以下為“雕叔談樓市”公衆号粉絲問答精選問答，請關注公衆号提問

提問：雕叔你好！您建議我直接出售兩套40年産權的loft公寓，因為是去年剛入手，剛剛去問現在賣稅很高，我們詢問也是想再鑒定下，要不要留租兩年，還是直接賣。

回答：直接賣！ 因為你要考慮時間和機會成本，2年的時間公寓價格大概率趴着那裡不動，但是換成住宅，2年時間上漲空間很大。如果說等你2年後再買住宅，門檻更高，其實你的資産在變相縮水。 機會成本，才是最大的成本。“機會成本”通俗的解釋是假設有一筆錢可以投資幾件事情，A賺十萬，B賺五萬，C賺一萬，這時候應該選擇投資A，如果投B表面上也賺錢，但在機會成本上比較A計算，相當于虧損五萬，甚至有人不思考圖方便會去投資C，相比A的投資等于虧損了九萬。 投資者的本金都是有限的，隻要投資必須投最賺錢那個！可以說無論你選擇什麼都必須放棄另外N個選擇。懂得取舍才是一個理智的投資者 發現投資錯誤，立馬止損，轉投其他，苦熬，浪費很多機會成本。

提問：雕叔你好！如何判斷二手房賣出的價格合不合适？在您文章中經常看到您提到，二手房市場和房價能反應比較真實的市場情況，這個怎麼理解呢？

回答：判斷二手房賣出的價格合不合适，看周邊二手賣多少，這個需要多去現在中介門店問問，如果你覺得你房子質量、樓層、戶型、相對較好，以及房齡新，就可以賣的相對其他貴一些。除了以上和房子本身相關的因素，房價還會受到政策因素的影響。 二手房的價格是由買賣雙方自行決定，市場冷，二手供應量大，業主為了賣掉可能選擇降價，反之亦然。 新房就不是這樣，開發商能制造出市場很熱的幻覺。

提問：雕叔你好，新人報道。請問總預算控制在300萬内，在主城區有沒有合适的新盤或者二手房樓盤推薦。主要考慮娃娃2023年上小學，希望學校中等水平。目前看了武侯新城區域和金牛茶店子房子不是太老，就是學校普通。

回答：你好，我建議說一下你當下的社保、戶口和剛需還是普通情況，這樣有助于判斷你當下的資格，然後推薦的也大有不同。 從新房的角度來看，比如你提及的金牛，在國賓的交投電建洺悅珑庭還是不錯的兩梯兩戶小高層洋房，總價300以内是有的，可以關注一波。 其實新房的話，對口的學校都比較一般或者說目前肉測不出來學校是牛校。 如果看二手房的話，學校可以稍好一些，但是樓盤本身品質就稍微差一點，推薦可以看看青羊新城，比如外光華、萬家灣等區域，這裡是青羊教育不錯的地方，而且在走上坡路。 已經招生的公立學校：成都市實驗小學（西區分校），同輝（國際）小學，草堂小學（子美校區），泡桐樹小學（桐欣校區），泡桐樹小學（綠舟校區），青羊實驗中學（光華校區），成都市37中學，樹德中學（光華校區）。在建的有：成都市實驗小學（光華校區），泡桐樹小學（紅碾校區），石室聯中（紅碾校區）。 5年内次新房，主要以2016和2017交房的東原時光道和恒大翡翠華庭為主； 5-10年的次新房則以：凱德風尚，中鐵西城，萬科金色領域，保利香槟光華，光華逸家，長虹和悅府，榮盛花語城，時光俊園，西城尚錦等樓盤為主。 5-10年内的次新房，除凱德風尚和中鐵西城，及光華逸家品質稍微偏改善，其他項目均屬于剛需。

提問：雕叔你好！預算400萬左右，請問雙鳳橋tod鳳舞七裡和機投橋的中南華宇君啟盤哪個位置更好些！

回答：你好，400個的預算這兩個樓盤都可上車，兩個樓盤都在航線下，航空噪音這類的硬傷就不贅述了。 整體來看鳳舞七裡的城市基本面是比較好的,它是武侯新城的南片區，武侯新城南片區内目前配套完善程度較高，生活氛圍基本成熟，聚集了武侯金茂府、西派城、龍湖天宸原著、中糧瑞府等品牌開發商的“TOP”系人居産品。 而中南華宇君啟所處的武侯新城北片區，緊鄰武侯新城産業核心區，彙集着武侯電商産業功能區大樓、西部智谷、武侯科技園創業城、智·C8文化創意産業園(建設中)。雖然周邊彙集着多個産業載體，但是區域内的各項生活配套，還遠不如南片區的醇熟。 所以從位置上來說，我認為當下的鳳舞七裡更具有确定性，但是也不排除今後機投這邊的北片區會發展得也很不錯，但短期來看，肯定是鳳舞七裡更勝一籌。 但是，從産品上，中南華宇君啟又更加純粹，總的是14-17層的兩梯兩戶闆式洋房，目前可以入手單價2.5-2.7的153平大戶型。而鳳舞七裡産品就更加混雜一些，主打的是兩梯三戶和兩梯四戶的小高層，産品形态上不如中南華宇君啟改善，但是總價段更加實惠，大概不到400萬都可以入手最大戶型。 就看你更側重什麼了，如果不差錢就看中樓盤内部的改善，那麼上中南華宇君啟，如果預算可以省一點,然後看中闆塊的綜合環境，那麼就上鳳舞七裡。

提問：郫都萬科城、龍泉龍湖三千城以及新都奧園禦景新房，買來六年後小孩大學畢業後住家，選哪個更有價值？

回答： 郫都的萬科城在犀浦，整體來說雖然是萬科系的剛需産品，但畢竟是萬科背書，所以品質還是挺不錯的，在犀浦的地位也一直很高，當下單價1.7-2.2萬，整體來說在犀浦本地屬于偏高的價位。 從實地的配套和居住體驗來說，萬科城也不負衆望，城市界面近年陸陸續續都有所改觀，業主滿意度也逐年提高，如果你6年後你孩子來這邊自住的話，還是比較舒服的。 隻不過它的問題在于一方面在犀浦屬于偏高的段位了，不過這都不說了，如果小區好，價格高點也能理解，更主要的是，它位于西北方向，和如今成都向東向南的大方針，是有所背離的，這就導緻今後它的能級會比較受限，城市版塊的發展潛力比較一般。 所以你們要去看到底是注重當下的自住，還是注重未來的成長了。龍湖三千庭是龍泉大面的剛改代表樓盤，前段時間出台了指導價，大概1.8萬吧，而實際上它的市場挂牌價大概是超過2萬了，整體來說不輸萬科城，甚至還更高一些，但它是剛改産品，有洋房也有高層，品質上有龍湖加持，一直口碑不錯。和萬科城一個很大的區别在于它是東進方向的，又東又南，所以市場認可度比較高，大家對這個版塊的預期也不錯，如果要二選一，龍湖三千庭從綜合條件來看，我認為是優于萬科城的。 最後你說新都的奧園禦景，我确實沒查到，你說的難道是成華青龍場的奧園雲璟，這個樓盤雖然是主城區，但是一方面真貴，另一方面地段偏僻，被鐵路、高速和三環路三角包抄，形成了一個三角形，區域内部的綜合配套，不論是地鐵，還是商業等，都比較差，由來不是樓市的熱門版塊，從人氣産業和配套預期等看，我們建議放棄。 綜上，建議龍湖三千庭。建議你還是多去線下實地看房，多看多比較多分析，才好做出内心的抉擇。

提問：雕叔你好，我是高新區剛一，社保14個月，想買高新區/天府新區的新盤。預算總價300萬以内，如果非常值得可以400萬，但壓力會比較大。投資 自住，比較在意房子未來升值空間、剪刀差、交通、商業配套，請問：1.高新區：目前我有關注山河玖璋、凱德世紀名邸、長冶南陽禦龍府、中洲錦城湖岸二期、陸肖TOD，請問我哪個比較有希望，建議沖一沖呢？2.天府新區：我在天府新區是剛四了，有哪些比較合适的新盤可以沖一沖呢？對比高新區上面提到的幾個盤，是高新區的好，還是天府新區好？3.二手房：我這個情況，是否需要考慮二手房，如果可以，二手房推薦哪個闆塊呢？

回答： 整體來看，你目前高新剛一，這裡的剛一你要确定你社保是在高新區連續繳納（而不是中途轉來累計的）14個月，然後你的戶口在高新區也是連續而不是中途轉區來的12個月以上哈？ 這樣的話，不論是三倍熔斷的熱盤還是普通的新房，你才能叫做是剛一資格。整體來看，你的社保時常不算太常，然後總的預算也不算太高，所以基本處于一個不上不下的概念，主打天府和高新的新房，還是有些難度，很多時候都隻能說是抱着試試運氣的想法去報名。 1、高新區的山河玖璋、凱德世紀名邸、長冶南陽禦龍府，這幾個剪刀差比較大，預計社保時常可能會要求比較高，你的14個月，有點懸。中洲錦城湖岸二期、陸肖TOD這兩個，總價比較高，中洲可能接近500萬，陸肖起步350-450萬，壓力是大一些，如果非要二選一的話，陸肖是更合适的選擇。除此之外，也可以關注一下金隅金成府，預算和你的順位都還是比較合适的，就是捂盤很久，一直不開盤，但是可以保持關注。 2、天府新區剛四的話，更不好選了，能選到的都是些歪瓜裂棗，整體來看是不如等高新區的，但是也可以把天府新區的作為備選吧，相對來說推薦可以看看佳兆業麓山壹号、中鐵悅鹿府/中鐵卓越城、鹿溪樾府這幾個樓盤，不論是資格還是預算還是你的多方面需求，都是比較匹配你當下情況的。 3、二手房的話當下也是可以作為備選，和新房一起推進的，但是富貴險中求，二手房當下也有很多問題，比如單價貴，比如放款難，比如指導價下首付比例高等，總之和新房相比，都是有利有弊的，不能說絕對就買哪種好，隻能說是哪種緣分更先到來。 如果要看二手房的話，我比較推薦你多去看看大源（大多受制于指導價，下架了，需要去線下門店詢問具體房源和樓盤信息）、市一醫院（南城都彙）以及新川（中德英倫聯邦、北大資源頤和翡翠府、龍湖九裡晴川）幾個闆塊的高新樓盤。 至于天府新區，現在1.5萬以上的無法備案，對買家極為不利，而且天新二手房泡沫較大，存量品質樓盤也不多，所以放棄。

提問：雕叔老師好，行政學院Tod高線公園怎麼樣？以及行政學院TOD片區未來發展潛力如何？

回答： 萬科的高線公園是TOD項目，此前是軌道交通自己操刀，後來萬科加盟後，就更加有水準了，整體來說，這個闆塊的位置是挺好的，本就依托于行政學院做了TOD的綜合開發，未來會涵蓋寫字樓、住宅、商業、地鐵等綜合配套，加上它地處東中軸，前有三聖鄉，後有大面，是一個比較要塞的區域，未來的發展潛力我認為是沒有問題的。 現在主要就是它還沒開盤，價格體系也未知。不過從TOD項目的特性來看，應該是無法撿漏，也就是說價格不會便宜，雖然也受到熱捧，但單價總價會偏高，隻适合預算較高的人群。 從産品來看是17F的兩梯兩戶小高層，面積在166-188平，而且還是精裝發售，我估計起步價應該在400萬以上了，會又一次淪為類似上次華熙528洋房和大平層的樣子——順銷。 如果你預算是偏高的，而且也比較看好東門加上主要活動區域在東門的話，我認為這個樓盤是可行的選擇，雖然是龍泉驿管轄，但是它明顯更想靠近三聖鄉，而東門的純改善洋房，現在看來确實非常少了。

提問：請問雕叔，220萬預算，套二最佳，錦江一區、三區、四區哪些樓盤可推薦啊？

回答： 220萬的套二，隻能看看一些二手房産品了，目前錦江一區主要集中在紅星橋、東門大橋這一帶，紅星橋推薦看看大王钰城、上錦美地、城市博客VC時代這類，基本都是電梯次新房，而且梯戶比也正常，是可也居家自住的。東門大橋這邊可以看看蓉上坊一期、天紫界這類，由于地段更好，所以同等預算下，他們梯戶比就比較高了，需要你實地感受下能否接受。 錦江三區和四區則主要集中在三聖鄉、東光、東湖、攀成鋼、沙河堡、川師一帶，涵蓋的範圍非常光了，可選的也比較多，但真要說值得推薦區看的話，也比較少，可以去嘗試下，比如望江橡樹林（樓盤大，偏剛需）、澳龍名城（房源少，小套二）、翡翠城四期（梯戶比高，躍層）、首創嬌子1号（三環外，次新，孤獨）。 其餘的要麼太老，要麼太密集，整體來說體驗不佳，你可以重點多觀察下上述的這些樓盤即可。

提問：我已退休，天府新區普通資格，想買品質好點的套三養老。看了榮盛時代天府320萬，中糧的智慧城150萬，黃龍溪那邊的濱江郦城130萬，三個樓盤。請問老師這三個樓盤那個最有發展潛力呢？

回答： 作為退休購房者，一般貸款比較難，你有320萬的預算，假設是全款，也不算低了。 還是繼續說這三個樓盤，價格跨度比較大。 榮盛時代天府130平，320萬，單價2.46萬。榮盛時代天府在興隆湖南側的南側，其實離興隆湖比較遠了，大概有個3-4公裡以上，雖然産品不錯，但是單價也高，總價也高，而且關鍵是這個樓盤相對是比較偏僻的，興隆湖的産業和地鐵等基礎配套都享受不了，近期也沒有地鐵規劃到興隆湖南的線路，所以買了後，必然常年站崗，我認為是沒有未來預期的。他這裡配套太差，而且一直差，總體的人口、産業導入也會很受影響，就是一個入住率極低的偏僻改善盤。 中糧智慧城，108平清水140萬，單價1.29萬，整體來說視高的房子很多，是一片開發樂土，有開發商，也有人口，産業的積極導入，雖然不屬于成都範疇，但是已經是眉山比較好的區域了，單價接近1.3萬不便宜，比市場價和二手房偏高一些，一般來說我都不推薦，但是你非要三選一的話，這已經是最好的一個了。價格勉勉強強，雖然偏高，但還不算特别離譜，而且這裡人氣旺盛，還有樂高、大學城等，今後基礎的配套問題不大，可以買來養老自住。 最後黃龍溪的濱江郦城120平清水，130萬，單價1.08萬，濱江郦城它不屬于成都雙流黃龍溪啊，而是屬于眉山的彭山區，隻是打着黃龍溪的IP，做成了一個文旅盤，單價上萬在我們看來并不劃算，除了去黃龍溪耍水乘涼舒服點，其餘一無是處，沒有人氣，沒有産業，沒有交通醫療的配套，自住舒适度欠佳，而且會缺乏流通性，未來住着會很艱難。 總之，一定要三選一的話，我認為選擇中糧智慧城吧，三個都是坑，中糧智慧城坑小一點，而其餘兩個坑比較大。 其實我看你的預算也不低，從130-320萬，跨度都是很大的，整體來說如果你有成都的資格，即便鐘愛新房，那麼也是大有可選的，我們不去湊那種極緻的熱門樓盤就是了。 比如你320萬的預算，可選的很多啊。南門可以看看興隆湖的鹿溪樾府；西門可以看武侯新城的德商石榴春和天驕、綠城桂語朝陽、聚億玺悅府、正榮潤錦府；東門可以看二八闆塊的首鋼璟辰裡；大面的明信雲珑府；十陵的華潤置地時代風景等。 總之，再怎麼也用不着去看你最開始說的那三種樓盤。

提問：雕叔你好，總價預算120w-130w，在考慮增值空間和自住情況下，還可看哪些區域或者有沒有其他建議?

回答：你這預算，我個人覺得投資為主優先考慮東部新區，或者新津。如果你要考慮自住，可以考慮主城區二手東門安置房，因為主城區生活配套比較豐富，煙火氣重，交通也方便，更有利于自住。太遠太偏生活是無配套的,不适合自住。

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