1 名詞解釋

1.1 容積率

一定地塊内，總建築面積與建設用地面積的比值。

1.2 建築密度

一定地塊内所有建築物的基地總面積占建設用地面積的比例。

1.3 建築系數

建設用地範圍内所有建築物占地的面積與用地面積的比率。

1.4 綠地率

居住用地範圍内各類綠地面積的總和與用地面積的比率。

1.5 層高

上下相鄰兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。

1.6 室内淨高

樓面或地面至上部樓闆底面或吊頂底面之間的垂直距離。

1.7 設備平台

指供空調室外機、熱水機組等設備擱置、檢修且與建築内部空間及陽台不相連通的對外敞開的室外空間。

1.8 裝飾性陽台

指設置在建築外牆外，為美化建築造型而與建築内部空間及陽台不相連通的采用陽台形式的裝飾性構件。

1.9 入戶花園

在入戶門與客廳門之間設計一個類似玄關概念的花園，起到入戶門與客廳的連接過渡作用。

1.10 飄窗

為房間采光和美化造型而設置的突出外牆的窗。

1.11 地下室

指房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間淨高的1/2，其四面應為土層圍合的地下空間。

1.12 半地下室

房間底面低于四周室外地面的高度超過該房間淨高的1/3，且不超過1/2者。

1.13 架空層

僅有結構支撐而無外圍護結構的開敞空間。

1.14 躍層住宅

套内空間跨越兩個樓層且設有套内樓梯的住宅。

1.15 低層住宅

為一至三層的住宅。

1.16 錯層住宅

一套住宅内的各種功能用房在不同的平面上，用30-60㎝的高差進行空間隔斷，錯開之處有樓梯聯系。

1.17 公寓

一般指為特定人群提供獨立或半獨立居住使用的建築，通常以棟為單位配套相應的公共服務設施。

1.18 酒店式公寓

指按酒店式管理的公寓，按居住建築處理。

1.19 公寓式酒店

指按公寓式（單元式）分隔出租的酒店，按旅館建築處理。

1.20 公寓式辦公建築

指單元式小空間劃分，有獨立衛生設備（不含廚房設備）的辦公建築，按辦公建築處理。

1.21 辦公建築

指非單元式小空間劃分，按層設置衛生設備的辦公建築。

1.22 商業建築

指綜合百貨商店、商場、經營各類商品的專業零售和批發商店，以及飲食等服務業的建築。

1.23 商住綜合樓

指底部商業營業廳與住宅組成的高層建築。

1.24 商辦綜合樓

指商業和辦公混合的建築。

2 容積率計算

2.1 住宅建築容積率計算

住宅建築層高不宜大于3.3米，并不得大于5.8米。

2.1.1 住宅建築标準層高大于3.3米且小于4.8米時，不論層内有無隔層，按該層水平投影面積的1.5倍計算建築面積并計算容積率。

2.1.2 住宅建築标準層高大于等于4.8米且小于等于5.8米時，不論層内有無隔層，按該層水平投影面積的2倍計算建築面積并計算容積率。

2.1.3 躍層式住宅、低層住宅、錯層式住宅的起居室在戶内通高共享時，不列入超層高控制單位，按水平投影面積計算容積率。

2.1.4 住宅類項目中商業建築規模配建比例不得大于3%，且建築層高不得大于4.5米。

2.2 辦公建築容積率計算

辦公建築層高不宜大于4.5米，并不得大于6.6米。

2.2.1 辦公建築标準層大于4.5米且小于等于5.7米時，不論層内有隔層，按該層水平投影面積的1.5倍計算建築面積并計算容積率。

2.2.2 辦公建築标準層高大于5.7米且小于等于6.6米時，不論層高有無隔層，按該層水平投影面積的2倍計算建築面積并計算容積率。

2.3 商業建築容積率計算

2.3.1500平方米以下單層無分隔且開敞通透商業建築層高不得大于5.1米。

2.3.2 500-1000平方米的單層無分隔且開敞通透商業建築标準層高不宜大于5.1米，并不得大于7.8米。

2.3.2.1 層高大于5.1米且小于等于6.0米時，不論層内有無隔層，按該層水平投影面積的1.5倍計算建築面積并計算容積率。

2.3.2.2 層高大于6.0米且小于等于7.8米時，不論層高有無隔層，按該層水平投影面積的2倍計算建築面積并計算容積率。

2.3.3 中、大型商業建築（單層無分隔且開場通透面積達到1000平方米以上，如超市、大型商場等功能集中布置的商業用房），建築層高可根據功能要求适當提高，不列入超層高控制範圍，按其水平投影面積計算建築面積并計算容積率。

2.3.4 旅館建築（含産權式酒店）層高不宜大于4.5米，并不得大于7.8米。

2.3.4.1 旅館建築标準層高大于4.5米且小于等于6.0米時，不論層高有無隔層，按該層水平投影面積的1.5倍計算建築面積并計算容積率。

2.3.4.2 旅館建築标準層高大于6.0米且小于等于7.8米時，不論層内有無隔層，按該層水平投影面積的2倍計算建築面積并計算容積率。

2.4 辦公、商場、大賣場、酒店等建築的門廳、大廳、中庭、大堂、内廊、采光廳等公共部分的層高可根據功能需要适當提高建築層高，此類功能面積按其水平投影面積計算建築面積并計算容積率。

2.5 地下室

2.5.1 建築物地下室、半地下室作為人防、停車泊位和設備用房等使用的，按其水平投影面積計算建築面積，不計算容積率。

2.5.2 建築物地下室、半地下室作為經營性停車位、商業、娛樂等經營性功能的，按其水平投影面積計算建築面積并計算容積率。

2.6 地上車庫

地上車庫層高大于3.7米（特種車輛停車庫除外），不符合此規定的按其水平投影面積并計算容積率。

2.7 架空層

建築底層設計布置架空層的，以柱、剪力牆落地，四周無維護結構、視線通透、空間開敞，隻作為休閑、綠化景觀、公共通道等公共敞開空間使用，按其水平投影面積計算建築面積，不計算容積率。

架空層内的電梯廳、門廳、過道、樓梯間等功能空間按其水平投影面積計算建築面積并計算容積率。

2.8 設備層

設備層、設備管道夾層、避難層、結構轉換層層高小于2.2米時，按其水平投影面積的1/2計算建築面積不計算容積率；層高大于等于2.2米時，按其水平投影面積計算建築面積并計算容積率。

設備層、設備管道夾層、避難層、結構轉換層内的樓梯間、電梯井、其他功能性用房等功能空間計算建築面積并計算容積率。

2.9 陽台

建築物陽台進深不大于2.4米（對不規則的取進深平均值），無論是否封閉，無論是凹陽台、挑陽台，均按其水平投影面積的1/2計算建築面積并計算容積率，不符合此規定的按全面積計算建築面積并計算容積率。

陽台總建築面積不得超過套型建築面積的7%，不符合此規定的按其水平投影面積計算建築面積并計算容積率。

對于有悖正常使用功能、尺度和設置要求的陽台，作為套内空間按全面積計算建築面積和計算容積率。

2.10 空調室外機擱闆、設備平台

空調室外機擱闆個數不應超過居室數量，每個居室空調室外機擱闆面積不應超過1.4平方米。對于集中布置的空調室外機擱闆，面積不應超過單個擱闆面積與居室個數的乘積。

辦公、工業等非法居住建築室外空調機擱闆參照上述控制要求執行。

不應随意将住宅套内空間分隔成設備平台，對于有悖正常使用功能、尺度和設置要求的，作為套内空間按其水平投影面積計算建築面積并計算容積率。

2.11 入戶花園、空中花園

入戶花園、空中花園按其水平投影面積計算建築面積并計算容積率。

2.12 飄窗

飄窗應突出建築物外牆，不應有建築地闆（樓闆延伸），滿足視線通透、采光的基本要求，至少保證平行于窗洞一面為玻璃材質，不符合此規定的按其水平投影面積計算建築面積并計算容積率。

飄窗突出外牆的距離不大于0.6米，不計算建築面積。不符合上述規定，按其水平投影面積計算建築面積并計算容積率。

2.13 頂層樓梯間

頂層樓梯間的建築面積未超過标準層建築面積1/8的，按其水平投影面積計算建築面積，不計算容積率。

2.14 正負零高差

建築物底層設置為商鋪、架空層、儲藏室、車庫等非居住類使用功能用房的，其室内地平面高出室外地平面不得大于0.15米。

對于有悖正常使用功能、尺度和設置要求的正負零高差，作為空間層高分别依照本規定第2.1、2.2、2.3條的要求計算建築面積和計算容積率。

2.15 SOHO、LOFT建築

SOHO、LOFT建築使用功能的确定，必須一句其土地的使用性質，并分别依照本規定第2.1、2.2、2.3條的要求計算建築面積和計算容積率。

SOHO、LOFT辦公建築，若按單元式小空間劃分，其平面形式不得按成套住宅設計，且整棟建築應集中設置公共垂直交通系統。

SOHO、LOFT商業建築，其平面形式不得按成套住宅設計，且整棟建築應集中設置公共垂直交通系統。

2.16 工業、倉庫建築

2.16.1 工業、倉庫項目建築物層高超過8米的，在計算容積率時，該層建築面積加倍計算。工業、倉庫項目建築物内設有夾層的。其高度超過3.3米，按其水平投影面積計算建築 面積并計算容積率。

2.16.2 工業、倉庫項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業、倉庫項目總用地面積的7%。

當無法單獨計算行政辦公和生活服務設施占用地土地面積時，采用行政辦公和生活服務設施建築面積占總建築面積的比重計算得出的分攤土地面積代替。

工業、倉庫項目所需行政辦公及生活服務設施等配套建築應采用低層或多層的建築設計，其中倒班樓建築内部應采用外連廊的設計。

2.16.3 嚴禁在工業、倉庫項目用地範圍内建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所、培訓中心和經營性商鋪等非生産性配套設施。

2.16.4 工業、倉庫項目臨街面除門房和出入口外，應以通透式欄杆進行圍合。

2.17 綠地

2.17.1 居住用地綠地面積計算辦法應符合《城市居住區規劃設計規範》（GB50180-93，2002年版）第11章中有關規定。

2.17.2 地下室或半地下室的屋頂綠地植樹綠化覆土厚度大于等于0.6米且小于1米時，按其綠地面積的2/3計入綠地率控制指标；植樹綠化覆土厚度達到1米以上的要求時，其綠地面積計入綠地率控制指标。

2.17.3 采用植草磚鋪設的綠地，按其鋪磚面積的25%計算綠地面積。

不符合上述要求的，不納入綠地率計算。

2.18 對于未确定初始容積率的地塊統一按商業2.0、住宅1.8的标準執行。

2.19 除以上規定的情況和《住宅建築規範》（GB50368-2005）、《住宅設計規範》（GB50069-1999）明确的住宅基本功能外，新出現的其他功能的建築空間，一律按其水平投影全面積計算建築總面積并計算容積率。

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