經常有向小樓咨詢買房問題的朋友，會抱怨一句，房子公攤好大。

這個房子公攤好大，好是多大？

一般來說，不同的住宅形态公攤面積是不一樣的。

像别墅的公攤可能隻有1-8%，多層隻有7-12%，小高層是10-16%，高層14-24%，這些數據僅供參考，而且讀者君有沒有發現這個區間值還蠻大的，随便就翻倍了。

我們來舉個案例說明一下，業态不是住宅，而住宅底商，但是還是可以說明一些問題的。小樓之前有一個項目，沿街布置了2層的住宅底商，都是一托二的，就是一二層連着賣的，兩層都計算面積，内部通過一個樓梯完成垂直交通。

這種底商沒有外部樓梯，因此就沒有什麼公攤面積，所以這個産品的公攤率是5%。

但是這種一托二的商鋪面積是比較大的，如果開間是4米的話，進深如果做到15米，兩層算下來的面積就有120平米了，按單價2萬計算，也要達到240萬了。

這種社區小鋪一般業态就是日常生活的業态，經營面積都偏小，30、50、80就是經常見的面積。

所以如果把商鋪面積做成翻倍的面積，租就不好租，也不适合商家經營。更何況，小樓那個商鋪的進深不是15米，而是20-22米，進深就太長了；上面的住宅也是直接落在上面的，商鋪裡面剪力牆和柱子又影響了商鋪的結構。

這個鋪子難賣是一定的。

所以營銷就向設計提出來要改。

第一步就是要使這些鋪子具有餐飲功能，給商鋪加上煙道。雖然現在底商一般不允許做這些重油重煙的餐飲，但是下面搞個早餐店還是可以的，所以設計就給這些鋪子加上了煙道，每戶增加了0.8平米的公攤面積。

第二步是要想辦法把這個一托二的商鋪分隔成兩層銷售。這裡面營銷肯定是有自己的私心，兩層一起賣，面積大，總價高，難去化，完不成銷售任務闆子就要打在營銷的屁股上，如果把一二層拆開了賣，一層的面積變小了，二樓賣不賣得掉，先把一樓賣掉了也能讓銷售任務好看一些。因此就向設計提出分割成小鋪散售的建議。這種分割就是把一二樓的每一戶内部樓梯打掉，然後增加外部通向二樓的公共樓梯，并且增加二樓商鋪外面的公共走廊。這種分割一下子就把公攤飙上去了，據初步的方案顯示，公攤已經增加到了20%左右了。

第三步是還要根據消防疏散要求，為二樓設計兩個疏散出口，相當于是一前一後各一個，還要在外面增加一個鋼制樓梯，不但破壞了立面，還要占用部分綠化面積，更要命的是後面的疏散是直接通到小區内部的，這就增加了外來人員直接就進入到小區内部了，對于後期管理制造了麻煩。

于是最後這個商鋪分割的方案就流産了。

以上案例雖是說底商，但是意思很明白，公攤這個東西就是保證公共通道的，是一定會占用部分面積的。

如果覺得上面個案例不足以說明問題，我們再來對比一下含浦西的碧桂園智慧城市6層的疊墅和洋湖南的建發電建江山悅的18層的高層。

碧桂園智慧城市有上中下三疊的疊墅産品，我們以X棟的面積為例，下疊産品面積182.34平米，套内面積143.54平米；中疊産品面積173.72平米，套内面積136.76平米；上疊産品面積155.28平米，套内面積122.24平米；以上的這種産品公攤率是21.28%。

我們再來找一個建發電建江山悅的高層産品，X棟#601，面積142.88平米，套内面積114.42平米，公攤率為19.92%。

有朋友問，不是多層的分攤率是7-12%麼？這個碧桂園的多層分攤怎麼比高層的還要大啊？

這個一點不稀奇，我們上面說的多層是沒有電梯的，而碧桂園這個産品是裝了電梯的，有電梯就要有電梯井、電梯廳等公攤面積。

建發電建江山悅的電梯廳相關的面積是由整棟最少36戶來分攤，而碧桂園智慧城市的産品則是由6戶分攤，攤給每戶的面積當然大了。

根據2011年1月1日實施的湖南省住建廳《湖南省房産面積測算及共有建築面積分攤規則》湘建房〔2010〕295号文件，公共建築面積主要包括：

我們再列舉幾個當下長沙在售的高層項目的面積及公攤情況：

中海閱溪府，18#302，建築面積111.91㎡，套内面積88.32㎡，分攤率21.08%；

濱江府1913，8#902，建築面積123.41㎡，套内面積95.14㎡，分攤率22.91%；

旭輝雨花郡，21#501，建築面積170.58㎡，套内面積134.15㎡，分攤率21.36%。

這些産品的公攤面積基本上都會控制在一個幅度之内，不會出現太大的變化，如果是x棟的分攤出現了特别大的波動，一定是有些部分的面積計算了進來。

比如像超高層除了增加了電梯數量，還要有兩個避難層，所以公攤也會更大一些。比如中國鐵建湘語梅溪項目，3#3802，建築面積143.07㎡，套内面積106.92㎡，分攤率25.27%。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!