近日，西安市規劃局發布了“西安規劃範圍圖”。西安城市規劃範圍分為主城區、都市區和市域三個部分。這張規劃圖體現了西安轉變升級為“大西安”之後的格局，有着深遠的考量！

引發關注的是，2017年交由西安“托管”的西鹹新區大部分在“大西安”都市區範圍内，而不在“主城區”範圍内。這是為什麼呢？對西安的人居建設釋放怎樣的信号？

01

“兩市一區”越走越近

似乎是巧合，近期鹹陽市、西鹹新區也相繼公布了最新的城市發展規劃圖。陝西省政府在早些時候，推出了關于西安、鹹陽、西鹹新區“兩市一區”融合發展的舉措，提出“一張圖、一體化”發展的要求。

雖然截至目前還是各自發布規劃，但不難看出，在道路交通、城市功能、産業發展、經濟建設等方面，圍繞區域經濟一體化發展的主導思想進行。三圖合并，多規合一，隻是時間問題。

|大西安2049戰略空間示意圖|

|西安規劃範圍圖|

大西安2049戰略空間示意圖，更多的是展示的區域經濟的發展态勢，以及西安未來對周邊臨近區域的帶動影響，而西安規劃範圍圖，在一定程度上僅是區域功能的範圍指示。兩者的相通之處很明顯。

|西鹹新區2016-2030規劃圖|

|鹹陽市2015-2030規劃圖|

毫無疑問的是鹹陽市、西鹹新區的規劃，在總體上也是體現了大西安2049空間戰略的思考，與西安的規劃發展形成互補，體現了“兩市一區”聯動發展、越走越近的趨勢。

那麼，西安規劃範圍圖中的“市域”、“都市區”、“主城區”各是什麼概念？

“市域”指城市行政管轄的全部地域。這個大家都好理解。西安的市域包括主城區和都市區，可以看出，包括“托管”在内的西鹹新區在内，一體化發展的趨勢躍然圖上。

“主城區”主要是指主城區範圍内的中心城區、衛星城鎮、工業區、倉儲物流區以及正在大規模建設的新開發區。中心城區是政治、經濟、文化中心，一般以外環線以内地區作為中心城範圍，總體上應以現代商務為主體功能。考慮到各區情況的不同，在功能定位上可以體現出一定的差異性和多元化。

“都市區”是國外最常用的城市功能地域概念。它是一個大的人口核心以及與這個核心具有高度的社會經濟一體化傾向的鄰接社區的組合，一般以郊區縣作為基本單元。

按照這個概念理解，西安的主城區是大的人口核心，商務功能凸顯，相鄰的西鹹新區在規劃定位上以“田園城市”和大西安新商務中心為特色，定位為都市區，既體現城市現狀和發展特點，也借鑒國際上的城市建設理念，因為西安的目标是建設國際化大都市。

另外，高新區的三期及二期的一部分，也被納入都市區的範圍，這也體現了與西鹹新區類似的城市功能和定位發展思路。

02

大交通體系鍊接更緊

在公布規劃範圍圖之後，西安市規劃局又公布了“都市區道路規劃圖”，未來西安都市區的道路主要包括：高速公路、一級快速路、二級快速路。之前，已經公布綜合交通圖，以及由此延展出的軌道佳通、鐵路交通等圖。一個不難看出的現實是，交通體系是圍繞西安、鹹陽、西鹹新區一體化進行的。

|綜合交通規劃圖|

從這張圖上不難看出，大交通體系涵蓋空港航線、高鐵交通、軌道（地鐵）交通、高速攻速、快速幹道等，西安與鹹陽、西鹹新區已經是“一張藍圖”。

在軌道（地鐵）交通方面，在建的西安地鐵1号線的二期三期已經延伸到沣東、沣西、鹹陽城區南部；在建的5号線已經延伸到沣東、沣西。在建的城際軌道交通線，已從西安高鐵北站延伸到空港新城機場，其他還有多條線路貫通“兩市一區”。

|都市區慢行交通規劃圖|

從這張圖上，可看出，高速公路有環線-西鹹環線、繞城高速、西南-京昆高速、向西-連霍高速、西北-福銀高速、向北-西銅高速 包茂高速、東北-京昆高速 連霍高速、向南-包茂高速、東南-滬陝高速 福銀高速。

一級快速路有沣泾大道、西三環-西太路、尚稷路、港務西路、水流路、東三環、南橫線、華清路、西閻快速幹道。

二級快速路有北塬大道、西鹹快速幹道、沣渭大道、西二環-唐延路、太白南路-西沣路、子午大道、朱雀路、神舟四路、曲江大道、雁引路、新安東路、二環路、西韓路、西銅路、鳳城五路、廣安路、鹹甯路、緯零街、科技八路、西部大道、科技二路、昆明路。

|西安“四環”線路規劃圖|

9月，陝西省住建廳向社會公示了西安外環高速（南段）規劃選址情況，西安将迎來屬于自己的“四環時代”。路線全長71.6公裡，按雙向六車道标準建設，設計速度為120公裡/小時，項目拟于2017年12月動工，2020年建成通車。

這也意味着，到2020年，西安的交通框架除現有的二環、三環和繞城高速之外，還将擁有一條環繞大西安都市區的新環線。“西環”将與西康鐵路在引鎮的火車站、三星城附近規劃的高鐵南站、雁引路、西太路和西沣路等連接。

|市域高鐵和普鐵規劃圖|

在這張圖上，大西安将有7個鐵路客運站（紅色），大站3個，為西安北站（高鐵）、西安南站（高鐵 普鐵）、西安站（普鐵），次之有鹹陽西站（高鐵 普鐵）、阿房宮站（高鐵）、紡織城站（普鐵）、閻良站（高鐵 普鐵）。

地鐵、高鐵對于區域帶動的影響，對人居價值的拉動，已經被很多城市及西安城市發展的實踐所證明。跟着交通走，也是買房置業的重要原則之一。

03

文化保護與産業發展

西安是一座曆史文化名城，在城市發展中，大遺址保護與環境美好結合，形成了城市建設的一大特色。曲江池遺址公園（南湖）、大明宮國家遺址公園、廣運潭景區、漢城遺址區、昆明池（鬥門水庫）等，既是曆史文化保護的典範，也是當前西安城市美好環境的示範區。

|曆史文化保護示意圖|

文化保護與環境建設同步，山水林田湖建設與生态保護共進，人口密集的主城區與田園城市的都市區，以及生态休閑的郊區縣有機結合，這将是國際化大都市的西安展現給世人的城市風貌。

對于西安的産業發展，不少人還沒有完全的概念。我們所熟知的開發區都有各自的産業發展定位和特色。航天航空、裝備制造、IT産業、物流、出口加工等産業西安在國内國際上都有重要地位。近日，西安要建設“硬科技之都”的消息，又一次鼓舞人心。更多西安産業的發展，可參閱《重磅！回歸世界城市，大西安2049發展路徑初顯！》一文。

04

産業發展及人居态勢

主城區（中心城區）規劃有15個居住闆塊，其中居住現狀組團有7個（藍色），正在建設和即将建設的居住組團有8個，分布在浐灞北翼、大興新區、浐河中遊、常甯新區、城西等區域。

|住宅建設示意圖|

西安的城市發展，成功之處在于多點開花，開發區建設引領城市新貌，诟病或也在于此，未能舉全市之力集中發展某一塊之後再接着發展另一塊。從目前西安主城區的發展看，不均衡不充分的狀态不同程度存在。

|主城區域發展态勢圖|

或有鑒于此，在房價上，西安出現了一個奇怪而獨特的顯現。即：一環（城牆）内的居住價值和房價低于二環和三環之間，後來居上的新區的居住價值和房價更高一些，形成了一個典型的“中低周高”的态勢，與上海、北京等城市“中高周低”形成鮮明對比。

按照上述居住組團的規劃看，主城區未來的居住價值也主要集中在這15個闆塊。随着西安城市進一步的發展完善，這些組團的道路交通、學校及醫療等生活配套，未來發展也将越來越好。

截止2017年10月，西安主城區房價成交均價，高層已在9500-12000元/㎡，洋房已在12000-17000元/㎡；沣東新城成交均價在8000-11000元/㎡，沣西新城成交均價在500-6000元/㎡。随着居住需求進入新時代，在市場化的長租公寓、保障性的公租房、限價房等之外，在市場解決的商品住宅中高品質産品或将成為主流。

從西鹹新區給被西安托管，再加上鹹陽在内的“兩市一區”聯動協調發展，最終能走向實質性一體化，未來西安城市及經濟發展進一步提速已是不可阻擋的趨勢，而人居價值更加凸顯的闆塊，無疑是目前的主城區二環到三環之間、橫貫三環的部分新區、西鹹新區五大新城的現狀和未來環境較好的闆塊、臨近主城的郊區縣交通和産業較有特色的地段。

2017年以來，西安的産業投資、人才引進，取得了令人矚目的成果，城市面貌正在急劇變化，未來的“大西安”将證明看好她、相信她的人的眼光是對的！

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