上周五保利東郡開盤，放出1000多套房源，開盤雖然較為低調，但是去化情況良好，整體去化率在60%以上，為2019新房市場開了個好頭。

項目概況：

保利東郡位于南中環街與塢城路交叉口西北角，總建面68萬㎡，占地面積12萬㎡，總戶數2869戶，樓棟規劃21棟，分4個地塊開發；容積率4.2，綠化率25%，樓間距50-75，車位配比1:1.8，非毛坯交房，物業公司為保利物業。

本次開盤供應的房源是項目南部的1#、2#、3#、4#号樓和11#、12#号樓，屬于30層以上的超高層樓。

區位點評：

項目南部緊靠南中環，是保利發展參與的北張村城改項目。周邊小區和學校密集，片區發展成熟，配套設施齊全，但緊靠南中環街的幾棟樓可能會有一定的燈光污染和噪音問題。

交通評價：

自駕車交通

項目内部規劃有四條道路，周邊路網完善，向西二校街直通體育路，距離北邊的許坦西街和東邊的塢城路500米左右，南部緊挨南中環快速路，交通優勢明顯。

唯一不足的是周邊人口密集，上下班高峰期會有擁堵，好在規劃中的塢城西路和塢城中路未來直通許坦西街，建成後自駕出行将更加方便。

軌道交通

項目距離地鐵2号線南中環街站1.5公裡，距離規劃中的3号線700米左右，處于2号線和3号線換乘點2公裡範圍内，軌道交通将會是這個項目未來的一個優勢。

公交出行

項目周邊500米範圍内有5個公交站，一公裡範圍内有14個公交站，距離太原南站也僅有兩站距離，河東各區基本可以直達，河西需要換乘。

人居環境：

雖然項目綠化率不高、容積率較高，但好在周邊環境比較良好，1.5公裡範圍内有就有兩個公共公園，附近學校裡還有很多體育設施和場館可供使用，日常休閑和運動的需求是可以滿足的。

附近有武警醫院、貞德婦兒醫院等大小醫院和衛生站十幾個，西北2公裡是煤炭中心醫院，西南3公裡處就是山西大醫院，醫療條件方面也比較不錯。

商業配套：

商業配套算是本項目的一個優勢了。項目東邊挨着中環商貿城，往南過了南中環街不到200

米就是北張購物中心，西南1公裡有北美N1購物中心，距離北面的親賢-長風商圈也不到3公裡；附近有各種果蔬市場、農貿市場和連鎖超市，小區内還有配套商業，無論是日常消費還是休閑娛樂都非常方便。

教育資源評價：

項目周邊的人文環境非常良好，屬于學校和各種文化科研單位聚集區，山大和财大南校距離本項目不到500米。

項目最北邊規劃有配套幼兒園和小學，孩子送幼兒園和上小學基本不用擔心，但對口初中未定，教育資源目前偏弱。

戶型評價：

本次開盤供應了4種三室戶型和3種四室戶型，最小面積108㎡、最大面積198㎡，全部南北通透，衛生間和廚房有獨立窗口，采光通風上幾乎沒有問題；非毛坯交房，所有的戶型都配有家政間和L型廚房，衛生間做幹濕分離，大戶型的還提供了高檔精裝修。

（三室兩廳一衛108㎡）

其中108的小三室最受歡迎，基本被搶空。三面朝陽、功能區劃分合理，唯一不足的是三室兩廳一衛的設計可能無法滿足衛生間的需要。

（三室兩廳兩衛126㎡）

（三室兩廳兩衛133㎡）

126是本次主推戶型之一，雖然比133面積要小，但戶型設計上要好很多。同樣三室兩廳兩衛的設計，隻有126做到了三面朝陽和動靜分離，而且133的進深長，采光也不如126。

（四室兩廳兩衛149㎡）

（三室兩廳兩衛150㎡）

149和150的面積基本相同，149的戶型細長所以設計成了四室，比150多了一個多功能室，功能區看似完善，其實分割的是客廳的面積；150三面朝陽、客廳4米大開間、陽台采光玻璃寬度至少在6米，149的居住體驗度不如150；但149的客廳、餐廳和多功能室相連，有将近5米的落地窗和一米左右的小窗，彌補了采光的不足，使北面幾個功能區的采光要比150好，但要注意夏季西曬。

（四室兩廳兩衛171㎡）

（四室兩廳三衛198㎡）

150、171、198的戶型設計從各功能區分布上來看是基本相同的，171比150的餐廳旁邊多了書房，198在171的基礎上多設計了一個次卧的衛生間。戶型越大，空間越寬敞，功能越完善，居住體驗度也越高。

價格評價：

目前保利東郡的平均售價在16000元/㎡左右，項目周邊在售的品牌樓盤有融創中心、恒大悅府、保利茉莉公館。

其中茉莉公館是保利自己的項目，靠近南站，周邊配套欠佳，但與保利東郡相比容積率低、綠化率高，售價在15000元/㎡左右；融創中心與保利東郡的區位大緻相同，更靠近地鐵，雖然周邊配套略微不足，但14500元/㎡的價格确實很有競争力；恒大悅府位于地鐵2号線和規劃中3号線換乘點旁邊，門口蘇甯廣場，不遠處就是北美N1購物中心，處于小店區的核心，區位優勢非常明顯，目前售價在21000元/㎡左右。

本項目整體情況良好，但優越的交通也會給靠近南中環街的底層住戶帶來一點噪音問題，而且附近暫時沒有确定的良好教育資源，算是這個項目的一個小瑕疵，對比周邊樓盤價格來看，16000元/㎡的價格也不算貴了，作為改善型住房，是非常合格的。

施工進展：

18年12月15日營銷展廳開放，18年12月30日樣闆間開放，首次開盤時間是19年2月22日，交房時間為2021年10月30日。

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