先前我們說過，廣州、深圳、上海這些地方的富人都在争搶豪宅改善盤。

而如今，市場又有一個新的迹象：

預算不多的剛需，也開始進場撿漏了！

最先行動的是上海的剛需客。

根據上海鍊家數據，低總價的房子已經占了最近成交的大頭：

總價低于200萬元的剛需房源，成交占比高達35.4%，較去年增加6.8個百分點。

而千萬級二手豪宅成交僅占4%，低于2021年同期水平。

這不是遍地黃金的“魔都”嗎？不應該随随便便買一套房都是大幾百萬，甚至是上千萬嗎？

不好意思，真不是！

根據市場的成交來看，50㎡以下的房源占成交的比例在增多。

這麼小的面積段，基本就不是置換的範疇了。

也就是說，眼下低預算、初次上車的人在撐起上海樓市的成交。

——盡管預算有限，但越來越多的人，還是在抓緊時間上車。

這麼說宏觀的數據或許不夠直觀，我們再來一波細節的成交數據：

前8個月中，臨港新城以6531套，以絕對的優勢位居新房成交榜首；套均總價322萬，成交均價32950元/㎡。

然而，上海目前平均房價水平是6.83萬/㎡。

也就是說，房價遠低于平均水平的片區，成交反而更火熱，不少低預算的買房者正在入場。

再來看看8月上海二手房成交最火熱的闆塊如下：

南橋新城，月成交量552，套均總價196萬，均價2.03萬/㎡；

嘉定主城區，月成交量483，套均總價225萬，均價2.66萬/㎡；

周康，月成交量481，套均總價340萬，均價3.55萬/㎡；

金山新城，月成交430，套均總價130萬，均價1.53萬/㎡。

結果很明顯，成交靠前的闆塊，除了屬于浦東的周康，其他闆塊套均總價都在300萬以下，均價都在3萬/㎡以下。

上海的剛需，已經蠢蠢欲動。

雖說剛需買房是為了住，但低總價預算還能不能買到有價值的版塊，買到能漲的版塊，上海哪個版塊适合剛需上車？

那麼上海的剛需，為什麼會挑選這個時間點上車？

原因無非兩個字：機會。

拆開來看有兩個維度，一個是政策機會，一個是價格機會。

所謂的政策機會，我們先前的文章中說了太多次，已經乏了：

全國的樓市松綁不斷加碼，單就今年以來，央行已經三次下調LPR利率，5年期LPR已經降了35個基點，達到30年來的最低點。

目前上海房貸利率為首套房4.65%；對比最高時的5%，降了35個BP，不算多，但畢竟上海房價高，這麼一對比就是一大筆錢。

不僅如此，上海還出台了一些本土的纾困政策，比如放松臨港片區的落戶門檻，釋放房票。

臨港新區社保滿1年就可買一套，所購住房合同網簽備案滿7年後可轉讓。

而在此之前，臨港新區是3年社保才可購房，資格放松，成交也就回暖，這也和前面提到的臨港片區成交量上升相吻合。

而關于價格機會，則體現如下：

一方面是房源在降價，另一方面是核驗價在放松。

樓市趨冷的行情之下，不少房東都在割肉求成交。

而這當中有很大一部分是總價更低的“老破小”房源；由于降價更狠，已經戳到了不少剛需朋友的心坎裡。

根據上海鍊家的數據，不少挂牌房源的成交周期已經從疫情剛結束時的60多天，縮短到了如今的40多天。

比如嘉定老城的這套老破小，價格足夠優惠，僅2天就成交了。

可以說，每一套低總價成交的背後，都是二手房東在割肉求生。

不僅如此，飽受诟病的“核驗價”也悄咪咪出現了松動。

核驗價提高，意味着可從銀行貸款到的金額也變多，這相當于直降降低了首付門檻。

這對于二手市場成交量，特别是對于剛需上車有着極強的刺激作用。

比如浦東周康的某小區的價格300萬的“老公房”，當下的核驗價比去年足足高了近1萬元/㎡。

去年首套購房者隻能按照220萬元的涉稅評估價來進行貸款，首付3.5成為77萬元，再加上實際價格和評估價之間的80萬元差價，總計157萬元，首付比例約為實際房價的5.2成。

而現在，可以按約260萬元計算貸款，首付為91萬元，加上差價40萬元，總計131萬元，按此計算首付比例降至4.4成。

前後一對比，足足是26萬的首付差額，對于預算本就不充分的買房人來說，這就是絕對的價格優惠。

數據的背後，是真實的市場。

而此時推動上海成交的剛需群體，就是一面反射市場的鏡子：

說白了，越來越多人開始明白機會的重要性，以及在絕對的價格優勢面前，先上車再置換或許是更明智的做法。

看完這些你是否也有上車的沖動？别着急，此刻時機雖然不錯，但是也有不少“爛房子”在趁亂出清，瞎買很可能會踩坑。

除了上海之外,深圳的剛需也在趁機上車。

根據2022深圳秋季購房信心調查，1.2萬名深圳網名參與投票，其中今年想要買房的人，88%是剛需為了自住。

而成交數據也明顯反映了這個趨勢：市場成交，正在向低總價下沉。

8月二手住宅套均總價為777萬元，環比下降3.7%。

從成交總價段的分布來看：

350-500萬價格段成交占比27.5%，位居首位；150-500萬價格段占比55%。

從上圖能夠看出來，排名第一的350-500萬的價格段，較上個月增長近一倍！

這個範疇，對于深圳而言，隻是深圳西部樓盤的門檻價位，也是絕大多數東部剛需闆塊的總價範疇。

深圳市場的改變已經發生：

上半年是豪宅市場崛起，如今是剛需市場開始發力。

那麼，深圳剛需市場的回暖，又是為啥呢？

如果說此刻上海剛需的入場，還有一部分本地政策的推動，那麼深圳則完全是因為價格。

一邊是二手房東貼近指導價賣，另一邊是新房開發商花式給優惠。

這個時候，買房的或許不着急，但賣房的确實是更着急。

二手房方面，根據深圳中原研究中心的數據，8月份低于指導價成交的房源比例約為21.4%，對比7月的18%不降反升。

另外，超50%房源接近指導價水平，甚至是低于指導價水平成交。

這不，深圳過半二手房近指導價成交，還沖上了今早的熱搜。

朋友圈的中介幾乎每天都在發貼近或低于指導價的“筍盤”，着實看得人心癢癢。

抛開行情不談，二手房價的下調，對于很多剛需客來說，确實是個上車最好的機會。

新房方面，龍崗區、光明區和坪山區的各個新盤促銷的手段，已經卷出了花。

就拿最近開盤的保利明玥瀾岸來說，均價3.32萬/平米，做到片區乃至除了大鵬新區外深圳最低，還能在低首付的情況下，做到首付分期：

7天内0.5成首付，年底0.5成首付，第二年6月和12月各付1成。

如此力度，真的是夠卷。

再比如龍崗中心城的萬科金域學府，地段還可以，但也在價格上給出優惠，總價最低305萬，首付最低91.5萬。

在開發商讓利求生的情況下，不少剛需此刻就抵不住進場淘筍了。

除了上海和深圳之外，其他城市也出現了剛需趁着低價上車的案例。

比如北京外溢的環京片區，比如蘇州等。

區别在于，環京片區是限購解除後北京剛需購買力的湧入，而蘇州外圍則是由于十足的價格優勢。

根據《華夏時報》的采訪，中秋節期間廊坊市區及燕郊的多個項目，平均銷售量都在3天20套左右，而以往則是2-3套最多。

環京片區的活躍一方面是由于整體的價格優勢，目前廊坊的房價平均水平依然處于11000元/㎡，對于隔壁的北京有明顯的價格優勢。

另一方面則是由于限購條件的放松，8月廊坊出台限購松綁政策，大量本地改善需求和北京購買力湧入。

整個8月份，廊坊光陽區共成交新房146套，環比上漲22%，盡管燕郊整體的數據并沒有披露，但是在剛剛取消限購的那個周末，直接成交了200套新房。

再比如蘇州，部分位于外圍闆塊采取打折優惠措施的樓盤去化表現也不錯。

比如相城區的弘陽天境上辰，因為價格優惠，憑借441套的成交，位列區域内成交亞軍。

再比如尹山湖闆塊，項目也放利促成交，這是駐場銷售的朋友圈截圖。

這說明，在絕對的價格優惠面前，無論是一線還是二線城市，剛需都會買賬！

以上說了不少城市剛需趁機上車的案例，但是大家千萬不要誤解這是在忽悠你一定去買房。

我明白，眼下不少人都感受到了經濟上的寒氣。

所以，我們也常說，買房這件事一定是量力而為，上不了的車别硬上。

當然，如果說你手頭的預算剛好充裕，那我必須提醒你，此刻确實是一個不錯的時機。

在貨币放水，經濟發展放緩的情況下，一套優質房産依然是天冷禦寒的“定心丸”。

當然，在進場撿漏前，切記以下這些：

1.先判斷你所在的城市，是否有買入的價值，以上這些城市不是一線，就是強二線，部分三四線，此刻進場不是撿漏，大概率會是接盤；

2.對于剛需來說，先别指望着“抄底”，沒人能抄在絕對的底部，買房自住，價格合适就好。

3.預算有限的朋友，不要太過勉強，面面俱到的房子價格必然不會便宜，或許先上車再置換才是更好的選擇。

4.最重要的是，别被降價蒙蔽了雙眼，一定要仔細判斷房源是否有硬傷，開發商是否安全。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!