的租金支付義務，也正是基于從1999年起呂某某就存在每年支付部分租金且持續多年的情況，市融媒體中心未在每年當期租金履行期限截止時立即主張支付租金，是基于維護雙方的友好合作關系和對呂某某的信任和諒解，符合雙方經濟交往的習慣，不應被認定為怠于行使權利。

法院根據《中華人民共和國民法典》第一百八十八條“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。”及第七百零五條第一款“租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。”的規定，認定本案訴訟時效屆滿時間為2022年6月21日，未超過訴訟時效，符合本案事實，并無不當。呂某某提出本案系分期履行之債中的定期給付之債，基于每期債務的獨立性，應以每期租金支付期限屆滿時起算訴訟時效，已超訴訟時效的上訴理由不能成立，法院不予采納。

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